Zürich – Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark liegt im 3. Quartal 2018 unverändert bei 3.0 Indexpunkten und weist damit ein mittleres Risiko aus. Der Schweizer Immobilienmarkt ist folglich weit von einer Blasenbildung entfernt. Die Preise für Eigenheime haben sich im letzten Quartal weiter stabilisiert. Das Preisniveau bei Renditewohnliegenschaften hingegen steigt weiterhin, obwohl sich in diesem Segment ein Überangebot entwickelt hat.
Insgesamt zeigt sich der Immobilienmarkt auch im abgelaufenen Quartal weiterhin in einem robusten Zustand.
- Der RERI verbleibt im dritten Quartal 2018 weiterhin auf tiefen 3.0 Punkten (auf einer Skala von 0 = kein Risiko bis 6 = akute Blasengefahr)
- Das Barometer zeigt, dass sich die anhaltend gute makroökonomische Lage der Schweizer Wirtschaft positiv auf den Schweizer Immobilienmarkt auswirkt.
- Steigende Löhne und Vermögen, die sehr tiefe Arbeitslosigkeit und unverändert günstige Finanzierungskonditionen ebnen vielen den Weg zur Immobilie und insbesondere zum Eigenheim.
- Die Preise für Einfamilienhäuser sind im 3. Quartal 2018 leicht angestiegen (+0.8%), die Preise für Eigentumswohnungen reduzierten sich dagegen ganz leicht (-0.03%).
- Der bereits seit rund 3 Jahren andauernde Trend höherer Konsumentenpreise hat sich auch im abgelaufenen Quartal (+0.3%) fortgesetzt.
- Der – wenn auch leicht abgeflachte – Optimismus der Einkaufsmanager deutet auf eine positive Entwicklung der Konjunktur in den nächsten Monaten hin, obwohl die Prognosen ab 2019 mittlerweile weniger optimistisch sind.
- Diese Faktoren stützen auch die Nachfrage nach Immobilien und die Risiken bleiben überschaubar.
- Obwohl das Zinsniveau v.a. für langfristige Festhypotheken in den letzten Monaten leicht angestiegen ist, profitiert der Immobilienmarkt unverändert von sehr günstigen Finanzierungskonditionen. Eine deutliche Erhöhung des Zinsniveaus ist weiterhin nicht in Sicht.
Immobilienmarkt anhaltend solid
Insgesamt präsentiert sich der Immobilienmarkt in einem anhaltend soliden Zustand. Seit Einführung der Negativzinsen vor bald vier Jahren haben sich die aggregierten Risiken kaum verändert. Bei den Preisen für Einfamilienhäuser (leichtes Plus) und Eigentumswohnungen (leichtes Minus) sehen wir seit Anfang 2017 keine markanten Veränderungen. Im Gegensatz dazu sind im Teilmarkt der Renditewohnliegenschaften in letzter Zeit starke Preisanstiege zu verzeichnen. In Kombination mit einem Überangebot an Mietwohnungen ist dies eine ungesunde Entwicklung, welche wir weiterhin kritisch beobachten. Die für die nächsten Monate weiterhin positiven Konjunkturdaten bilden, in Kombination mit den sehr günstigen Finanzierungskonditionen, auch für das 4. Quartal 2018 gute Voraussetzungen für den Schweizer Immobilienmarkt. Längerfristig gehen wir davon aus, dass die Europäische Zentralbank (EZB) bis im Frühjahr 2020 keine Zinserhöhungen vornehmen wird. Aufgrund des erheblichen EZB-Einflusses auf
den Schweizer Finanzmarkt sind der SNB ihrerseits die Hände für Zinserhöhungen gebunden. Sie dürfte ihren Leitzins von aktuell -0,75 % ebenfalls nicht vor Anfang 2020 erhöhen, um keinen Aufwertungsdruck des Schweizer Frankens gegenüber dem Euro zu kreieren. Zudem haben sich die konjunkturellen Risiken, welche die weitere Entwicklung der Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnten, nochmals akzentuiert:
- Eine Ausweitung des Handelsstreites zwischen den USA und anderen wichtigen Wirtschaftsräumen hätte negative Auswirkungen auf den Welthandel insgesamt. Die Abkühlung der internationalen Konjunktur könnte in der Folge schneller und stärker als erwartet eintreten.
- (Wirtschafts-)Politische Unsicherheiten in Europa: Italiens Budgetstreitigkeiten mit Brüssel und die Abkehr vom Sanierungspfad, ungeklärte Brexit-Modalitäten zwischen dem Vereinigten Königreich und der Europäischen Union, ein unsicheres Verhältnis zwischen der EU und der Schweiz. All diese Faktoren werden auch zukünftig die Schweizer Wirtschaft beeinflussen.
- Weitere Wechselkursturbulenzen und Kapitalabflüsse (wie z.B. in der Türkei) könnten dazu führen, dass der Schweizer Franken als sicherer Hafen wieder unter vermehrten Aufwertungsdruck gerät. Dies hätte für den Schweizer Aussenhandel negative wirtschaftliche Effekte.
(MoneyPark/mc/ps)