Zürich – Der Trend zur Urbanisierung ist ungebrochen: Städte sind attraktiv, denn hier entstehen die meisten Arbeitsplätze. Die Metropolregionen reagieren mit Verdichtung und bauen entsprechend in die Höhe, um zeitgemässen Wohnraum zu schaffen. Am Beispiel des Kanton Zürich zeigt sich, dass Herr und Frau Schweizer selbst als Gutverdiener weiter in die Agglomeration ausweichen müssen, um sich Wohneigentum leisten zu können.
MoneyPark hat die in der Wohntraumstudie 2018/19 ermittelten Wohnträume der Schweizer Bevölkerung mit der aktuellen Marktsituation und -entwicklung am Beispiel des Kantons Zürich verglichen und neue, wichtige Erkenntnisse herausgearbeitet.
Jobwachstum in den Metropolräumen
Die mittleren Verkaufspreise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sind im Kanton Zürich im vergangenen Jahr um rund 3.5 Prozent angestiegen. Hintergrund ist ein seit Jahren anhaltender Trend: Die wirtschaftliche Dynamik verlagert sich zunehmend in die urbanen Zentren – das Jobwachstum in der Schweiz geht seit 1995 fast ausschliesslich auf das Konto der Kernstädte und Agglomerationen. Doch obwohl Zürich seit Jahren wächst, sind die Flächenressourcen naturgemäss knapp. Dennoch werden die Bauzonen auch künftig nicht erweitert. Das verfügbare Angebot an Wohnimmobilien ist entsprechend gering. Die Stadt Zürich wird von 409’000 Einwohnern (2017) in zwanzig Jahren auf rund 520’000 Einwohner wachsen. Denn knapp zwanzig Prozent aller Zuwanderer aus dem Ausland lassen sich im Kanton Zürich nieder, das entspricht jährlich rund 20’000 Personen. Das starke Bevölkerungswachstum hat unmittelbaren Einfluss auf die Preisentwicklung von Wohneigentum.
Zentral gelegen: Luxus-Eigentumswohnungen
Wer im Stadtzentrum selbst eine moderne Wohnung kaufen möchte, muss dafür exklusive Preise zahlen. So kostete 2018 eine 4-Zimmer-Wohnung (120-180 m2) in der Zürcher Innenstadt durchschnittlich 1.43 Mio. Franken. Im Vergleich zu 2017 (1.31 Mio.) und 2016 (1.05 Mio.) sind damit die Preise um 9 resp. um ganze 36 Prozent seit 2016 gestiegen. Auch die Miet- und Kaufpreise in den neuen Wohntürmen klettern gemeinsam mit den Stockwerken in die Höhe, da diese über so genannte Stockwerkaufschläge gestaffelt sind. So kostet etwa eine 5.5-Zimmer-Eigentumswohnung (170 m2) in einem der Three Point Towers in Dübendorf im 21. Stockwerk 1.64 Mio. Franken, im 30. schon 1.79 Mio. (+9%), auf der 33. Etage schliesslich zahlt man dafür stolze 1.85 Mio. (+13%). (Quelle: ADT Innova Verkaufs AG)
2018 sind in der Stadt Zürich 480 neue Eigentumswohnungen entstanden.
Doch übersteigt die Nachfrage nach wie vor das Angebot an Wohneigentum – fast unabhängig vom Kaufpreisniveau. So sind etwa die in den letzten Jahren entstandenen 115 Luxus-Eigentumswohnungen an der Europaallee allesamt verkauft worden – vorwiegend an vermögende Ältere oder Singles und berufstätige Paare, die sich den Luxus des urbanen Lebens mit Rundumblick leisten können und in unmittelbarer Nähe zum Arbeitsplatz leben möchten. (Quelle: Statistisches Amt, Kt. Zürich)
Finanzierbares Wohneigentum entsteht in den Agglomerationen
Weniger vermögensstarken Familien bleibt nur das Ausweichen in die Agglomerationen, doch auch hier kann sich ein Kauf gegenüber Mieten stark auszahlen: Denn die effektiven Kosten für Eigentümer liegen 50 Prozent unter denen der Mieter.
Zudem werden die Agglomerationen dem mehrheitlichen Wunsch nach einer ruhigen Lage, Nähe zum ÖV, Schulen und Kindergärten sowie guten Einkaufsmöglichkeiten und Naherholungsgebieten gerecht. Die ruhige Lage ist ein Faktor, der bei der Wahl der Wohnumgebung genauso stark ins Gewicht fällt wie der Kaufpreis resp. die Miete. «Agglomerationen bieten gerade jungen Familien bezahlbaren Wohnraum inkl. eigenen oder einfach nutzbaren Grünflächen sowie eine weniger kostspielige Betreuungslogistik als im Stadtzentrum», sagt Stefan A. Heitmann, Gründer und CEO von MoneyPark.
Auch alternative Tragbarkeitsmodelle helfen, die Eigentumsquote zu steigern
Wohneigentum bleibt der Traum vieler Schweizer – mit weiter steigender Tendenz auch in den jungen Generationen. Um jedoch einer breiteren Käuferschicht Wohneigentum überhaupt zugänglich zu machen, gilt es, neben der Schaffung von Wohnraum in den Agglomerationsräumen auch die Diskussion über alternative Tragbarkeitsmodelle zu forcieren. Die geltenden Kriterien auf Basis eines kalkulatorischen Zinssatzes von fünf Prozent stellen eine zunehmend unüberwindliche Hürde für Durchschnittsverdiener dar. Dabei sind die Tragbarkeitskosten real stark gesunken. «Angesichts der andauernden Tiefzinsphase, in der 10-jährige Festhypotheken zu einem Zinssatz von unter einem Prozent abgeschlossen werden können, sind die geltenden Vergabekriterien sehr restriktiv. Sie erschweren Normalverdienern, jungen Familien und älteren Kreditnehmern den Weg ins Eigenheim massiv», erklärt Heitmann.
Damit die Realisierung des Traums vom Eigenheim nicht nur wenigen gut situierten Personen vorbehalten bleibt, ist die starre Modellberechnung dringend zu individualisieren und damit näher an die realen Kosten heranzuführen. Dazu gehören neue Finanzierungsmodelle und -produkte, aber auch die Berücksichtigung des individuellen energetischen Zustandes des Objektes zur Berechnung realitätsnaher Nebenkosten. Nur so werden sich einerseits der Wohntraum vieler und andererseits das gesellschaftspolitische Interesse an einer höheren Wohneigentumsquote realisieren lassen. Denn eigentlich sind die Voraussetzungen für den Erwerb von Wohneigentum dank des stabilen Arbeitsmarkts, intakter Verkehrsinfrastruktur sowie den derzeit extrem niedrigen Hypothekarzinsen grundsätzlich positiv. (MoneyPark/mc/pg)