Interview von Robert Jakob
Moneycab: Herr Siegle, PLAZZA hat letztes Jahr einen Liegenschaftsertrag von CHF 18,5 Mio. generiert. Der Marktwert der Immobilien lag per Ende 2015, vor latenten Steuern, gemäss unabhängiger Schätzung bei rund 497 Millionen Franken. Daraus errechne ich eine Bruttorendite von 3,7 Prozent. Richtig?
Ralph Siegle: Das ist richtig. Ohne Berücksichtigung der damaligen Leerstandssituation betrug die Bruttorendite 3.9 Prozent.
Der Neubewertungserfolg ging im Halbjahresvergleich um 15 Millionen auf nur noch gut 5 Millionen Franken zurück. Damit steht Plazza nicht allein. Auch andere Immobiliengesellschaften signalisieren eine Trendwende am Schweizer Immobilienmarkt. Oder übertreibe ich da?
Im Vorjahr wurde die Neubewertung durch den starken Zinsrückgang im Zusammenhang mit der Aufhebung des Euro-Mindestkurses durch die Nationalbank getrieben. Die Zahlen sind deshalb nur bedingt vergleichbar. Wir würden deshalb noch nicht von einer Trendwende am Schweizer Immobilienmarkt sprechen. Es stimmt allerdings, dass die Situation im Bereich der Geschäftsflächen angespannt ist.
Wie weit ist die Suche nach Ihrem Leiter Projektentwicklung gediehen?
Die Suche nach einer geeigneten Person für die neu geschaffene Position läuft derzeit noch. Die Plazza hat dafür auch ein spezialisiertes Personalbüro eingeschaltet.
Mit Wallisellen und Crissier erwarten Sie ja zwei Grossprojekte. Sind diese weiterhin perfekt im Zeitplan?
Unsere grossen Entwicklungsprojekte in Wallisellen und Crissier bei Lausanne befinden sich in unterschiedlichen Phasen, aber wir sind an beiden Orten im Plan. In Wallisellen erfolgte der Baustart für die Überbauung „Im Glattgarten“ Anfang 2016. Nach den Fundationsarbeiten beginnen im zweiten Halbjahr 2016 planmässig die Hochbauten. Wir sind somit auf Kurs und rechnen aus heutiger Sicht mit einem Bezug ab Mitte 2018.
Beim Entwicklungsareal in Crissier bei Lausanne sind wir vom Baubeginn noch etwas weiter entfernt, konnten aber auch dort in diesem Jahr wichtige Meilensteine erreichen. Seit Februar 2016 liegt ein bewilligter Gestaltungsplan vor. Der Verwaltungsrat hat nun den Startschuss für ein Vorprojekt über das ganze 68‘000 m2-Areal gegeben. Dieses dient als Grundlage für richtungsweisende Entscheidungen betreffend Investitionsvolumen, Etappierungen und den allfälligen Einbezug von Co-Investoren. Die Resultate aus diesem Vorprojekte werden im Verlauf des nächsten Jahres vorliegen. Ausgehend davon ist in Crissier ein Baubeginn im Jahr 2020 zu erwarten.
«In den Innenstädten ist es nun mal so, dass der Platz beschränkt und die Mieten teurer sind.»
Ralph Siegle, CEO Plazza AG
Dadurch wird sich der Wohnanteil der Bestandliegenschaften, der bei Plazza im Normalfall zwei Drittel der Mieterträge einfährt, weiter erhöhen. Wo siedeln Sie das ideale Verhältnis an, oder gibt es dieses gar nicht?
Eine Idealzahl gibt es nicht. Unser Portfolio besteht heute wertmässig überwiegend aus Wohnliegenschaften im Wirtschaftsraum Zürich sowie aus einigen Geschäftsliegenschaften. Das Wohnsegment ist für die Plazza ein starker Pfeiler. Die daraus generierten Mieteinnahmen blieben im Vergleich zur Vorjahresperiode auch weitgehend stabil, trotz Mietzinssenkungen wegen des tieferen Referenzzinssatzes. Der Fokus auf Wohnen ist strategisch gewollt, und wir wollen diesen noch weiter verstärken. Hierzu setzen wir gezielt auf das mittlere Preissegment an zentralen Standorten. Damit sind wir für die Zukunft sehr gut positioniert und weniger von der Konjunktur abhängig. Die Erhöhung des Wohnanteils nach der Realisierung der beiden grossen Entwicklungsprojekte wird sich für Plazza wirtschaftlich positiv auswirken.
Crissier und Wallisellen sollen Mietzinse von über 20 Millionen Franken einspielen. Profitieren beide von Absetzbewegungen der Wohnbevölkerung aus den Innenstädten, weil sie sich dort die hohen Mieten nicht leisten können?
Der Immobilienmarkt ist ein klassischer Markt von Angebot und Nachfrage. In den Innenstädten ist es nun mal so, dass der Platz beschränkt und die Mieten teurer sind. Eine junge, vierköpfige Familie erhält in der Peripherie für das gleiche Geld mehr Wohnfläche als in der Stadt – zumindest auf dem freien Wohnungsmarkt. Zudem: Neuere Überbauungen bieten einen grosszügigen, modernen Ausbaustandard. Und die verkehrsmässige Anbindung an die Zentren ist in der Schweiz optimal. Mit unseren Entwicklungsprojekten sind wir für die Zukunft strategisch sehr gut ausgerichtet.
Die Gemeindeversammlung Regensdorf hat der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung Ende letzten Jahres zugestimmt. Das Entwicklungsprojekt am Bahnhof dort soll frühestens in sieben bis zehn Jahren realisiert werden. Wieso dieser lange Planungshorizont?
Es bestehen Mietverträge, die erst in ein paar Jahren auslaufen. Solange kann auf dem Areal nicht gebaut werden. Nicht zu unterschätzen ist ausserdem die Komplexität einer solchen Gebietsentwicklung, in welche rund ein Dutzend Grundeigentümer mit teilweise unterschiedlichen Interessen involviert sind.
Mit einer Eigenkapitalquote von 86 Prozent sind Sie fast einsame Spitze am hiesigen Immobilienmarkt. Wo liegt die zukünftige Zielgrösse, wenn alle Ihre Entwicklungsprojekte realisiert sind?
Wir gehen davon aus, dass die Entwicklung der bestehenden Projekte die Fremdkapitalquote auf circa 40 Prozent ansteigen lassen wird.
«Die unsichere konjunkturelle Entwicklung dämpft allerdings insgesamt die Nachfrage nach Büroflächen, obwohl sich für die Stadt Zürich eine leichte Entspannung abzeichnet.»
Umgekehrt ist der Leerstand mit 71% bei den Geschäftsliegenschaften enorm. Drängen sich da nicht Umnutzungen auf, oder ist das beispielsweise bei den ehemaligen Bürogebäuden der Conzzeta an der Giesshübelstrasse in Zürich nicht möglich?
In der Berichtsperiode konnte die Plazza den Leerstand bei den Geschäftsliegenschaften um sieben Prozent senken. Die unsichere konjunkturelle Entwicklung dämpft allerdings insgesamt die Nachfrage nach Büroflächen, obwohl sich für die Stadt Zürich eine leichte Entspannung abzeichnet. Weiterhin unter Druck bleiben die Mietpreise. Trotz diesem schwierigen Marktumfeld konnten wir für Teilflächen Mietverträge abschliessen.
Die Innensanierung der Geschäftsliegenschaft an der Giesshübelstrasse 45 in Zürich ist weitgehend abgeschlossen. Infrastruktur und Haustechnik wurden umfassend erneuert und modernisiert. Gleichzeitig wurde die Möglichkeit geschaffen, die Büroflächen künftig flexibel zu unterteilen. Damit kann die Plazza künftig rascher auf die wechselnden Bedürfnisse der Nutzer sowie auf die Nachfrage nach Büroraum reagieren. Wir beurteilen die Standortqualität der Liegenschaft unmittelbar beim Einkaufszentrum Sihlcity nach wie vor als attraktiv.
Baurechtzinsen machen rund 20 Prozent Ihres Liegenschaftsertrages aus. Gerade bei Geschäftsimmobilien scheint diese Form der Finanzierung wieder in Mode zu kommen?
Wir haben einige interessante Baurechte, sowohl im Bereich von Wohn- als auch von Geschäftsimmobilien. Die öffentliche Hand gibt zwar Land vermehrt im Baurecht ab, aber das kann kaum als genereller Trend bezeichnet werden.
«Bei auslaufenden Mietverträgen suchen wir jeweils frühzeitig das Gespräch, um Verträge mit genügend Vorlaufzeit zu erneuern.»
Mehr als ein Drittel Ihrer Mietverträge bei den Geschäftsimmobilien und Baurechtszinsen laufen nur noch 1-2 Jahre. Wie sieht es mit der Verlängerung aus?
Die Plazza ist an langjährigen Mietern interessiert. Bei auslaufenden Mietverträgen suchen wir jeweils frühzeitig das Gespräch, um Verträge mit genügend Vorlaufzeit zu erneuern. Dies gibt beiden Seiten die nötige Planungssicherheit. Gegenüber der Situation 2014 konnte die Laufzeitenstruktur verbessert werden. Der hohe Anteil im Bereich ein bis zwei Jahre wird geprägt durch die Situation der Baurechtsverträge der Liegenschaft in Volketswil. Diese sehen vor, dass der Baurechtsnehmer die Liegenschaft unter bestimmten Voraussetzungen kaufen muss. Aus heutiger Sicht wird erwartet, dass diese Voraussetzungen frühestens 2018 erfüllt sein werden.
In St. Gallen besitzen Sie auch Landwirtschaftsland. Was wird damit geschehen?
Wir besitzen sowohl in St. Gallen wie auch im freiburgischen Lully je ein Grundstück, welches als Landwirtschaftsland klassiert ist. Zurzeit besteht keine konkrete Planung, sie einer neuen Nutzung zuzuführen.
Zur Person:
Ralph Siegle 1959, Schweizer von Zürich, wohnt in Kilchberg und ist Immobilienverwalter mit eidg. Fachausweis. Er war von 2003 bis 2015 Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien der Conzzeta AG, zu welcher PLAZZA Immobilien bis zum IPO im 2015 gehörte. Vorher leitete Ralph Siegle von 2002 bis 2003 den Bereich Portfoliomanagement der Mobimo AG, Zollikon. Zwischen 1993 und 1998 war er Teamleiter und ab 1999 Leiter Bewirtschaftung und Mitglied der Geschäftsleitung der Livit Immobilien Management, Zürich.