MoneyPark: Einschätzung Zinsmarkt Juli 2018
Zürich – Der Zinsmarkt im überjährigen Bereich präsentiert sich weiterhin volatil. Die Richtzinsen für mittel- und langfristige Festhypotheken haben sich im letzten Monat leicht reduziert. Dies dürfte insbesondere damit zusammenhängen, dass die Europäische Zentralbank (EZB) und die Schweizerische Nationalbank ihr künftiges Festhalten an einer expansiven Geldpolitik bekräftigt haben.
Die Richtsätze für mittel- als auch für langfristige Festhypotheken zeigten sich in den letzten Wochen weiterhin unbeständig. Nach anfänglicher Seitwärtsbewegung erhöhten sie sich Mitte Juni zwischenzeitlich leicht, bevor dann gegen Ende des Monats eine Reduktion in allen Laufzeiten erfolgte.
Stichtagsbezogen ist gegenüber Ende Mai in den mittleren und langen Laufzeiten eine Reduktion der Richtzinssätze sichtbar. Bei den 5-jährigen Festhypotheken ist im Schnitt eine Senkung von 3, bei 10-jährigen um 4 Basispunkte zu verzeichnen. Dagegen verursachte die Konditionenerhöhung (+ 5 Bps) eines wichtigen schweizweit tätigen Bankinstitutes, dass die 2-jährigen Festhypotheken um 2 Basispunkte anstiegen.
Grafik 1. Datengrundlage: Durchschnittliche Richtsätze von über 70 Banken und Versicherungen. Stand: 25.06.2018
Bandbreiten bei den mittelfristigen Festhypotheken sinken
Im Bereich der mittelfristigen Laufzeiten ist sowohl der Zinssatz des teuersten als auch derjenige des günstigsten Anbieters gefallen. Wie in Grafik 2 ersichtlich, ist der Rückgang bei Letzterem besonders ausgeprägt.
Grafik 2. Datengrundlage: Durchschnittliche Richtsätze von über 70 Banken und Versicherungen. Stand: 25.06.2018
Bei den 10-jährigen Festhypotheken hat sich die Bandbreite hingegen nicht verändert. Dies obwohl die meisten Finanzierungsinstitute eine Reduktion der Richtsätze vorgenommen haben. Die Spanne bleibt damit unverändert gross.
Auch bei den kurzfristigen Festhypotheken blieb die Bandbreite zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter mit 62 Basispunkten weiterhin breit.
Kreditabsicherungskosten (Swap) kaum verändert
Die Swap-Sätze haben sich in den letzten Wochen weiterhin volatil verhalten. Einem Anstieg bis ca. Mitte Monat folgte eine Phase von wieder sinkenden Zinsen am Kapitalmarkt. Verglichen mit dem Stand vor Monatsfrist haben sich die Kredit-absicherungskosten im Kapitalmarkt aktuell aber in allen Laufzeiten nur unwesentlich verändert.
Grafik 3. Quelle: Thomson Reuters Datastream. Stand: 22.06.2018
Durchschnittliche Richtsätze: Mittlere und lange Laufzeiten verbilligen sich leicht
Nachstehend die durchschnittlichen Richtsätze für Hypotheken per 25.06.2018:
Viele Institute haben die Richtzinssätze für Festhypotheken mit mittleren und langen Laufzeiten leicht reduziert. Nachdem die Referenzzinssätze (SWAP) nicht gesunken sind, bedeutet dies einen leichten Margenrückgang.
Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark per 25. Juni 2018 folgende Top-Hypothekarzinsen:
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Prognose: Seitwärts verlaufendes Zinsniveau mit kurzfristigen Ausschlägen in beide Richtungen im weiteren Jahresverlauf
Angesichts der sehr positiven Konjunkturentwicklung in der Schweiz spricht eigentlich alles für einen baldigen Anstieg des Zinsniveaus. Nun mehren sich allerdings die Anzeichen, dass sich dieser Anstieg noch weiter verzögert, denn es lauern einige Risiken (Handelsstreit mit den USA, politische Entwicklung in Italien etc.), welche die Konjunkturentwicklung in der Schweiz und in der EU etwas eindämmen könnten. So geht auch aus dem kürzlich kommunizierten geldpolitischen Entscheid der Europäischen Zentralbank (EZB) hervor, dass bis mindestens Sommer 2019 keine Zinserhöhungen zu erwarten sind und damit im EU-Raum weiterhin Negativzinsen gelten werden. Folglich sind der Schweizerischen Nationalbank (SNB) aufgrund des Aufwertungsdrucks des Schweizer Frankens die Hände gebunden. Eine Erhöhung ihres Leitzinses von aktuell -0,75 Prozent ist wohl erst einmal vertagt. So gehen denn die Ökonomen auch mehrheitlich davon aus, dass der Leitzins in der Schweiz bis 2020 im negativen Bereich bleiben wird. Die MoneyPark-Experten prognostizieren ein weiterhin seitwärts verlaufendes Zinsniveau mit periodischen Zinsausschlägen in beide Richtungen.
Grafik 4. Datengrundlage: Durchschnittliche Richtzinsen von über 70 Banken und Versicherungen. Stand: 26.05.2018
Daraus abgeleitet erwarten wir in den kommenden Monaten für alle Laufzeiten eine Seitwärtsbewegung der Zinssätze. Die kurzfristigen Festhypotheken und die LIBOR-Hypotheken unterliegen einem stärkeren Einfluss der SNB und dürften daher weniger volatil sein. Bei den mittleren und langen Laufzeiten können kurzfristige Bewegungen die Zinssätze sowohl verbilligen als auch verteuern.
Empfehlungen
Das weiterhin sehr tiefe Zinsniveau macht den Abschluss für Festhypotheken mit langen Laufzeiten aktuell besonders attraktiv. Die Wahrscheinlichkeit, dass das Zinsniveau in den nächsten Monaten und Jahren nochmals signifikant sinken wird, erachten wir als unverändert gering.
Einschätzungen zum Immobilien- und Hypothekarmarkt für Wohnobjekte
Die SNB hat sich in ihrem kürzlich veröffentlichten Jahresbericht zur Finanzstabilität auch zum Hypothekar- und Immobilienmarkt geäussert. Dieser Bericht hat einige Punkte aufgeworfen, die für bestehende wie zukünftige Eigenheimbesitzer von grosser Bedeutung sind. Dazu nachfolgend eine Einschätzung der Experten von MoneyPark.
Die SNB hat festgestellt, dass die neusten Zahlen auf eine Verschlechterung der durchschnittlichen Tragbarkeit hindeuten.
Wir können diese Entwicklung im Grundsatz nicht bestätigen. Wir wenden unverändert sehr strenge Vergabekriterien an und beobachten daher bezüglich der Tragbarkeiten keinerlei Qualitätsverschlechterungen in unseren Portfolios. MoneyPark stellt aber auch fest, dass merkliche Abweichungen in den vom Regulator nicht abschliessend festgelegten Bedingungen bestehen. Als Beispiel sei hier die Berechnung der Tragbarkeit genannt, denn wir sehen einzelne Hypothekaranbieter, die regional mehr Risiko nehmen. Diese Differenzierung erhöht für potentielle Hypothekarnehmer die Chancen, zu einer Finanzierung zu kommen und damit das Wunschobjekt erwerben zu können.
Muss nun damit gerechnet werden, dass die bereits heute sehr strengen Vergabekriterien nochmals verschärft werden?
Es bleibt abzuwarten, ob die SNB hier ebenfalls verbindlich einzuhaltende Regelungen aufstellen wird. In den nächsten Monaten ist aber eine solche Einschränkung nicht zu erwarten.
Das Dilemma der Tragbarkeitsberechnung
Folgendes Beispiel zeigt das Dilemma, welches insbesondere in Bezug auf die Berechnung der Tragbarkeit in der Realität nicht selten vorkommt:
Ein Ehepaar mit 2 Kindern hat ein Haushalteinkommen von CHF 10’000 im Monat und verfügt über ein Eigenkapital von CHF 180’000. Damit wäre es ihnen möglich, ein Eigenheim für CHF 900’000 zu erwerben. Für die Liegenschaftskosten müsste die Familie gemäss aktuellem Zinsniveau monatlich rund CHF 1’650 monatlich aufwenden (Zinsen für eine 10-jährige Festhypothek und Nebenkosten). Zusätzlich müssen für die Pflichtamortisation weitere rund CHF 750 mtl. eingerechnet werden. Da das Finanzierungsinstitut aber mit einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent rechnet, erhöhen sich die kalkulatorischen Zinskosten um über das dreifache (auf CHF 3’000). Resultat: Die Finanzierung ist gemäss diesem Modell nicht mehr tragbar, obwohl mit den aktuellen Konditionen einer langfristigen Festhypothek (z.B. über die Amortisationszeit von 15 Jahren) die Tragbarkeit problemlos gewährleistet wäre. Die Tabelle 4 visualisiert diese Problematik.
Besonders im Segment der Wohnliegenschaften, die zu Renditezwecken gekauft werden, wittert die SNB aufgrund der starken Preiszunahme in den vergangenen Jahren die Gefahr einer Preiskorrektur. Wie schätzt MoneyPark die generellen Risiken am Immobilienmarkt ein?
Insgesamt präsentiert sich der Immobilienmarkt für selbstgenutzte Liegenschaften in einer sehr robusten und aus unserer Sicht völlig unproblematischen Verfassung. Seit Anfang 2016 verharren die aggregierten Risiken für diesen Marktbereich auf unverändert tiefem Niveau. Wir teilen aber die Auffassung der SNB zum Markt für Renditeobjekte. In diesem Segment sind die Risiken für Investoren markant höher als bei selbstgenutzten Liegenschaften. Tatsächlich sind die gestiegenen Immobilienpreise auch ein Resultat der Tiefzinspolitik der SNB in den letzten Jahren. Denn durch die günstigen Hypothekarkredite werden Preissteigerungen der Immobilien stark begünstigt. Somit ist es nur logisch, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen sind als die Löhne.
Wir beobachten den Schweizer Immobilienmarkt insgesamt sehr aktiv und publizieren hierzu auf Quartalsbasis unseren Real Estate Risk Index (RERI). (MoneyPark/mc/ps)
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