Zürich – Der MoneyPark Real Estate Risk Index sinkt im zweiten Quartal 2017 leicht von 2.8 auf 2.7Punkte. Die moderat steigenden Immobilienpreise bei praktisch stagnierenden Konsumentenpreisen unterstützen die Entspannung auf dem Markt. Aber auch die gute Stimmung unter den Einkaufsmanagern und die leicht rückgängige Arbeitslosigkeit mindern die Risiken. Trotz der entspannten Situation auf dem Immobilienmarkt bleibt der Hypothekarmarkt aufgrund der grossen Zinsunterschiede zwischen den Anbietern für den Immobilienkäufer anspruchsvoll.
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark sinkt im zweiten Quartal 2017 von 2.8 auf 2.7 Indexpunkte. Auch weiterhin bewegt sich der Schweizer Immobilienmarkt somit im grünen Bereich. Tendenzen zu übermässigen Risiken oder einer allgemeinem Überhitzung des Marktes sind keine zu erkennen. Trotz der nunmehr seit über zwei Jahren anhaltenden Negativzinsen, haben Banken und Versicherungen ihre Risikobereitschaft im Hypothekargeschäft offenbar nicht ausgeweitet und gehen keine höheren Risiken bei der Kreditvergabe ein. „Ein Grund für die Stabilität des Hypothekar- und Immobilienmarktes ist die äusserst konservative Regulierung, die selbst in ultra-tiefen und andauernden Zinsphasen den Immobilienkauf für viele Haushalte verunmöglicht und so die Nachfrage künstlich dämpft“, erklärt Stefan Heitmann, CEO von MoneyPark. [1]
Verschuldung der Haushalte sinkt leicht
Im zweiten Quartal nehmen die Haushalte knapp das Eineinhalbfache ihres Gesamtvermögens (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) als Hypothekarkredit auf. Seit 2013 zeigt sich bei der Verschuldung aggregiert ein abnehmender Trend. Es ist also keineswegs der Fall, dass aufgrund der Negativzinsen nun auch Haushalte einen Hypothekarkredit erhalten, die aufgrund fehlender Eigenmittel oder ungenügender Tragbarkeit vom Markt ausgeschlossen wären. Ein Grund für die eher abnehmende Verschuldung der Hypothekarnehmer mag in der veränderten Anbieterlandschaft liegen. Gerade Versicherungen bieten bei langlaufenden Hypotheken äusserst attraktive Konditionen, sind bei der Vergabe von Hypotheken aber meist restriktiver als traditionelle Banken.
Gute Stimmung bei den Einkaufsmanagern und leicht sinkende Arbeitslosigkeit lassen auf ein stabiles Wirtschaftswachstum hoffen
Die saisonal bereinigte Arbeitslosenquote sinkt im zweiten Quartal 2017 leicht von 3.3 auf 3.2 Prozent und auch die Einkaufsmanager geben sich betont optimistisch. Zum dritten Mal in Folge steigt der Einkaufsmanager-Index und befindet sich nun schon seit acht Quartalen in der Wachstumszone von über 50 Punkten. Im zweiten Quartal 2017 zieht der Index von 57 auf 57.7 Punkte zwar nur leicht an, erreicht aber dennoch einen neuen Höchststand und zeugt von einem ungebrochenen Optimismus der Einkaufsmanager hinsichtlich der zukünftigen Auftragslage.
Aufgepasst bei den Zinsunterschieden
Die Unterschiede zwischen den durchschnittlich teuersten und den durchschnittlich günstigsten Richtzinsen bleiben mit rund 67 Basispunkten weiterhin hoch.
Seit Anfang 2016 haben sich die Zinsunterschiede zwischen den Anbietern tendenziell eher erhöht. Nur für 2-jährige Festhypotheken sind die Unterschiede zwischen dem teuersten und dem günstigsten Anbieter im Schnitt gesunken. Für 5-jährige Festhypotheken bleiben die Unterschiede relativ konstant, während sie für Libor-Hypotheken und 10-jährige Festhypotheken stark ansteigen. Ein Grund für die Zunahme der Zinsunterschiede mag in der grösseren Anbietervielfalt liegen. Die Negativzinsen locken auch eher hypothekarfremde Anbieter wie Pensionskassen und Versicherungen auf den Markt und erweitern das Anbieterfeld so zunehmend.
Preisentwicklung von Immobilien und Konsumgüter konvergiert
Im zweiten Quartal 2017 stagnieren die Preise für Konsumgüter praktisch. Und auch die Preise für Immobilien haben sich im Vergleich zum Vorquartal nur gerade um 0.12 Prozent erhöht. Gemessen am langjährigen Durchschnitt von 0.58 Prozent ist dies praktisch eine Stagnation. Die Preisentwicklung von Immobilien und Konsumgüter hat sich in den vergangenen Quartalen wieder angenähert und scheint zu konvergieren, was die Risiken einer preisseitigen, isolierten Überhitzung des Immobilienmarktes minimiert.
Konsumentenpreisindex
Neuen Auftrieb könnten die Konsumentenpreise indes per Ende Jahr erhalten, wenn die EZB tatsächlich beim Anleihenaufkaufprogramm auf die Bremse tritt und so den Euro gegenüber dem Schweizer Franken schwächt. Erleichterung verschafft ein stärkerer Euro nicht nur der SNB, auch die Inflationserwartungen könnten dadurch leicht anziehen, verteuern sich doch wichtige Importgüter, bei steigendem Eurokurs. Aufgrund der für Schweizer Verhältnisse leicht erhöhten Arbeitslosigkeit bleibt allerdings für einen signifikanten Anstieg der Inflation kaum Spielraum.
Fazit
Zum zweiten Mal in Folge sinken die Risiken im Immobilienmarkt leicht. Zur Entspannung tragen einerseits die praktisch stagnierenden Immobilienpreise bei, aber auch die gute Stimmung der Einkaufsmanager, sowie die leicht sinkende Arbeitslosigkeit, die trotz ultra-tiefer Zinsen auf ein stabiles Wachstum der Schweizer Wirtschaft im laufenden Jahr schliessen lassen. Herausfordernd aus Kundensicht bleiben die grossen Unterschiede zwischen den Anbietern, die gerade aufgrund des stetig wachsenden Anbieterfeldes einen Vergleich noch komplexer, aber dennoch unabdingbar macht. Die aktuell besten Zinsen finden Sie jeweils täglich aktualisiert im MoneyPark Zinsüberblick.
Lesen Sie hier den gesamten Immobilienreport. (MoneyPark/mc/ps)
[1] Rund zwei Drittel der Haushalte sind mittlerweile vom Immobilienkauf ausgeschlossen, wie eine Analyse von MoneyParkaufzeigt. Weitere Studienresultate lesen Sie hier.
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