Peter Mettler, CEO SenioResidenz AG, im Interview
von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Mettler, bei den Altersimmobiliengesellschaften gibt es grosse börsenkotierte Gesellschaften. Was kann eine kleine Gesellschaft wie Ihre SenioResidenz da dem Anleger bieten?
Peter Mettler: Die SenioResidenz ist eine reine Immobiliengesellschaft. Sie investiert ausschliesslich in Liegenschaften, nicht in Betriebe. Die Gesellschaft hat einen klaren Fokus und ist deshalb für Investoren sehr interessant.
Heruntergebetet wird immer die Demographie. Natürlich wird die Zahl der Senioren weiter zunehmen. Aber werden diese bald überhaupt genug Mittel haben, um sich eine Seniorenresidenz leisten zu können?
Wir fokussieren uns auf Wohnungen, welche erschwinglich und tragbar sind. Deshalb investieren wir nicht in teure Lagen.
Anders als beispielsweise bei Wohnimmobilien mit den vielen Einzelmietern besteht die direkte Mieterschaft bei Seniorenresidenzen und Pflegeeinrichtungen oft aus einer Betreibergesellschaft. Das macht das Management sicher ein gutes Stück einfacher, oder?
Das macht das Management einfacher. Umso wichtiger ist es, jedes Objekt auf die betriebliche Wirtschaftlichkeit zu prüfen und nicht nur den Mietvertrag anzuschauen. Die Bonität und Organisation des Betriebes ist daher sehr wichtig und genau zu prüfen.
In mögliche Verkaufs-, Kauf- und Vertragsverhandlungen gilt es nicht nur die Liegenschaftsverkäufer, sondern auch die erwähnte Betreibergesellschaft einzubinden. Welche Herausforderungen bringt das mit?
Bei einem Kauf müssen wir der Bonität des Betreibers sehr grossen Stellenwert beimessen: Das heisst, wir müssen allenfalls eine Due Diligence des Betriebs durchführen oder die Garantie erhöhen.
«Wir verfolgen den Geschäftsverlauf in engem Austausch mit dem Betreiber und verfügen bei Bonitätsverschlechterungen über entsprechende Massnahmepläne.»
Peter Mettler, CEO SenioResidenz AG
Die Leukerbad Clinic im Wallis ist Ihre grösste Position. Wunderschön gelegen, aber auch etwas abgelegen… Der Kauf erfolgte nach dem Sale- and Lease-Back-Modell. Welche Vor- und Nachteile hat das im jetzigen Niederzinsumfeld für Sie?
Der grosse Vorteil von Sale- and Lease-Back-Modell ist, dass der Betreiber sich auf seine Kernkompetenz konzentrieren kann und die Verwaltung der Liegenschaft. Und wir haben langfristige Mietverträge. Grundsätzlich ist das Umfeld für Finanzierungen für uns sehr vorteilhaft.
Was passiert, sollte sich die Bonität des Betreibers während der Mietdauer verschlechtern. Gibt es in den Mietverträgen so etwa wie Covenants?
Wir verfolgen den Geschäftsverlauf in engem Austausch mit dem Betreiber und verfügen über entsprechende Massnahmepläne. Ein partnerschaftlicher Austausch ist im beidseitigen Interesse und garantiert, dass wir rechtzeitig agieren können.
Die zweite von Ihnen im letzten Jahr gekaufte Liegenschaft in Oberburg bei Bern dient der ganzheitlicher Betreuung und Unterstützung sowie sozialpsychiatrisch ausgerichtetem Wohncoaching. Eine Stiftung und ein psychiatrischer Dienst sind die Mieter, was sicherlich langfristige Verträge mit hoher Bonität bringt, richtig?
Ja, wir haben den Mieter geprüft, und die Mietverträge sind den üblichen Laufzeiten des Kantons Bern als Mieter angepasst, mit entsprechenden Verlängerungsoptionen.
Im Moment besitzen Sie vollvermietet Liegenschaften in Höhe von 64 Millionen Franken. Der Halbjahresgewinn steht jetzt bei gut einer Million. Wieviel Luft hat er nach oben?
Wir werden den Gewinn noch steigern können.
«Betreffend Akquisitionen haben wir im ersten Halbjahr 2019 verschiedene Gespräche geführt, welche wir im zweiten Halbjahr erfolgreich abwickeln können.»
Bei einer EKQ von 83,7% stellt sich unweigerlich die Frage nach den zukünftigen Akquisitionsobjekten…
Der Akquisitionsprozess bei dieser Art von Objekten dauert länger als bei anderen Immobilienanlagen, dafür sind die Laufzeiten wesentlich länger. Wir haben im ersten Halbjahr 2019 verschiedene Gespräche geführt, welche wir im zweiten Halbjahr erfolgreich abwickeln können.
Gibt es da geographische Schwerpunkte oder haben Sie die ganze Schweiz im Auge oder vielleicht sogar einmal das Ausland?
Wir investieren in der ganzen Schweiz. Nicht die geografische Lage ist massgebend, sondern der Mix zwischen Standort, der Zustand der Liegenschaft, Bonität des Betreibers sowie die zu erwartenden Mieteinnahmen.
Fehlt bei dem Namen SenioResidenz nicht das zweite R?
Nein, die Wahl des Namens bei der Gründung hatte zum Ziel, dass man sofort erkennt, was der Investment-Fokus der Gesellschaft ist. Es ist ein Wortspiel.
