Patrik Stillhart, CEO Zug Estates, im Interview

von Bob Buchheit

Moneycab.com: Herr Stillhart, das Konzernergebnis hat sich mit plus 134,2 Prozent auf mehr als 75 Millionen verdoppelt. Ist das der Basiseffekt?

Patrik Stillhart: Das erfreuliche Jahresergebnis setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, dazu beigetragen hat einerseits ein im Vergleich zum Vorjahr deutlich höherer Neubewertungserfolg. Andererseits konnte auch das Konzernergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte um 23% gesteigert werden. Treiber dabei waren ein um 3.9% höherer Liegenschaftenertrag als im Vorjahr und ein verbessertes Ergebnis im Segment Hotel & Gastronomie.

2021 resultierte nach dem kurzen Blick unter die Wasseroberfläche im 2020 wieder der erkleckliche Neubewertungserfolg, diesmal von CHF 42.4 Millionen Franken. Das dünkt mich, wie ich den Schätzer Wüest Partner kenne, sogar eher konservativ…

Der positive Neubewertungseffekt entspricht rund 2.7% des Portfoliowertes, was in einem ähnlichen Rahmen ist wie bei vergleichbaren Portfolios. Massgeblich für diesen Neubewertungserfolg ist sicher die hohe Qualität unseres Portfolios, wobei insbesondere die Wohnliegenschaften die grössten Aufwertungen erfahren haben.

Ihr durchschnittlicher Zinssatz für die Finanzverbindlichkeiten liegt unverändert bei 1,3 Prozent. Wird er jetzt aufgrund der Zinswende vielleicht bald kräftig steigen?

Die durchschnittliche Restlaufzeit des verzinslichen Fremdkapitals per Ende 2021 betrug 3.6 Jahre. Im Februar 2022 konnten wir nun einen zweiten Green Bond über CHF 100 Mio. erfolgreich platzieren und dadurch bei gleichbleibendem, durchschnittlichem Zinssatz die durchschnittliche Restlaufzeit erhöhen. Auch wenn die Zinsen nun deutlich angestiegen sind, gehen wir in den nächsten Jahren nicht von einer stark erhöhten Zinsbelastung aus. Mit der Platzierung des zweiten Green Bonds konnten wir im Übrigen nicht nur die Restlaufzeit erhöhen, wir sind nun auch die erste kotierte Immobiliengesellschaft mit einem Anleihenportfolio, das ausschliesslich aus grünen Finanzierungsprodukten besteht.

«Auch wenn die Zinsen nun deutlich angestiegen sind, gehen wir in den nächsten Jahren nicht von einer stark erhöhten Zinsbelastung aus.»
Patrik Stillhart, CEO Zug Estates

Die Marktwerte der beiden Areale Metalli (Zug) und Suurstoffi (Rotkreuz) machen jeweils die Hälfte Portfolios der Zug Estates im Wert von 1,7 Milliarden Franken aus. Vereinfacht Ihnen dieser kuriose Wertesplit das Management?

Es ist in der Tat so, dass aktuell beide Areale praktisch die gleichen Marktwerte aufweisen. Das hat sich aufgrund der Entwicklung der Areale so ergeben, wird sich mit dem Projekt Lebensraum Metalli im Zentrumsareal in Zug aber wieder ändern. Was aber Bestandteil unserer Strategie ist, ist die Fokussierung auf Areale. Dies erlaubt uns nicht nur ein effizientes Management der Liegenschaften, sondern auch die Nutzung von Synergien zur Attraktivitätssteigerung der Areale sowie zur Umsetzung von zukunftsgerichteten Energie- und Mobilitätslösungen.

Die Energieintensität und die Emissionsintensität Ihrer Gebäude wurden kräftig gesenkt. Die Treibhausgasemissionen gar um drei Viertel in zehn Jahren, pro Quadratmeter sogar noch spektakulärer um 90%. Wie kam dieser grosse Sprung zustande?

Diese hervorragende Bilanz in Bezug auf die Reduktion von Treibhausgasemissionen ist das Ergebnis einer Nachhaltigkeitsstrategie, welche bereits vor über zehn Jahren implementiert und konsequent verfolgt wurde. Der Grundstein dazu wurde mit der Entwicklung des Suurstoffi Areals gelegt, bei dem von Beginn an auf ein sehr innovatives Energiekonzept mit Erdsondenfeldern, Anergienetz und Photovoltaikanlagen gesetzt wurde. Mit dem Anschluss des Metalli-Gevierts in Zug an den Seewasserverbund Circulago konnte 2020 auch ein erster Schritt im Zentrumsareal in Zug gemacht werden. Die durchschnittlichen Treibhausgasemissionen über das gesamte Portfolio konnten damit auf 1.8 kg/m2 Energiebezugsfläche gesenkt werden. Mit dem schrittweisen Anschluss der weiteren Liegenschaften werden wir bis Ende 2023 unser gesamtes Portfolio nahezu CO2-frei betreiben können.

«Wir sind nun die erste kotierte Immobiliengesellschaft mit einem Anleihenportfolio, das ausschliesslich aus grünen Finanzierungsprodukten besteht.»

In der Suurstoffi, der Name ist ja gleichzeitig Programm, setzt das Gartenhochhaus Aglaya Akzente. Wie sehr hilft das bei der Vermarktung?

Mit Aglaya hat Zug Estates hinsichtlich Fassadenbegrünung schweizweit sicher Akzente gesetzt und auch entsprechende Aufmerksamkeit erhalten. Die Fassadenbegrünung trägt dabei nicht nur zu einem attraktiven Erscheinungsbild bei, sondern hat insbesondere auch positive Auswirkungen auf Aspekte wie Biodiversität, Hitzereduktion und Aufenthaltsqualität. Die Suurstoffi ist aber nicht nur durch das Aglaya bekannt, sondern auch durch das innovative Energiesystem, die verschiedenen Holzbauten mit dem aktuell höchsten Holzhochhaus der Schweiz und die attraktive Aussenraumgestaltung, welche der Biodiversität eine hohe Beachtung schenkt. All diese Aspekte helfen bei der Vermarktung.

Büroimmobilien machen 26 Prozent Ihres Mietertrages aus. Wird der Trend zum Homeoffice bald einmal zur Belastung? Die Meinungen hierzu gehen je nach Immobilienfirma stark auseinander.

Homeoffice wird sicher ein Bestandteil im Büroalltag der meisten Unternehmen bleiben. Wie stark dadurch langfristig die flächenmässige Nachfrage nach Büroflächen beeinflusst wird, ist natürlich schwierig abzuschätzen. In Bezug auf die Qualität der Flächen ist aber weiterhin klar, dass flexibel nutzbare und kollaborative Flächen, welche die Zusammenarbeit fördern und ermöglichen, wichtiger werden und insgesamt die Standort- und Gebäudequalität an Bedeutung gewinnen.

«Homeoffice wird sicher ein Bestandteil im Büroalltag der meisten Unternehmen bleiben.»

In der Metalli hat es sehr viele Verkaufsflächen. Die dürften dort wohl aufgrund der Toplage, Leerstand zurzeit 0,5%, immer und ewig gut vermietbar sein?

Es ist in der Tat so, dass sich unsere Retail- und Gastronomieflächen in der Metalli trotz der Herausforderungen, welche die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie mit sich brachten, einer sehr regen Nachfrage erfreuen. Zu dieser erfreulichen Flächennachfrage tragen die unverminderte Attraktivität mit ihrer zentralen Lage, der hohen Aufenthaltsqualität und dem vielfältigen Angebot bei.

Die Mitsprache der Bevölkerung war Ihnen bei der langfristigen massvollen Weiterentwicklung der Metalli und Umgebung wichtig. Erst im zweiten Halbjahr 2023 sollen die Bebauungspläne nach dreijährigem Planverfahren rechtskräftig sein. Mit wieviel Mehr an Bauvolumen rechnen Sie?

Im September 2020 haben wir die Anträge zur Anpassung der Bebauungspläne Metalli und Bergli bei der Stadt Zug eingereicht. Basis bildet das Richtprojekt, welches aus einem gemeinsam mit der Stadt durchgeführten städtebaulichen Wettbewerbsverfahren hervorgegangen ist. Die Stadt Zug erarbeitet nun die beiden Bebauungspläne, und es ist vorgesehen, dass diese im September 2022 in die kantonale Vorprüfung gehen. Da die Bebauungspläne aktuell noch in Erarbeitung sind, können wir Ihnen leider zum Bauvolumen noch keine detaillierten Angaben machen.

Der Betriebsaufwand hält sich mit 2,5 Millionen in Grenzen, was auch an der lokalen Konzentration der Zug Estates liegt. Sie haben noch einiges in der Pipeline. Wird dies stark sehr stark ausserkantonal geschehen?

Zug Estates hat mit 58.4% eine sehr solide Eigenkapitalquote. Damit ist die Basis vorhanden, um das Bestandesportfolio mit Projekten wie dem Lebensraum Metalli weiterzuentwickeln und auch Akquisitionen zu tätigen. Bei der Evaluation möglicher Akquisitionen konzentriert sich Zug Estates auf zentral gelegene Standorte, die eine hohe Dichte, eine langfristige und nachhaltige Entwicklung und vielfältige Nutzungen ermöglichen. Der Fokus liegt dabei auf Objekten in der Deutschschweiz, vorwiegend auf der Achse Zürich – Zug – Luzern.