von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Stillhart, wie bei vielen Schweizer Immobiliengesellschaften war 2023 auch für Zug Estates ein Jahr mit leicht tieferen Neubewertungen. Dadurch sank das Konzernergebnis um 39,2 Prozent. Ich nehme an, Sie sehen das gelassen?
Patrik Stillhart: Wir sehen dies in der Tat gelassen, da wir aus operativer Sicht auf ein sehr erfreuliches Geschäftsjahr zurückblicken. Dem durch das veränderte Zinsumfeld ausgelösten Druck auf die Bewertungen konnte sich auch Zug Estates nicht entziehen. Die erfolgreiche Vermietungstätigkeit in allen Nutzungssegmenten hat zusammen mit den Mietzinserhöhungen aber dazu geführt, dass sich die Abwertung mit 11 Millionen Franken in einem überschaubaren Rahmen bewegte. Trotz grösseren umbaubedingten Leerständen konnten wir zudem ein leicht höheres Konzernergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte als im Vorjahr erwirtschaften, was die Basis für die vorgesehene Erhöhung der Dividende um 7.3% bildet. Gleichzeitig blicken wir zuversichtlich auf das Jahr 2024, in dem wir eine signifikante Reduktion der Leerstandsquote auf rund 1% und ein höheres Konzernergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte erwarten.
Trotz der erwähnten Umbauten im Restaurant Bären und im Parkhotel erreichte der Umsatz im Bereich Hotellerie und Restauration fast Vor-Corona-Niveau. Das erstaunt…
Das Erdgeschoss im Park Hotel wurde während vier Monaten umfassend umgebaut und im Oktober 2023 hat das neue Restaurant aigu mit dem erweiterten Restaurant-, Bar- und Konferenzbereich den Betrieb aufgenommen. Zudem wird seit April 2023 die Liegenschaft Bären einer Gesamtsanierung unterzogen, weshalb auch diese Umsätze weggefallen sind. Tibits wird in diesem Gebäude im Juni 2024 erstmalig ein Lokal in Zug eröffnen. Die Umsatzeinbussen im Gastronomiebereich konnten durch Mehrerträge im Bereich der Hotellerie mehr als kompensiert werden, was auf eine gute Auslastung und eine teuerungsbedingte Erhöhung der Zimmerpreise zurückzuführen ist. Das zeugt von der Dynamik im Wirtschaftsraum Zug und der Qualität unseres Angebots.
«Dass wir den Ertrag im Segment Hotel & Gastronomie trotz temporärer, umbaubedingter Ertragsausfälle gegenüber dem Vorjahr leicht steigern konnten, ist sehr erfreulich.»
Patrik Stillhart, CEO Zug Estates
28,3 Millionen wurden investiert. Hohe 54,9 % beträgt dennoch die Eigenkapitalquote. Da stellt sich die Frage nach den mittelfristigen und langfristigen Investitionspfaden?
Vor dem Hintergrund der erfreulichen Vermietungssituation im gesamten Portfolio und der intakten Mietflächennachfrage wurde entschieden, das Bauprojekt S43/45 in der Suurstoffi nun auszulösen. Die Erstellung der beiden Gebäude mit 14’400 m2 Büro- und Schulungsflächen und 1100 m2 Wohnfläche für studentisches Wohnen wird in den nächsten dreieinhalb Jahren Investitionen von rund 85 Millionen auslösen. Weitere Investitionsmöglichkeiten bestehen mittelfristig beim Projekt Lebensraum Metalli in Zug sowie beim Renggli Areal in Rotkreuz, welches im Jahr 2022 erworben wurde. Die Investitionsvolumen sowie die -zeitpunkte sind aktuell aber noch offen, da Anpassungen bei den Bebauungsplänen in Zug notwendig sind und die Ortsplanungsrevision in Rotkreuz aktuell läuft.
In den letzten fünf Jahren hat sich das Disagio zum Nettoinventarwert der Liegenschaften zu Marktpreisen auf bis zu 20% erhöht. Würde denn ein Aktienrückkauf Sinn machen?
Ein Aktienrückkauf würde nur Sinn machen, wenn keine Investitionsmöglichkeiten mehr bestehen. Zug Estates verfügt aber wie geschildert über Wachstumspotenzial im eigenen Portfolio, welches in den nächsten Jahren realisiert werden soll. Zudem möchten wir auch zukünftig Opportunitäten wahrnehmen können, welche sich im Markt bieten. Ein Aktienrückkauf macht vor diesem Hintergrund keinen Sinn.
«Ein Aktienrückkauf würde nur Sinn machen, wenn keine Investitionsmöglichkeiten mehr bestehen.»
Der Leerstand stieg wegen Auszug von C&A und Zara in der Metalli von 1,6% auf 3,9%. Die entsprechenden Leerstände sind aber bereits wieder vermietet. Wie weit sind Sie bei Mieterhöhungen flexibel?
Im Geschäftsjahr 2023 konnten wir von der regen Mietflächennachfrage profitieren und in allen Nutzungssegmenten zahlreiche Vermietungserfolge erzielen. Insgesamt konnten wir Gewerbemietverträge im Umfang von über 24’000 m2 und mit einem Mietertrag von mehr als 10,2 Millionen Franken per Jahr verlängern oder neu abschliessen. Bei den meisten Mietvertragsabschlüssen konnten wir das Mietzinsniveau halten oder sogar steigern, was sehr erfreulich ist und auf die Attraktivität und die gute Erschliessung unserer Mietflächen zurückzuführen ist.
Büromietverträge sind sogar unbefristet. Ist der Kanton Zug ein Traum für Immobilienbesitzer?
Es ist nicht so, dass bei uns die Büromietverträge in der Regel unbefristet sind. Wir haben gewisse unbefristete Gewerbemietverträge, welche aber nur rund fünf Prozent der Mieterträge ausmachen. Die Mehrheit der Gewerbemietverträge ist befristet. Mit einer gewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit von 6,5 Jahren weisen die Mietverträge im Zug Estates Portfolio im Branchenvergleich eine überdurchschnittliche Laufzeit auf. Das bringt eine hohe Cashflow-Sicherheit.
Wird das Projekt Lebensraum Metalli durch die Initiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand» in seinen Möglichkeiten ausgebremst?
Durch die Annahme der Initiative, welche fordert, dass in allen Verdichtungsgebieten in der Stadt Zug mindestens 40% der neu erstellten Wohnflächen preisgünstig sein müssen, wurde der Prozess zur Anpassung der Bebauungspläne unterbrochen. Eine abschliessende Beurteilung der konkreten Auswirkungen auf die beiden Bebauungspläne Metalli und Bergli ist aktuell noch nicht möglich. Wir stehen deshalb in engem Austausch mit den Baubehörden der Stadt Zug.
«Durch die Annahme der Initiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand» wurde der Prozess zur Anpassung der Bebauungspläne unterbrochen.»
In der Suurstoffi in Rotkreuz hat sich sogar die Kantonsschule eingemietet. Wie ist es zu dieser Zusammenarbeit gekommen?
Der Kanton Zug hat sich seit längerem dazu entschieden, in Rotkreuz einen dritten Kantonsschulstandort zu eröffnen. Die entsprechenden Vorbereitungs- und Planungsarbeiten für einen Neubau beim Bahnhof Rotkreuz sind am Laufen. Eine Inbetriebnahme ist aber frühestens 2031 möglich. Da die kantonalen Mittelschulen bereits vorher dringend Schulraum benötigen, hat sich der Kanton Zug entschieden, das gesamte Gebäude S6 auf dem Suurstoffi-Areal für mindestens zehn Jahre anzumieten. So können ab dem Schuljahr 2025/26 Schülerinnen und Schüler in der neuen Kantonsschule Rotkreuz unterrichtet werden.
Im Bauprojekt S43/S45 mit Zielmietertrag über 4 Millionen soll es auch Studentenwohnungen geben. In welcher Preisklasse werden diese nach Fertigstellung 2027 spielen?
Wir haben schon heute Studentenwohnungen auf dem Suurstoffi-Areal. Wie die bestehenden erstellen wir auch jene im Bauprojekt S43/45 für die Hochschule Luzern (HSLU). Die Hochschule wird die Vermietung der einzelnen Zimmer übernehmen und ist entsprechend für die Preisbildung verantwortlich. Die Preise pro Zimmer bewegen sich im üblichen Rahmen für Studierendenunterkünfte.
Welche Bauprojekte könnten im Renggli-Areal spruchreif werden?
In Bezug auf konkrete Bauprojekte auf dem Renggli-Areal können zum heutigen Zeitpunkt noch keine Aussagen gemacht werden. Aktuell läuft in Rotkreuz eine Ortsplanungsrevision, und das Renggli-Areal ist Teil eines der Fokusgebiete dieser Revision. Vorgesehen ist, dass der angepasste Zonenplan und das angepasste Baureglement den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern im 2025 zum Beschluss vorgelegt werden. Konkrete Planungsarbeiten werden wir im Anschluss aufnehmen. Wir freuen uns, das direkt an die Suurstoffi grenzende Areal zu entwickeln und in einen zukunftsfähigen und vielfältigen Lebensraum zu transformieren.