Zürich – In jedem dritten Fall bewerten Anbieter ein und dasselbe Objekt unterschiedlich. Dabei variieren die Schätzungen der Anbieter im Schnitt um 95’000 Franken –fast 10 Prozent des Kaufpreises. Für den Immobilienkäufer ist die Immobilienbewertung aber nicht nur eine Blackbox, sie wird zum Nadelöhr, wenn die Anbieter den Objektwert unter dem Kaufpreis schätzen. Wegen des Niederstwertprinzips muss die Differenz zwischen Schätzwert und Kaufpreis nämlich durch zusätzliches Eigenkapital finanziert werden. 2016 waren davon ca. 20 Prozent der Kunden betroffen. Dabei offenbaren sich grosse regionale Unterschiede, die auch gleich eine weitere Schwachstelle der hedonischen Schätzmodelle entlarven.
Die Immobilienbewertung ist ein zentraler Aspekt bei der Finanzierung von Wohneigentum. Umso erstaunlicher ist es da, dass obschon im Markt Standardmodelle, sogenannte hedonische Modelle, existieren, diese oft stark abweichende Resultate liefern. MoneyPark hat auszugsweise 300 Finanzierungsanfragen aus dem Jahr 2016 untersucht und festgestellt, dass bei jeder dritten Immobilie die Anbieter unterschiedliche Objektwerte kommunizieren. Im Schnitt liegt die Differenz bei 95‘000 Franken und das für Immobilien mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von etwas über 1 Mio. Franken. Für den Immobilienkäufer sind solch grosse Abweichungen nicht nur schwer nachvollziehbar, sie können überdies den Immobilienkauf erschweren oder gar verhindern. Seit 2016 gelten bei der Finanzierung von Wohneigentum strengere Regeln. Die Banken müssen für die Berechnung der Belehnung jeweils den tieferen Wert aus Schätzwert und Kaufpreis ansetzen. Für den Käufer bedeutet das: Liegt der Schätzwert unter dem Kaufpreis, muss die Differenz mit zusätzlichem Eigenkapital gedeckt werden. Nicht selten entpuppt sich die Immobilienbewertung so als Nadelöhr, das darüber entscheidet, ob eine Immobilie finanzierbar ist oder nicht.
Jede fünfte Immobilie wird unter dem Kaufpreis bewertet
2016 wurde jede fünfte Immobile unter dem Kaufpreis bewertet. Dabei offenbaren sich grosse regionale Unterschiede. Während in der Nordwestschweiz jede dritte Immobilie unter dem Kaufpreis geschätzt wird, sind es in der Genferseeregion nur gerade 7 Prozent. Auffällig ist, dass gerade in denen Regionen, die für hohe Immobilienpreise bekannt sind, die Institute offenbar seltener konservativ schätzen.
Paradoxon: Konservative Immomärkte werden am vorsichtigsten bewertet
In den drei Regionen, die bereits im Durchschnitt die höchsten Immobilienpreise aufweisen, wird am wenigsten konservativ geschätzt. Umgekehrt sind die beiden Grossregionen mit den konservativsten Bewertungen Immobilienmärkte mit moderaten Immobilienpreisen. Werden die Wachstumsraten der Immobilienpreise betrachtet, zeigt sich ein ähnliches Bild: Zwischen 2000 und 2017 stiegen die Immobilienpreise in der Genferseeregion um 1.25 Prozent und somit weitaus stärker als im schweizerischen Durchschnitt. Die Beobachtung erstaunt auf den ersten Blick, sollte man doch annehmen, dass Banken in Regionen, die eher eine preisseitige Überhitzungstendenz zeigen, bei der Finanzierung vorsichtiger sind, so wie ursprünglich vom Regulator auch angedacht. Auf den zweiten Blick offenbart sich aber auch eine Schwachstelle der hedonischen Modelle.
Die Schwächen der herkömmlichen Immobilienschätzung: Anfällig für subjektive Einschätzungen und beeinflusst durch historische Daten
„Die hedonischen Modelle bewerten Immobilien anhand von rund 70 Kriterien wie Ausbaustandard oder Lage und vergleichen diese mit Transaktionsdaten. Genau hier liegt die Crux, denn offenbar beeinflussen diese historischen Immobilienpreise die Immobilienbewertung“, erklärt Stefan Heitmann, CEO von MoneyPark. Ein Ausweg können modernste Machine Learning Ansätze sein, welche den Einfluss von historischen Transaktionsdaten minimieren und sich stärker an die tatsächlichen und aktuellen Immobilienpreise annähern. Diesen Ansatz bietet MoneyPark als erster Hypothekarvermittler und als erster Grossanbieter von Finanzierungen am Schweizer Markt an. „Wir gehen auch bei der Bewertung von Immobilien zusätzlich zu den Standardtools einen neuen und innovativen Weg und bieten unseren Kunden neuerdings ein hochmodernes und technologisch fortschrittliches Immobewertungstool, basierend auf Machine Learning Ansätzen“, führt Heitmann aus. Mit nur wenigen Klicks können sich Käufer, aber auch Verkäufer, ab sofort einen ersten Überblick zum Wert Ihrer Immobilie machen. Kostenlos, online und einfach verständlich.
Hier geht’s zum Immobilienbewertungs-Tool von MoneyPark. (MoneyPark/mc/ps)
Über MoneyPark
MoneyPark ist der schweizweit führende technologiebasierte Marktplatz für Finanzprodukte und spezialisiert auf die unabhängige Vermittlung von Hypotheken, Vorsorge und Pensionierungsplanung. MoneyPark bietet keine eigenen Finanzprodukte an, sondern offeriert seinen Kunden maximale Auswahl, unabhängige Beratung und direkten Abschluss. Die persönliche Kundenberatung erfolgt entweder in einer der aktuell 28 MoneyPark-Filialen oder mittels Online-Beratungsangeboten.