Zürich – Der Real Estate Risk Index von MoneyPark bleibt konstant und signalisiert auch für das laufende Jahr 2017 einen gesunden und stabilen Markt. Die Arbeitslosigkeit stagniert für Schweizer Verhältnisse zwar auf hohen 3.3 Prozent. Die Verschuldung der Haushalte hingegen nimmt weiter ab und erreicht einen neuen Tiefstand. Insgesamt sehen die Experten von MoneyPark keine erhöhten Risiken im Markt und bewerten den Kauf von Immobilien weiterhin als attraktiv.
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark bleibt auch im letzen Quartal 2016 auf 3.3 Indexpunkten. Der Immobilienmarkt zeigt sich weiterhin gesund und stabil – von Überhitzungstendenzen ist nichts zu spüren weder preisseitig noch bei der Vergabe von Krediten.
Haushalte verschulden sich kaum
Im letzten Quartal 2016 sinkt die Verschuldungsquote auf einen neuen Tiefststand von 1.4. Sprich die Immobilienkäufer nehmen (nur) das 1.4-fache als Hypothekarkredit auf, was sie als Vermögen (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule sowie Wertschriftendepots) zur Verfügung haben. Eine Tendenz der Finanzinstitute höhere Risiken bei der Kreditvergabe einzugehen, ist nicht zu verzeichnen. Und dies trotz anhaltendem Negativzinsumfeld und einem zunehmenden Wettbewerb im Markt durch neue Markteintritte von Pensionskassen aber auch P2P-Anbieter.
Neue Markteintritte und mehr Konkurrenz bringen Bewegung ins Zinstableau
Im letzten Quartal 2016 stiegen die Zinsunterschiede zwischen günstigstem und teuerstem Anbieter leicht an und erreichen 68 Basispunkte. Die Zinsunterschiede sind nicht zuletzt Markteintritten von Pensionskassen, Versicherungen und Anlagestiftungen geschuldet, die mittlerweile Banken nicht mehr nur bei langen Laufzeiten unterbieten, sondern auch bei kürzeren Laufzeiten konkurrenzieren. In einer aktuellen Studie zeigt sich, dass Versicherungen zum ersten Mal Banken auch bei 5-jährigen Festhypotheken unterbieten.1 Angesichts der nach wie vor attraktiven Margen im Hypothekargeschäft und dem bis anhin noch moderaten Wettbewerb zieht der Markt weitere Anbieter an, die verstärkt in das ehemalige Hoheitsgebiet der Banken vordringen. Für Hypothekarnehmer hat der zunehmende Wettbewerb durchaus Vorteile: Sie können auf mehr Anbieter zurückgreifen und günstige Konditionen verhandeln, vorausgesetzt es werden mehrere Offerten eingeholt oder ein professioneller Hypothekarvermittler beigezogen. Ausgehend von einer durchschnittlichen Hypothekarsumme von 700´000 Franken und einer durchschnittlichen Laufzeit von 7 Jahren bietet sich für den Hypothekarnehmer, der vergleicht und verhandelt ein Sparpotenzial von mindestens 33´000 Franken über die gesamte Laufzeit.
Nach wie vor moderates Preiswachstum bei Immobilien bei leicht rückgängigen Konsumentenpreisen
Über die letzen Jahre hinweg betrug das quartalsweise Wachstum der Immobilienpreise jeweils weniger als 2 Prozent. Im Vergleich zu den Konsumentenpreisen, die tendenziell eher leicht rückläufig sind, steigen die Preise im Immobilienmarkt aber weiterhin. Von Überhitzungen, wie sie in den 70er und 90erJahren zu beobachten waren, sind wir jedoch weit entfernt. Vielmehr scheint es, dass der Markt sich eingependelt hat und weitaus stabiler ist als in den Jahren zuvor. Dies dürfte nicht zuletzt auch an den regulatorischen Eingriffen liegen, die zu einer preisseitigen Dämpfung des Marktes beigetragen haben.
Trotz moderatem Preiswachstum und höheren Leerständen bleiben Immobilien attraktiv
Obschon wir preisseitig schon seit einigen Quartalen eine Verlangsamung des Wachstums verzeichnen, ist der Immobilienmarkt nach wie vor äusserst attraktiv. Und dies nicht nur für institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen, die ihre Prämiengelder, angesichts volatiler Aktienmärkte und der Flaute auf den Bondmärkten, vermehrt in Immobilien und Hypotheken anlegen, wo sich nach wie vor attraktive Renditen bei geringen Risiken erwirtschaften lassen, sondern auch für Käufer, die sich mit der eigenen Immobilie ihren Wohntraum erfüllen und gleichzeitig privat vorsorgen können. Die höhere Leerstandesquote erhöht die Verhandlungsmacht der Immobilienkäufer und eröffnet ein breiteres Angebot. Zudem machen die tiefen Hypothekarzinsen Wohneigentum im Vergleich zur Miete vorteilhaft. „Selbst wenn der Referenzzinssatz für Mieten im Verlaufe des Jahres weiter sinken sollte, bleibt Kaufen im Vergleich zu Mieten vorteilhaft“, erklärt Stefan Heitmann, CEO von MoneyPark. „Denn die Senkung des Referenzzinssatz wird nie 1:1 an die Mieter weitergegeben. Einerseits muss die Mietreduktion bei der Verwaltung explizit verlangt werden und zudem kann die Eigentümerschaft eine allgemeine Kostensteigerung aufrechnen, um die Mietzinssenkung abzulehnen oder zu mindern“, begründet Heitmann. Hinzu kommt, dass sich der Referenzzinssatz an den volumengewichteten Hypothekarzinsen orientiert und jeweils sogar leicht über diesen liegt. Hypothekarnehmer profitieren von den tiefen Zinsen also weitaus mehr und ungleich direkter.
Trotz relativ hoher Arbeitslosigkeit präsentiert sich die wirtschaftliche Aussicht positiv
Mit 3.3 Prozent scheint die Arbeitslosigkeit aus heutiger Perspektive zwar hoch, entspricht aber damit dem langjährigen Durchschnitt seit 1995. Nichtsdestotrotz bleibt die Arbeitslosigkeit ein zentraler Faktor, der die Ausfallrisiken im Hypothekarmarkt massgeblich beeinflusst. Ein Blick auf den Einkaufsmanager-Index verspricht indes durchaus positive Wirtschaftsaussichten. Mit knapp 65 Punkten rangiert dieser Ende Jahr deutlich in der Wachstumszone und zeigt über mehrere Quartale hinweg bereits einen positiven Trend, was auch die Risiken auf dem Immobilienmarkt reduziert und die Arbeitslosenzahlen relativiert.
Lesen Sie die detaillierte Analyse zu den Risiken im Immobilienmarkt. (MoneyPark/mc/ps)
1 Mehr zur Studie: Versicherungen unterbieten Banken lesen Sie in der entsprechenden Medienmitteilung.
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