Zürich – Dass ältere und junge Finanzierungsnehmer vom Eigentumserwerb mehr und mehr ausgeschlossen werden, ist bekannt. Mittlerweile sind aber gar ganze Berufsgruppen vom Immobilienkauf praktisch ausgeschlossen. Grund sind die extrem hohen regulatorischen Hürden bei zugleich sehr teuren Immobilien im konservativsten Hypothekarmarkt der Welt. Angestellte im Detailhandel und dem Gastgewerbe haben aus eigener Einkommenskraft in keiner der sieben Schweizer Grossregion Chancen,sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Nur Bankern und Lehrern steht der Weg in die eigenen vier Wändein allen Regionen offen.
Für alle Regionen gilt: Wer Wohneigentum erwerben möchte, braucht mindestens 100‘000 Franken Einkommen ausgehend von einer Belehnung der Immobilie von 80 Prozent. Stockwerkeigentum kostet je nach Region zwischen 580‘000 und 870‘000 Franken. Ausgehend vom Median-Einkommen verschiedener Berufsgruppen lässt sich berechnen, ob der Erwerb von Wohneigentum für die einzelnen Berufsgruppen möglich ist, wobei jeweils mit einem 1.5 fachen Jahreseinkommen gerechnet wird, da Immobilien selten von Einzelpersonen erworben werden.
Angestellte im Gastgewerbe und dem Detailhandel bleiben gezwungenermassen Mieter
Für die Detailhandelsangestellten färbt sich die Karte für den möglichen Immobilienerwerb schweizweit tiefrot, d.h. „rien ne va plus“, kein Erwerb möglich. Den Detailhandelsangestellten fehlen im Schnitt zwischen 18’000 und 64‘000 Franken Jahreseinkommen. Bei einer Sparquote der Haushalte von 14 Prozent gemäss Bundesamt für Statistik müssten sie in der Ostschweiz ein bisschen mehr als ein Jahr auf das Eigenheim sparen; in Zürich ganze 17 Jahre. Auch Angestellte im Gastgewerbe bleiben gezwungenermassen Mieter. Ihnen fehlen zwischen 23‘000 und 71‘000 Franken Jahreseinkommen. Dem Immo-Traum am nächsten kommen sie in der Ostschweiz: Hier ist der Erwerb von Stockwerkeigentum nach 5 Jahren Sparen möglich, in Zürich hingegen warten sie 22 Jahre auf den Immobilienkauf.
Nur im Mittelland und der Nordwestschweiz haben Bauarbeiter (noch) intakte Chancen auf Wohneigentum
In der Region Mittelland und der Nordwestschweiz erfüllen Bauarbeiter sowohl die Tragbarkeitsrichtlinie, wonach nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens für die laufenden Kosten der Immobilie aufgewendet werden dürfen, als auch die Belehnung, die nicht höher als 80 Prozent des Immobilienwerts sein darf. In der Ostschweiz erfüllen Angestellte im Baugewerbe zwar die Tragbarkeitsrichtlinie, ihnen fehlen aber 15‘000 Franken Eigenkapital. Gerade umgekehrt präsentiert sich die Situation in der Genferseeregion: Den Haushalten fehlen Einkommen in Höhe von gut 15‘000 Franken pro Jahr. Nur wenn praktisch die gesamten Vermögenswerte inkl. Gelder aus der 2. und 3. Säule genutzt werden, ist es möglich, die Tragbarkeit auf 33 Prozent zu drücken und eine Finanzierung zu bekommen.
Im Gesundheits- und Sozialwesen ist Wohneigentum in Zürich und der Zentralschweiz unerreichbar
Im Mittelland und der Ostschweiz sind Immobilien mit einem Medianpreis von 580‘000 bzw. 600‘000 Franken für Angestellte im Gesundheits- und Sozialwesen finanzierbar. Bei einer Belehnung von 80 Prozent geben Sie je 31 Prozent des Haushaltseinkommens für die laufenden Kosten aus. Auch nach dem Immobilienkauf verfügen die Haushalte über ein finanzielles Polster in Höhe von 84‘000 bzw. 94‘000 Franken.
Regulatorische Hürden erschweren den Kauf für Beamte in Zürich und der Zentralschweiz
Beamte erfüllen mit einem Medianeinkommen zwischen 7´200 und 8´200 Franken die Tragbarkeitsanforderungen in fast allen Schweizer Regionen. Einzig in Zürich und der Zentralschweiz sind Eigentumswohnungen mit einem Medianpreis von 870´000 Franken bzw. 820´000 Franken nicht finanzierbar. Die Tragbarkeit beträgt 39 bzw. 40 Prozent und ist somit deutlich höher als erlaubt. Doch dank der hohen Vermögenswerte in Höhe von 300’000 bzw. 320’000
Franken können Beamte das notwenige Eigenkapital aufbringen, um die Tragbarkeit auf 33 Prozent zu drücken.
IT-ler haben’s schwer im Tessin
Die vergleichsweise tiefen Medianlöhnen von IT-Angestellten im Tessin erschweren die Finanzierung von Wohneigentum in dieser Region. Damit die Tragbarkeit 33 Prozent nicht übersteigt, brauchen sie Vermögen in Höhe von fast 190´000 Franken. Dank ihres durchschnittlichen Vermögens von knapp 200’000 Franken können sich die IT-ler trotz relativ geringem Einkommen knapp eine Eigentumswohnung leisten, müssen dafür aber praktisch all ihre Ersparnisse inkl. Pensionskassengeldern und 3. Säule-Konten opfern.
Fazit
„Der systematische Ausschluss von ganzen Berufsgruppen zeigt einmal mehr, dass der Schweizer Hypomarkt überreguliert ist. Er hat überdies sehr bedenkliche Verteilungswirkungen mit Blick auf die finanzielle Sicherheit gerade im Alter“, gibt Stefan Heitmann, CEO von MoneyPark zu bedenken. Denn im Gegensatz zu Mietern können Eigenheimbesitzer Monat für Monat Geld sparen und obendrein auch noch von Steuerabzügen für Unterhalt und Schuldzinsen profitieren. Die vergleichsweise hohen Mieten verunmöglichen es den Mietern zudem, genügend Eigenkapital anzusparen, um sich in Zukunft Wohneigentum zu leisten. Noch dazu lastet auf Mietern ein grösserer Druck auf der finanziellen Situation im Alter, da das Eigentum als wichtigster Bestandteil der privaten Altersvorsorge ausscheidet. (MoneyPark/mc/ps)
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