Philipp Buhofer, VRP Cham Group AG, im Interview
von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Buhofer, die Wohnungen der ersten Etappe auf dem Papieri-Areal sollen bis auf eine alle verkauft sein, obwohl erst am 5. Juni 2020 die Grundsteinlegung erfolgte?
Philipp Buhofer: Die Vermarktung der im Rahmen der ersten Etappe verfügbaren Stockwerkeigentumseinheiten verläuft tatsächlich ausgesprochen erfolgreich. Für 99% der Eigentumswohnungen liegen derzeit Reservationsvereinbarungen vor. Die Verträge werden in den kommenden Wochen beurkundet werden. Auch die Bauarbeiten schreiten trotz Coronakrise gemäss Terminplan voran, und die Arealentwicklung nimmt immer konkreter Formen an.
Woran wird jetzt gerade gebaut?
Die erste Bauetappe umfasst den Neubau eines Hochhauses mit hochwertigen Eigentumswohnungen, einen weiteren Neubau mit Mietwohnungen, die Umnutzung der denkmalgeschützten Papiermaschinenhallen an der Lorze in grosszügige Loftwohnungen und Gewerberäumlichkeiten sowie die Sanierung der Lokremise. Hinzu kommt die erforderliche Infrastruktur wie beispielsweise die neue Lorzenbrücke, Tiefgaragen, Werkleitungen oder Erdsonden für die Energieversorgung.
«Im Rahmen der ersten Bauetappe entstehen neben 105 Eigentums- und 160 Mietwohnungen (…) circa 4400 m2 Dienstleistung- und Gewerbeflächen.»
Philipp Buhofer, VRP Cham Group AG
Aber wie wird es mit den bis zu 1000 Arbeitsplätzen aussehen, die hier auf 120 000 Quadratmetern Fläche Heimat finden sollen?
Schon jetzt sind über 100 moderne Arbeitsplätze bei der Fahrradfirma Specialized im bereits renovierten Werkstattgebäude angesiedelt. Im Rahmen der ersten Bauetappe entstehen neben 105 Eigentums- und 160 Mietwohnungen – davon 30 preisgünstige – circa 4400 Quadratmeter Dienstleistung- und Gewerbeflächen, die ab dem nächsten Jahr vermarktet und ab der zweiten Jahreshälfte 2022 bezogen werden.
Am Schluss sollen 2000 Bewohner in 1000 Wohnungen leben. Daraus lässt sich ableiten, dass es viele Singles und wenige Familien haben wird…
Diese Zahlen sind erst Schätzungen und werden noch ändern. Was feststeht ist, dass es auf dem Papieri-Areal Angebote für alle Wohn- und Familienformen geben wird – sei es für Singles, Paare, Klein- und Grossfamilien. Wir sind überzeugt, dass die Papieri dank ihrem vielfältigen Angebot, vielen Begegnungszonen und grosszügigen Frei- und Spielflächen gerade für Familien ein attraktives neues Wohn- quartier wird.
Dank einem eigenen Flusskraftwerk, Photovoltaik und der zusätzlichen Nutzung des Flusswassers und Erdsondenfeldern zur Wärme- und gleichzeitig Kälteversorgung wird das Areal energetisch unabhängig. Wie hoch wird beispielsweise für die Dreieinhalbzimmerwohnung die jährliche Energierechnung ausfallen?
Die Cham Group hat den Anspruch, ihre Immobilienprojekte gemäss den Grundsätzen der Nachhaltigkeit zu entwickeln. Die Energieversorgung des Papieri-Areals ist nicht nur nahezu autark, sondern auch CO2-neutral und an den Prinzipien der 2000-Watt-Gesellschaft orientiert. Wir wollen in dieser Hinsicht zu den Vorreitern in der Schweiz gehören. Der angenehme Nebeneffekt sind natürlich auch tiefere Kosten für die Mieter und die Besitzer von Stockwerkeigentum.
«Die Energieversorgung des Papieri-Areals ist nicht nur nahezu autark, sondern auch CO2-neutral und an den Prinzipien der 2000-Watt-Gesellschaft orientiert.»
Einen ehemaligen Industriepark umzubauen, ist sicherlich eine der spannendsten Architekturaufgaben. Was war die grösste Schwierigkeit im achtjährigen Planungsprozess?
Es stellten sich einige Herausforderungen: Durch die schiere Grösse des Vorhabens, durch den erwähnten Anspruch, das Projekt nachhaltig umzusetzen, durch das Ziel, den Bezug zur historischen Vergangenheit der Papierfabrik aufrechtzuerhalten, aber gleichzeitig einen attraktiven Mix aus Wohnen, Arbeiten und publikumsorientierten Nutzungen zu ermöglichen. Wir haben die Behörden und die Bevölkerung von Cham schon früh in die Planung einbezogen und in diesem kooperativen Prozess sehr viel Wohlwollen und Unterstützung gespürt. Das zahlt sich jetzt aus.
Durch die erwähnte Mischung aus Wohnen, Arbeiten, Dienstleistungen und Einkauf auf dem Areal wird der motorisierte Individualverkehr reduziert. Es wurde jedoch nur eine minimale Anzahl an Parkplätzen in der ersten Bauphase geplant. Ist eine Anpassung nach oben in den späteren Etappen bereits absehbar?
Die Gesamtzahl der Parkplätze ist im Bebauungsplan festgelegt. Ab Bezug der ersten Etappe werden knapp 650 Abstellplätze bereitstehen. Wir erachten das als ausreichend.
«Die Zukunft gehört Mehrfamilienhäusern und der Umnutzung von bestehenden Bauten.»
Der Kanton Zug und insbesondere die Seegemeinde Cham wachsen unaufhörlich. Ist das klassische Häuschen hier bald unerschwinglich?
Die Grossregion Zug ist ein attraktiver Lebensraum, ein erfolgreicher Wirtschaftsraum und deshalb auch ein gesuchter Wohnraum. Wie an vergleichbaren Lagen, zum Beispiel am Zürichsee oder am Genfersee, sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Angesichts des begrenzten Bodens und der fortschreitenden Zersiedelung kann das klassische Häuschen allerdings nicht das Zukunftsmodell sein. Die Zukunft gehört Mehrfamilienhäusern und der Umnutzung von bestehenden Bauten. Dazu leisten wir einen Beitrag. Und indem wir bewusst einen beträchtlichen Anteil preisgünstiger Wohnungen realisieren, tragen wir auch dazu bei, dass das Wohnen in Cham für alle erschwinglich bleibt.
Die Investitionssumme für das Gesamtprojekt beträgt 700 Millionen Franken. Wann erwarten Sie die ersten Returns?
Aus dem Verkauf des Stockwerkeigentums der ersten Etappe erwarten wir bis Ende 2022 einen Erlös von rund 145 Millionen Franken. Davon werden die ersten 20% im Zuge der Beurkundungen in der zweiten Jahreshälfte 2020 als Anzahlungen fliessen. Mit der Vermietung der Wohnungen und Gewerbeflächen der fertiggestellten ersten Bauetappe wird der Mietertrag ab 2023 den ersten Meilenstein von 5 Millionen Franken pro Jahr überschreiten. Am Ende werden es über 30 Millionen Franken pro Jahr sein.
Wissen Sie schon genau, was mit dem angrenzenden Pavatex-Areal geschehen wird?
Für die Zwischennutzung der verbleibenden, nördlichen Lagerhallen auf dem Pavatex-Areal ist man mit verschiedenen Mietinteressenten im Gespräch. Die Erträge aus dieser Zwischennutzung werden ab 2021 den Ausfall der Baurechtszinsen durch den Wegzug der Firma Pavatex kompensieren. Mittelfristig wird der Prozess für die Planung der Neunutzung des Areals starten.
Ihre Aktie wird nicht mehr an der SIX sondern otc gehandelt. Macht sie das für institutionelle Investoren weniger attraktiv?
Der Wechsel ins OTC-Segment erfolgte vor dem Hintergrund des geringen Handelsvolumens der Cham-Group-Aktien aufgrund des langfristig investierten Aktionariats, der ausreichenden Ausstattung mit Eigenkapital, was eine Kapitalbeschaffung unnötig macht sowie der überproportionalen Kosten für die Einhaltung der stetig zunehmenden regulatorischen Vorschriften. Wir können also Kosten und Aufwand reduzieren, was im Sinne der Aktionäre ist. Und es gibt genug Investoren, auch Institutionelle, die in eine ausserbörslich gehandelte Gesellschaft investieren dürfen.
Was sind die Prioritäten im zweiten Halbjahr 2020?
Im zweiten Halbjahr 2020 wird das Papieri-Areal weiter Form annehmen. Erste Rohbauten werden bis zur Höhe des zweiten Obergeschosses aus dem Boden ragen. Weniger sichtbar sind die fortschreitenden Arbeiten an der Infrastruktur, die vorwiegend im Erdreich verbaut wird. Gleichzeitig wird die Cham Group die Planung der zweiten Bauetappe und den Abschluss von Verträgen für die Zwischennutzungen auf dem Pavatex-Areal vorantreiben. Wir werden allen Beteiligten in den nächsten Jahren noch viel Freude bereiten.
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