Peter Mettler, CEO Novavest Real Estate AG, im Interview
von Robert Jakob
Moneycab.com: Herr Mettler, im Halbjahresrhythmus wuchs Ihr Immobilienportfolio jeweils um satte 20 Prozent. Soll es in diesem Rhythmus weitergehen?
Peter Mettler: In diesem Jahr wollen wir noch dieses Ziel erreichen. Für 2017 werden wir sicher weniger ambitioniert wachsen. Der Verwaltungsrat wird Ende 2016 über die Expansionsstrategie entscheiden.
Sie sind sicherlich froh, nicht unbedingt in der überhitzten Zürcher City agieren zu müssen, oder?
Die Region Zürich ist nicht überall überhitzt. Es gibt dort noch Chancen zu einigermassen vernünftigen Preisen einzukaufen. Die Agglomeration Zürich hat eine Sogwirkung. Wir werden weiterhin auch Käufe tätigen an Lagen mit grösseren Verkehrsanbindungen und welche eine gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr beziehungsweise für den motorisierten Individualverkehr aufweisen.
«Den Neubewertungen haben wir von Anfang an keine grosse Bedeutung zugeschrieben. Wir wollen die Erträge der Liegenschaften verbessern.»
Peter Mettler, CEO Novavest Real Estate AG
Wo wird Novavest bei den Zukäufen regionale Schwerpunkte setzen?
Gemäss unserer Anlagestrategie, entlang der grossen Verkehrsanbindungen und vor allem an Lagen mit guter Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz.
Der Neubewertungserfolg ist im Moment vernachlässigbar. Ist das ein Zeichen für das Ende des langjährigen Immobilienzyklus?
Den Neubewertungen haben wir von Anfang an keine grosse Bedeutung zugeschrieben. Wir wollen die Erträge der Liegenschaften verbessern. Das heisst, dort wo es Sinn macht, planen wir Umnutzungen. Dass der Immobilienzyklus sich verändert, sieht man an verschiedenen Markt-Kennzahlen und den Veränderungen der Mietpreise, respektive den stagnierenden Marktmietpreise.
Sie zahlen weniger als ein Prozent auf Ihre Hyposchulden. Sichern Sie sich gegen steigende Zinsen ab?
Ja, das haben wir zum Teil gemacht. Wir sind daran die Finanzierungsstruktur weiter zu verbessern und wo sinnvoll abzusichern. Aber nicht über derivative Finanzgeschäfte, sondern über längere fixe Laufzeiten der Hypotheken.
Die Duration Ihrer Finanzverbindlichkeiten liegt noch immer unter 3 Jahren. Wollen Sie diese nicht länger strecken?
In der Zwischenzeit haben wir das leicht verbessert. Da müssen wir noch dran arbeiten.
Im Frühherbst wird es zu einer Kapitalerhöhung kommen. Ist der Bezugspreis der neuen Aktien nicht arg nah am NAV und am Börsenkurs?
Wir würden gerne unsere Investorenbasis erweitern und sind aufgrund dessen bereit, Zeichnungen nahe dem NAV anzunehmen. Es ist uns bewusst, dass dies eine sehr attraktive Einstiegsmöglichkeit für Neuinvestoren ist.
In Illnau-Effretikon hat Novavest Ende letzten Jahres für den Kauf einer Liegenschaft 8,70 Millionen investiert und dies bei einem Soll-Mietertrag 400 000 Franken pro Jahr. Werden wir auf dem Schweizer Immobilienmarkt in Zukunft häufig solche Investitions/Ertrags/Verhältnisse sehen?
Leider sind Objekte auf dem Markt heute vielfach nur mit diesem Investitions-Ertrags-Verhältnis erwerbbar. Die Liegenschaft in Illnau-Effretikon hat den Vorteil, dass sie teilweise Neubau, teilweise teilsanierter Altbau ist und sie direkt neben dem Bahnhof liegt.
«Die Unterhaltskosten von Seniorenanlagen sind bedeutend geringer.»
In Berikon werden Sie eine Seniorenanlage bauen. Versprechen Bauten für ältere Bürger ein mehr an Rendite?
Nein, nicht zwingend. Aber die Anzahl der potentiellen Mieter wird immer grösser und die Fluktuationsrate und damit auch der Unterhalt solcher Anlagen sind bedeutend geringer.
Sie sehen in gemischten Überbauungen für Wohnen und Gewerbe grosses Potenzial. Schaffen solche Objekte eine Zusatzrendite oder liegt ihr Vorteil eher in der Flexibilität durch die verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten?
Wir suchen nicht in erster Linie nach Objekten mit gemischten Nutzungen. Aber sie haben beide Vorteile. Und an Lagen mit guter Verkehrsanbindung hat es vielfach einen Anteil Gewerbenutzung. Wenn wir ein Objekt mit reiner Wohnnutzung und gleichen Parametern erwerben können, ziehen wir dieses vor.
Als Dividende schüttet Novavest steuergünstige Nennwertreduktionen aus. Wo soll der Zinssatz in den nächsten Jahren liegen?
Wie bereits früher kommuniziert werden wir die Dividende schrittweise erhöhen. Unser Ziel ist es, für unsere Anleger eine möglichst hohe, nachhaltige Dividende aus dem operativen Cash Flow ausschütten zu können.
Zum Gesprächspartner:
Peter Mettler ist Dipl. Architekt FH/STV und hat das Nachdiplomstudium Executive MBA HSG, an der heutigen Universität St. Gallen, absolviert. Zwischen 1980 bis 1991 entwickelte er sich vom Hochbauzeichner, Bauführer, Projektleiter in diversen Architekturfirmen, zum Geschäftsführer der IGB AG bzw. Plast Engineering AG (TU im Industriebau). 1991 war er Mitbegründer der Bauengineering und Swissbuilding Concept – einer Firmengruppe im Bereich der Generalunternehmung und Immobilienentwicklung – in der deutschsprachigen Schweiz. Die Firmengruppe mit rund 150 Mitarbeitern und einem Umsatz von ca. 450 Mio. führte er als Vorsitzender der Geschäftsleitung und Verwaltungsratspräsident bis zum Verkauf an die Priora-Gruppe im Jahr 2011. 2011 gründete er die Immobilienentwicklungsfirma Mettler2Invest, die er seither als CEO führt. Im Oktober 2012 wird die Novavest Real Estate AG ins Leben gerufen, der er als CEO und Mitglied des Verwaltungsrates vorsteht. Peter Mettler ist auch Verwaltungsratspräsident der LH&E Management AG, Zürich sowie im Beirat der ZIMA Holding AG, Dornbirn und des Swiss Real Estate Institutes, Zürich.
Zum Unternehmen:
Die NOVAVEST Real Estate AG ist eine Schweizer Immobiliengesellschaft mit Sitz in Zürich. Sie ist fokussiert auf den Erwerb, die Bewirtschaftung und die Weiterentwicklung von Bestandsliegenschaften mit reiner Wohnnutzung und mit Büro- und Gewerbenutzung sowie auf Neubauprojekte in diesen Segmenten. Das Immobilienportfolio konzentriert sich im Einzugsbereich der Zentren Basel, Bern, Aarau, Zürich, Winterthur und St. Gallen sowie auf deren Achsen. Die Namenaktien der Gesellschaft mit Nennwert von CHF 35 pro Aktie sind an der BX Berne eXchange kotiert (Ticker NREN, Valor 21218624, ISIN CH0212186248).
