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Projektentwickler Steffen Winkler von der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH: Mit einem Fertighaus zum günstigen Eigenheim

(Bild: Adobe Stock, 199953115)

Regensburg – Immer höhere Baukosten, preisintensive Finanzierungen und ausgebuchte Handwerker führen dazu, dass mehr und mehr Menschen ihren Traum vom klassischen Eigenheim in Massivbauweise begraben müssen. Als Alternative etabliert sich dabei immer mehr das Fertighaus. Doch durch welche Besonderheiten zeichnet es sich eigentlich aus, wie gross sind seine Kostensparpotenziale wirklich und worauf muss man beim Kauf achten?

Diese und weitere Fragen beantwortet Immobilienspezialist Steffen Winkler von der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH in diesem Beitrag.

Kosten für Bauen steigen

Bebaubare Grundstücke haben vor allem in florierenden Grossstädten längst Seltenheitswert. Hinzu kommt die geringe Zahl von Handwerkern, die sich in hohen Baukosten niederschlägt. Das zeigt etwa der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes der allein zwischen 2010 und 2021 um 41 Prozent angestiegen ist.

Darüber hinaus haben noch zahlreiche weitere Faktoren wie gestiegene Baunebenkosten das Bauen so teuer gemacht wie nie. Auch die gestiegenen Kosten für Finanzierungen und die strenger werdenden Auflagen im Bereich Umweltschutz haben zu der Kostenexplosion beigetragen.

Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass immer weniger Mieter den Traum vom Eigenheim für realisierbar halten. Diejenigen, die weiter daran festhalten, steigen mehr und mehr auf kleinere, preisgünstigere und einfacher zu realisierende Varianten um. Eine zentrale Rolle bei dieser Entwicklung spielen Fertighäuser, die seit einigen Jahren in Deutschland boomen. Angaben des Statistischen Bundesamtes zufolge belief sich der Anteil vorgefertigter Häuser bei den Einfamilienhäusern im vergangenen Jahr auf 22,8 Prozent. Zehn Jahre zuvor hatte er noch bei 15 Prozent gelegen.

Massivhaus oder Fertighaus – eine Frage der Kosten

Wer ein Grundstück besitzt, hat grundsätzlich die Wahl zwischen einem Massivhaus und einem Fertighaus. Sie unterscheiden sich in einer ganzen Reihe von Punkten, die auch einen massgeblichen Einfluss auf die Kosten haben.

Der größte Unterschied besteht in der Bauweise. Bei einem Massivhaus werden die Wände auf dem Grundstück Stein auf Stein gemauert. Die Wände von Fertighäusern auf der anderen Seite bestehen in den meisten Fällen aus Holz oder Holzbaustoffen. Zu einem geringen Teil gibt es hier auch Ausführungen in Massiv- oder Leichtbauweise, bei denen Betonelemente verwendet werden.

Wie bei Massivhäusern wird zunächst eine Bodenplatte eingesetzt oder eine Kellergründung durchgeführt. Danach unterscheidet sich die Vorgehensweise. Anders als ein Massivhaus wird ein Fertighaus komplett vorgefertigt. Anschliessend werden die einzelnen Wände geliefert, die dann auf der Baustelle zusammengesetzt werden. Da nicht Stein auf Stein gemauert wird wie beim Massivhaus, erfolgt die Fertigstellung deutlich schneller. Sie dauert keinen Monat, sondern nur wenige Tage.

Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass sich spätere Änderungen bei einem Fertighaus einfacher und damit preiswerter umsetzen lassen. Das betrifft zum Beispiel das Versetzen von Wänden. Ebenso kann man bei einem Fertighaus wie bei einem Massivhaus Förderungen für energieeffizientes Bauen beanspruchen und damit auch später viel Geld sparen.

Auch die Lebensdauer ist bei Fertighäusern mittlerweile durchaus akzeptabel. Grundsätzlich rechnet mit einer Nutzungsdauer der Grundsubstanz von 70 bis maximal 120 Jahre. Entscheidende Vorteile gibt es zu guter Letzt bei den Kosten. Da die Bauteile vorgefertigt sind, fallen sie geringer aus als bei einem Massivhaus. Auch entfallen hier z. B. Kosten, die etwa in Zusammenhang mit der Trocknungszeit auftreten, da im Normalfall kein Beton verwendet wird.

Image von Fertighäusern wandelt sich

Es ist gerade einmal 20 Jahre her, da galten Fertighäuser noch als billige Katalog-Schnäppchen, die von vielen Vorurteilen begleitet waren. So wurde etwa angemerkt, Fertighäuser seien instabil, brennen leicht und seien undicht. Auch galten die vermeintlichen Pakethäuser lange Zeit als weniger prestigeträchtig.

Wenn es diese Zeiten wirklich einmal gegeben haben sollte, so sind sie längst vorbei. Heute sind die meisten Fertighäuser unter bautechnischem Gesichtspunkt nicht schlechter als Massivhäuser. Auch unter architektonischen Aspekten stehen sie ihren gemauerten Pendants schon lange in nichts mehr nach.

Wie sieht es mit den Kosten aus?

Die Entwicklung der steigenden Baukosten betrifft auch Fertighäuser. So ist es auch hier nicht verwunderlich, dass die Zahl fertiggestellter Häuser zuletzt zurückging. Allerdings fiel der Rückgang erteilter Baugenehmigungen mit einem Minus von 14,6 Prozent im Jahr 2022 geringer aus als bei konventionellen Häusern, wo ein Minus von 17,5 Prozent zu Buche stand. Damit gehört das aus vorgefertigten Bauteilen hergestellte Haus ganz klar zu den Krisengewinnern des Immobilienmarkts.

Hervorzuheben sind hier vor allem folgende Vorteile:

Zusätzliche Kosten lassen sich sparen, wenn man sich für ein Ausbauhaus entscheidet, also unter anderem Montagearbeiten selbst übernimmt. Günstiger ist es auch immer, wenn man von Material-Mixen absieht, weniger Hochtechnologie verbaut und die Grundrisse einfach hält.

Das muss man bei Fertighaus beachten, um wirklich zu sparen

Ob man ein Einfamilienhaus, ein Zweifamilienhaus einen Bungalow oder eine Stadtvilla bauen will – Fertighäuser gibt es in verschiedensten Varianten, die sich an die individuellen Wünsche anpassen lassen. Aus diesem Grund kommt es eher selten vor, dass seriöse Anbieter feste Preise für ihre Musterhäuser im Prospekt angeben. Stattdessen wird üblicherweise nach dem ersten Beratungsgespräch ein Kostenvoranschlag für das Fertighaus gegeben, der genau zu den Vorstellungen des Bauherrn passt.

Doch auch hier ist Vorsicht geboten. Wird in der Regel auch ein Festpreis angegeben, so kommen im Nachhinein oft doch noch weitere Kostenstellen hinzu, etwa im Gespräch mit dem Architekten, bei der Bemusterung oder der Bauberatung. Hinzu kommen unter anderem die Baunebenkosten, Kosten für das Grundstück und für die Außenanlagen. Vor allem die Baunebenkosten werden oft unterschätzt. Sie können aber bis zu 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen.

Um hier vor Überraschungen gefeit zu sein, sollte man vorab vor allem auf zwei Dinge achten.

Die Leistungen:

Oft befinden sich auf Immobilienportalen nur Beispielpreise, die die Realität nicht adäquat abbilden. Wird zum Beispiel ein Fertighaus als schlüssel- und einzugsfertig beschrieben, bedeutet das zunächst einmal noch gar nichts. Der Begriff wird von verschiedenen Fertighausanbietern nämlich sehr unterschiedlich ausgelegt. Manche zum Beispiel verwenden den Begriff technikfertig gleichbedeutend mit schlüsselfertig, bei anderen muss nur noch der Anstrich vorgenommen werden. Als Bauherr sollte man deshalb genau hinsehen, welche Leistungen auch wirklich vom Hersteller eingeschlossen sind. Hier können nämlich mitunter erhebliche Kosten lauern.

Genau sollte man hier auf die Bezeichnung „Ausbauhaus“ achten. Will man selbst keine Eigenleistungen übernehmen, sollte man unbedingt die Finger davon lassen. Das gilt auch für die verschiedenen Ausbaustufen. Auch hier sind mitunter noch erhebliche Eigenleistungen bis zur Bezugsfertigkeit zu erbringen.

Weitere Unterschiede gibt es bei der Baustelleneinrichtung und den bauseitigen Leistungen. Darunter werden alle Arbeiten zusammengefasst, die zwar zum Haus gehören, aber vom Bauherrn getragen werden müssen. Typische Arbeiten aus diesem Bereich sind die Bodenplatte, der Spritzschutz für das Haus und die Frostschürze. Auch auf ausreichend viele Steckdosen sollte geachtet werden.

Die Bauplanung:

Bei der Beratung durch den Architekten werden in der Regel Veränderungen am Hausmodell vorgenommen, wobei die Kosten steigen. Um dem entgegenzuwirken, sollte man möglichst zurückhaltend vorgehen. Die Idealform ist normalerweise ein Würfel, am funktionalsten eine Quaderform. Weiterhin empfiehlt es sich, die Wände möglichst gerade ausführen zu lassen. So ist das Verhältnis zwischen Volumen und Außenhülle besonders gut, was im Winter zu einer Reduktion der Heizkosten beiträgt.

Beim Dach kann man zum Beispiel sparen, wenn man sich für einfache Dachformen wie Sattel- oder Pultdächer entscheidet. Sie sind oft nur halb so teuer wie Dächer mit Walmen, Gauben, Kehlen oder Aufbauten. Wer sich für ein Schrägdach entscheidet, wählt am besten einen erhöhten Kniestock, da sich die Fläche so optimal nutzen lässt.

Fazit

Ein Hausbau über einen Hersteller von Fertighäusern ist am Ende oft günstiger als die separate Beauftragung verschiedener Gewerke oder eines Generalunternehmers. Die damit verbundenen Einsparpotenziale nehmen vor allem vor dem Hintergrund steigender Baukosten und dem noch immer grassierenden Mangel an qualifizierten Handwerkern an Bedeutung zu. Die beste Lösung besteht hier in der Inanspruchnahme der Dienste eines Spezialisten wie der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH, die von der Grundstücksauswahl über die Finanzierung und Förderung bis hin zur Auswahl eines passenden Fertighausbauers alle Leistungen aus einer Hand anbietet. (IB/mc/hfu)

Weiterführende Informationen

Über die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH
Die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH unterstützt Menschen aus allen Schichten der Bevölkerung mit einer umfassenden und branchenübergreifenden Beratung dabei, ein Haus zu bauen, das genau zu den individuellen Anforderungen passt. Zu den Kernleistungen gehört die Bereitstellung einer Plattform, über die in wenigen Minuten passende Grundstücke, Baufirmen und Finanzierungen vermittelt werden. Darüber hinaus steht die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH als Partner bei der Koordination sämtlicher Projektbeteiligter zur Verfügung.
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