von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Siegle, der Leerstand Ihrer Bestandsliegenschaften liegt nur noch bei 3,7 %. Ist der Fokus auf das mittlere Preissegment der Königsweg?
Ralph Siegle: Wohnen müssen alle, und die Wohnungen von PLAZZA zeichnen sich eben durch ein attraktives Preis-/Leistungsverhältnis aus. Gute Wohnungen an guten, zentrumsnahen Lagen werden immer eine Nachfrage haben. Mit unserer klaren strategischen und segmentspezifischen Ausrichtung sind wir daher sehr gut positioniert. Das mittlere Preissegment ist nicht der Königsweg per se, aber es ist der Erfolgsweg von PLAZZA. Wir haben jahrzehntelange Erfahrung in diesem Bereich.
Über die Hälfte Ihrer Mietverträge läuft länger als fünf Jahre. Wie hoch ist denn der Anteil kurzfristiger Mietverhältnisse unter einem Jahr?
Bei dieser Angabe im Geschäftsbericht handelt es sich um Geschäftsmiet- und Baurechtsverträge, also um circa ein Drittel unseres Liegenschaftenertrags im 2020. Von diesen Verträgen sind etwa 27 Prozent unbefristet oder mit einer Laufzeit unter einem Jahr. Im Wohnbereich sind Verträge typischerweise nicht befristet.
«Das Glattal wird sich in den nächsten Jahren weiter als dynamische Wirtschafts- und Wohnregion entwickeln.»
Ralph Siegle, CEO PLAZZA AG
Tut sich was bei den Gewerbeflächen in der Wohnliegenschaft in Wallisellen?
Für die letzten freien Gewerbeflächen führen wir Gespräche mit Interessenten. Zwei Drittel sind bereits vermietet. Die verkehrsgünstige Lage um den Bahnhof Wallisellen ist frequenzstark und für das Gewerbe entsprechend attraktiv. Das Glattal wird sich in den nächsten Jahren weiter als dynamische Wirtschafts- und Wohnregion entwickeln. Für die Wohnungen hatten wir von Beginn an Vollvermietung. Die Wohnnutzung macht mindestens 94 Prozent der Mieterträge von Wallisellen aus.
Ihre Siedlung Im Tiergarten auf dem Industriegrundstück der Zürcher Ziegeleien war das erste Industriegrundstück, das in der Stadt Zürich für Wohnzwecke eingezont wurde. Retten uns die Umzonungen von der Wohnungsnot?
Der Druck auf den Wohnungsmarkt ist primär in den Städten gross. Der Platz ist knapp und die Nachfrage übertrifft das Angebot bei weitem. Wohnungen wie im Tiergarten sind sehr begehrt. Aus unserer Erfahrung aus Wallisellen und Crissier wissen wir aber auch, dass sich die Situation bereits in der Agglomeration spürbar entspannt, ohne dass an diesen Standorten ein Überangebot droht. Umzonungen sind daher immer im Einzelfall zu betrachten.
Völlig offen ist aber auch, wie Corona und Homeoffice langfristig den Bedarf nach Büroflächen verändern werden. Sollte die Nachfrage nachhaltig sinken, kann sich die Frage nach einer Umnutzung hin zu Wohnen durchaus stellen. Die Zonenplanung hinkt solchen Entwicklungen oftmals hinterher. Der Gesetzgeber sollte im Rahmen seiner Möglichkeiten darum mehr Flexibilität zulassen.
Von den Conzzeta-Vorsorgeeinrichtungen hat PLAZZA «im Tiergarten» 80 Mietwohnungen mit einem Sollmietertrag von rund zwei Millionen Franken zum Preis von 61,1 Millionen Franken erworben. Daraus ergibt sich ein Bruttomietertrag von 3,3 Prozent. Steckt darin nicht Sprengstoff für die Kapitalrendite?
Die Bruttorendite im Wohnbereich von PLAZZA betrug vor der Akquisition bereits 3,3 Prozent. Darin spiegelt sich die abnehmende Verzinsungserwartung von Investoren am Transaktionsmarkt, die auch in der Bewertung unseres Portfolios zu Marktwerten ihren Niederschlag finden muss. Insofern ist PLAZZA diesbezüglich kein Einzelfall. Da PLAZZA zur Finanzierung auch auf Fremdkapital zurückgegriffen hat, wird die Eigenkapitalrendite der Akquisition positiv beeinflusst.
Wo gibt es noch weitere lohnende Objekte?
Die Pipeline von PLAZZA ist sehr gut gefüllt. Wir verfügen über zwei bedeutsame Entwicklungsareale in Regensdorf und in Crissier bei Lausanne. Das geschätzte Investitionsvolumen für beide Projekte liegt bei mindestens 400 Millionen Franken – notabene auf Land, das der PLAZZA bereits gehört. Der Vergleich zum heutigen Wert des Portfolios von 733 Millionen Franken zeigt die grosse Bedeutung für PLAZZA. Wir fokussieren uns daher zunächst auf die Umsetzung dieser beiden Projekte.
Die Realisierung des Projekts in Regensdorf ist frühestens in drei bis sechs Jahren geplant. Auf dem ehemaligen Industriegebiet nördlich des Bahnhofs soll ein neues Quartier entstehen. Wieso dieser lange Zeitrahmen?
Wir rechnen mit einer Realisierung frühestens ab 2024. Wie für alle anderen Areale im Entwicklungsgebiet Bahnhof Nord auch besteht für unser Areal eine gesetzliche Gestaltungsplanpflicht. Dieser muss zunächst erarbeitet und danach durch die Behörden geprüft und genehmigt werden. Das benötigt seine Zeit. Mit dem Abschluss des Studienauftrags im letzten Januar und dem Siegerprojekt von Meier Hug Architekten haben wir einen Meilenstein erreicht, der nun die Basis für die Erarbeitung des Gestaltungsplans bildet.
In Crissier/Lausanne wird eines Ihrer zehn Baufelder im Baurecht an eine kantonal geförderte Stiftung für ein neues Pflegeheim abgegeben. Gibt es einen Trend zum Baurecht (bei PLAZZA jetzt bei 14%) für grössere Investitionen?
Wir haben keine Anhaltspunkte für einen Trend. Unsere Überlegungen im Fall von Crissier sind simpel: Wir wollten das Baufeld nicht komplett aus der Hand geben und schon gar nicht das Grundstück «zerstückeln». Für den Bau einer Pflegeeinrichtung ist spezifisches Knowhow nötig. Diese Erfahrung fehlt PLAZZA. Und gleichwohl ergänzte das Pflegeheim den zukünftigen Nutzungsmix auf dem Areal hervorragend. Das Baurecht war ein einfaches Instrument, um all diesen Anforderungen gerecht zu werden.
«PLAZZA verfügt dank der Tiergarten-Siedlung in Zürich über grosse Erfahrung in der Bewirtschaftung von komplexen Anlagen. Das kommt uns auch für Crissier entgegen.»
Mit rund 67000 Quadratmetern hat Ihr Grundstück bei Lausanne eine enorme Ausdehnung. Viermal so gross wie Regensdorf. Wie schwierig ist es, ein solches Terrain zu bewirtschaften?
Selbstverständlich ist das mit Herausforderungen verbunden, und es stellen sich operative und logistische Fragen. Allerdings verfügt PLAZZA dank der Tiergarten-Siedlung über grosse Erfahrung in der Bewirtschaftung von komplexen Anlagen. Das kommt uns für Crissier entgegen. Was bleibt ist einzig die räumliche Distanz zwischen Zürich und Lausanne. Am wahrscheinlichsten ist darum, dass wir in Crissier mit externen Partnern zusammenarbeiten.
Sie schätzen die Investitionen in Crissier auf bis zu CHF 300 Millionen Franken. Planen Sie dafür eine Anleihe, Ihre langfristigen Verbindlichkeiten machen ja nur 15% der Passiven aus?
Per Ende 2020 hatte PLAZZA kein verzinsliches Fremdkapital aufgenommen. Die Akquisition im Tiergarten in Zürich zu Beginn dieses Jahres wurde dann teilweise mit Fremdkapital finanziert. Für künftige Investitionen in Entwicklungsprojekte plant PLAZZA ebenfalls, Fremdkapital aufzunehmen. Anleihen sind dabei eine mögliche Alternative.
Dank dem primären Fokus auf das Segment Wohnen ist PLAZZA bisher von den Auswirkungen von Covid-19 weitgehend verschont geblieben. Wird sich der Wohnanteil weiter erhöhen?
Mit der Akquisition der 80 Wohnungen im Tiergarten dürfte der Wohnanteil weiter ansteigen. Die beiden Entwicklungsprojekte in Crissier und Regensdorf werden aus heutiger Sicht den Wohnanteil aber nicht weiter erhöhen. Wohnen ist und bleibt der zentrale Ertragspfeiler von PLAZZA.