MoneyPark: Risiken im Immobilienmarkt sinken
Zürich – Der Real Estate Risk Index von MoneyPark ist im 1. Quartal 2017 von 3.3 auf 2.8 Indexpunkte gesunken. Zur Entspannung tragen unter anderem leicht steigende Konsumentenpreise bei, die der Entkoppelung von Immobilen- und Konsumentenpreisentwicklung entgegen wirken. Aber auch Anzeichen einer anziehenden Zinskurve implizieren positive Wachstumsimpulse für die Wirtschaft, was jeweils auch den Immobilienmarkt stimuliert. Nicht zuletzt zeigen sich auch die Einkaufsmanager optimistisch was die zukünftige Nachfrage betrifft. Zu beobachten bleiben indes die hohen Unterschiede zwischen den teuersten und den günstigsten Richtzinsen.
Der Immobilienmarkt bewegt sich damit wiederum im grünen Bereich und zeigt gemäss MoneyPark keine Tendenzen einer Blasenbildung. „Wer auf das Platzen der Immobilienblase wartet, um dann günstig einzusteigen, wird wohl viel Geduld brauchen“, gibt Stefan Heitmann, CEO von MoneyPark, zu Bedenken. Zwar hat sich der Markt in einigen Regionen und Immobiliensegmenten merklich abgekühlt, von Blasenbildung könne indes keine Rede sein, heisst es in einer Mitteilung. Die Immobilienpreise steigen moderat weiter bei einer nach wie vor kurzen Insertionsdauer. „Dies nicht zuletzt, weil gerade Sachanlagen wie Immobilien robuste und attraktive Anlagen darstellen und dies unabhängig von konjunkturellen Schwankungen und Entwicklungen an den Aktienmärkten“, begründet Heitmann.
Haushalte verschulden sich etwas stärker
Zum ersten Mal seit vier Quartalen steigt die Verschuldung der Haushalte wieder an und steigt von 1.4 auf 2.2. Sprich, die Haushalte nehmen gut das Doppelte als Hypothekarkredit auf, was sie als Vermögen inkl. Gelder der 2. und 3. Säule vorweisen können. Eine Überschuldung der Haushalte kann daraus jedoch nicht abgeleitet werden, beträgt die durchschnittliche Belehnung im ersten Quartal doch 64 Prozent und bewegt sich somit innerhalb des ersten Ranges. Der höhere Verschuldungsgrad der Haushalte kann unter anderem mit der grösseren Anbietervielfalt zu tun haben. Neue Nicht-Banken-Anbieter versuchen ebenfalls Marktanteile zu ergattern und sind nicht wie Banken nur auf Kunden aus, die neben der Hypothek auch zusätzliche Assets mitbringen, deren Verwaltung ein lukratives Zusatzgeschäft verspricht. Kurzum: Die Kunden nehmen zwar verglichen zum Gesamtvermögen eine höhere Hypothek auf – bewegen sich dabei aber immer noch innerhalb der ersten Hypothek.
Steigende Konsumentenpreise wirken der Entkoppelung von Immobilien- und Konsumentenpreisen entgegen
Im ersten Quartal 2017 steigen die Preise für Konsumgüter erstmals wieder an. Dennoch rechnet das KOF für das laufende Jahr nach wie vor nur mit einer Teuerung von 0.3 Prozent. Die Expertengruppe des Bundes ist da etwas optimistischer und geht von einer Teuerungsrate von 0.5 Prozent aus. Da jedoch die Arbeitslosigkeit auch weiterhin auf relativ hohem Niveau verharren dürfte, bleibt kaum Raum für einen signifikanten Anstieg der Teuerung.
Die erstmals wieder ansteigenden Konsumentenpreise bei nur moderat steigenden Immobilienpreisen tragen dennoch zu einer Entspannung bei und schwächen die zuvor divergierende Preisentwicklung zwischen Immobilien-und Konsumentenpreisen ab. Auch die tendenziell eher steigende Zinskurve deutet auf positive Wirtschaftsstimuli hin.
Trotz relativ hoher Arbeitslosigkeit sind Einkaufsmanager nach wie vor optimistisch
Die Arbeitslosenquote bleibt auf – für Schweizer Verhältnisse – hohen 3.3 Prozent. Für das laufende Jahr gehen die Experten des Bundes von einer Arbeitslosenquote von 3.2 Prozent aus. Dennoch zeigen sich die Einkaufsmanager durchwegs positiv. Der Einkaufsmanagerindex rangiert schon seit sieben Quartalen in Folge in der Wachstumszone von über 50 Punkten. Im ersten Quartal 2017 erreicht der Index mit 57 Punkten einen neuen Höchststand.
Die grossen Zinsunterschiede bieten Chancen, machen den Markt aber auch anspruchsvoll
Die Zinsunterschiede sind auch im ersten Quartal 2017 unverändert hoch. Allerdings werden die Zinsunterschiede mehrheitlich durch Bewegungen der kompetitivsten Anbieter getrieben. Die Schere zwischen durchschnittlich günstigsten und teuersten Anbieter öffnet sich, weil der günstigste Anbieter tendenziell eher noch kompetitivere Zinsen kommuniziert. Die Zinsen der durchschnittlich teuersten Anbieter bewegten sich in den vergangenen Monaten hingegen kaum.
Hypothekarnehmer sollten sich indes von den Richtzinsen nicht täuschen lassen. Zwar geben die Richtzinsen einen groben Eindruck vom Zinsniveau, doch wer verhandelt, kann praktisch immer substanzielle Abschläge auf die öffentlich kommunizierten Sätze herausschlagen.
Fazit
Der Risikoindex sinkt im ersten Quartal 2017 von 3.3 auf 2.8 Indexpunkte. Dies weil einerseits die Preise für Konsumgüter erstmalig wieder etwas anziehen und der Entkoppelung von Immobilien-und Konsumentenpreisen entgegenwirken, aber auch die Tendenz einer leicht und langsam steigenden Zinskurve lässt auf positive Wachstumsimpulse für die Wirtschaft hoffen, was schlussendlich auch immer den Immobilienmarkt beflügelt. Ebenfalls positiv gestimmt bleiben die Einkaufsmanager. Weiterhin zu beobachten bleiben hingegen die ausgeprägten Unterschiede zwischen den durchschnittlich günstigsten und teuersten Richtzinsen, die den Markt für Hypothekarnehmer zwar äusserst chancenreich, aber eben auch anspruchsvoll machen. Nichtsdestotrotz sind die Aussichten, sich derzeit äusserst attraktive Konditionen zu sichern, absolut intakt –vorausgesetzt es wird verglichen und verhandelt. (MoneyPark/mc)
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