St.Gallen – Die Eigenheimpreise markierten Ende 2018 neue Rekordstände. Das Preiswachstum hat sich seit gut einer Dekade ungebremst fortgesetzt – ein Ende ist nicht absehbar. Im aktuellen Tiefzinsumfeld ist die Diskussion rund um eine Abschaffung des Eigenmietwerts angebracht. Hier zeigt sich unter anderem bei der Berechnung der Steuerlast ein Wildwuchs unter den Kantonen. Zu diesen Erkenntnissen kommt die Studie «Immobilien Schweiz» von Raiffeisen Schweiz.
Die Studie zeigt auf, dass die schwachen Anzeichen einer leichten Abkühlung der Preisdynamik am Schweizer Immobilienmarkt im letzten Quartal 2018 verflogen sind. Haupttreiber für die Wertsteigerung bei Immobilien sind das Tiefzinsumfeld, Mieten ist noch immer teurer als Besitzen, die Drosselung der Produktion von Wohneigentum und das ausserordentlich hohe Wirtschaftswachstum. Angesichts der etwas eingetrübten Wirtschaftsaussichten und einer geringeren Zuwanderung geht Raiffeisen indes nicht davon aus, dass die Eigentumspreise weiter im bisherig hohen Tempo ansteigen werden. «Vieles hängt jedoch von den Zinserwartungen ab. Mit einem Preiszerfall ist aber auch nicht zu rechnen», erklärt Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff.
Innerschweiz führt das Feld an
Die mit Abstand stärkste Preisdynamik im Eigentumssegment macht die Studie in der Innerschweiz sichtbar. Einfamilienhäuser sind dort innert Jahresfrist um 7,6 Prozent teurer geworden, Stockwerkeigentum legte um 5,6 Prozent zu. Die EFH-Preise sind in der Innerschweiz von 2012 bis 2017 mit jährlich 1,4 Prozent aber deutlich schwächer angestiegen als in der Schweiz (3,2 Prozent). Noch immer hohe Zuwachsraten über drei Prozent hatten die Regionen Zürich (4,1 Prozent), Ostschweiz (3,8 Prozent), Bern (3,3 Prozent) und Südschweiz (3,1 Prozent). Deutlich abgeschwächt hat sich hingegen die Preisdynamik in der Nordwest- und Westschweiz.
Mit Makler oder ohne?
Die aktuelle Immobilienstudie geht unter anderem auch der Frage nach, ob sich der Verkauf eines Eigenheimes mit einem professionellen Makler lohnt. Wer erwartet hat, dass der Makler in Zeiten der Online-Marktplätze ein Auslaufmodell ist, der sieht sich getäuscht. Die Anzahl Maklerfirmen hat in den letzten Jahren zugenommen. Fakt ist aber auch, dass gut 30 Prozent ihr Wohneigentum ohne Beizug eines Maklers verkaufen. Die Studie stellt fest, dass Objekte von Maklern im Schnitt 6,5 Prozent teurer angeboten und 20 Prozent länger ausgeschrieben werden, um den höheren Preis zu erzielen.
Eigenmietwert – viel Wildwuchs und Administration
Die Diskussionen laufen schon länger heiss: Soll die «ungerechte Steuer» fallen oder nicht? In der öffentlichen Debatte geht unter, dass die Eigenmietwertbesteuerung in der aktuellen Tiefzinsphase im Vergleich zu früher zu erhöhten Steuerrechnungen führt. Für eine Abschaffung würden zudem der kantonale Wildwuchs bei der Festlegung des Eigenmietwertes und die kontraproduktive Wirkung auf die Ziele der Wohneigentumsförderung sprechen. Die unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen sowie die verzögerten Anpassungen an die aktuellen Marktgegebenheiten führen dazu, dass die Steuerlast durch den Eigenmietwert einer im Grunde identischen Immobilie je nach Kanton variiert. In Anbetracht der kantonal unterschiedlich berechneten Steuerlast und dem entsprechenden Administrationsaufwand erscheint die aktuelle Diskussion über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung angebracht.
Megatrend Alterswohnen?
Die Studie hält zudem zum Thema «Wohnen im Alter» fest, dass im Ruhestand ein Wohnortswechsel nur noch selten vorkommt. Während bei den 40-Jährigen noch 4,5 Prozent pro Jahr in eine andere Gemeinde umziehen, sind es bei den 80-Jährigen nicht einmal mehr 1 Prozent. Und im Alter von 80 Jahren werden mit 2,5 fast doppelt so viele Zimmer pro Person belegt wie mit 40. Die Studie zeigt, dass die Verkleinerung des Wohnraums vielen schwer fällt. Mit der eigenen Wohnung und dem Wohnort werden meist positive Emotionen verbunden.
Die Wohneigentumsquote ist bei den heute 60-Jährigen mit knapp 50 Prozent am höchsten. Danach fällt die Kurve zunächst langsam ab, mit weiter zunehmendem Alter etwas rascher. 47 Prozent der 70-Jährigen leben in den eigenen vier Wänden; hingegen nur 41 Prozent der 80-Jährigen. Das Absinken der Kurve wird damit begründet, dass Senioren nach und nach in altersgerechte Mietwohnungen ziehen und das Eigentum zu Lebzeiten der nächsten Generation vererben. Personen in Alters- und Pflegeheimen senken die Eigentumsquote nicht, da sie nicht als Haushalte gezählt werden. (Raiffeisen/mc/pg)