von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Zahnd, aktuell verfügt Swiss Prime Site über ein Portfolio von rund 12.5 Milliarden eigener Immobilien-Assets sowie über eine Projektpipeline von rund 2 Milliarden Franken. Wo liegen bei der Pipeline die Schwerpunkte?
René Zahnd: Innerhalb unseres Portfolios sind das Büro-, Gewerbe-, Infrastruktur-/Logistik- und Retailflächen, wobei wir den Anteil im Bereich Retail über die kommenden Jahre auf unter 20 Prozent reduzieren wollen. Dabei wird uns auch die Ausgestaltung unserer Projektpipeline helfen. Dort haben wir mehrheitlich Büro-, Gewerbe- sowie Logistik-/Infrastrukturimmobilien in Entwicklung.
Was summieren Sie unter Logistik- und Infrastrukturimmobilien?
Da sind zum Beispiel das West-Log in Zürich-Altstetten, Teile des Stücki Parks oder der Neubau des JED in Schlieren. In diese Kategorie gehören für uns Immobilien, welche typischerweise nicht im Geschäftszentrum einer Stadt liegen, sondern in ihren jeweiligen zentralisierten «Clustern». Für die spezifische Nutzung der jeweiligen Industrie ist der Standort aber dennoch «prime». Beim West-Log handelt es sich um Citylogistik. Im Stücki Park oder im JED sind es Laborflächen für Pharma- und Biotech-Unternehmen.
Wird der Trend zum Homeoffice bald einmal zur Belastung für die Büroimmobilien?
Die Pandemie hat zwar den Trend zum Homeoffice befeuert, doch auf die Nachfrage nach Büroflächen hatte dies bislang kaum einen nennenswerten Einfluss. Eine im Sommer von uns durchgeführte Mieterbefragung wie auch die soeben erschienene Untersuchung von Wüest Partner haben dies klar bestätigt. Was sich verändern wird, ist die Zusammensetzung der Flächen. Wir sehen bereits jetzt, dass unsere Kunden mehr Begegnungs- und Austauschzonen haben wollen.
«Was sich verändern wird, ist die Zusammensetzung der Flächen. Wir sehen bereits jetzt, dass unsere Kunden mehr Begegnungs- und Austauschzonen haben wollen.»
René Zahnd, CEO Swiss Prime Site
Die Pandemie hat auch zu einer deutlichen Steigerung des Gesundheits- und Nachhaltigkeitsbewusstseins der Wohnbevölkerung geführt. Merken Sie das?
Absolut. Die Kunden wünschen sich insbesondere mehr Daten und Informationen zu Themen wie Luftqualität, Raumklima und Belegung – dies möglichst in Echtzeit. Weiter wollen sie auch ihren CO2-Fussabdruck nach Möglichkeit klein halten oder aktiv reduzieren. Hier können wir ihnen mit modernen, gesunden und nachhaltigen Immobilien durchaus helfen.
Ihre Immobilien sind ja hauptsächlich an Premium-Lagen. Wird die Vermietung Ihrer Objekte zum Selbstläufer, da Sie in den Zentren so präsent sind?
Es wäre anmassend, von «Selbstläufern» zu sprechen. Wir stehen zu vielen anderen Marktteilnehmern in harter Konkurrenz. Wir überzeugen unsere Kunden durch unsere State-of-the-Art-Immobilien, die ihre Bedürfnisse nach Flexibilität perfekt treffen.
«Es wäre anmassend, von «Selbstläufern» zu sprechen. Wir stehen zu vielen anderen Marktteilnehmern in harter Konkurrenz.»
Beim Leerstand geht Swiss Prime Site mit 4.6% – 4.8% von einer stabilen Entwicklung aus. Unter welchen Bedingungen könnte sich diese gute Quote noch weiter verbessern?
Die Quote von 4.7% im Halbjahr ist tatsächlich ein guter Wert. Wir werden diesen über die Zeit in Richtung 4% senken können. Es ist immer auch gut, einen strategischen Leerstand zu halten, um auf Marktnachfragen reagieren zu können.
Sie wollen aber Immobilien, die nicht zu Ihnen passen, abstossen und das Kapital gewinnbringender einsetzten. Wieviel Prozente Ihrer Objekte könnte das ausmachen?
Im Schnitt planen wir in den kommenden Jahren Verkäufe von rund 200 – 250 Millionen aus dem Portfolio. Von Jahr zu Jahr kann dieser Wert allerdings, je nach aktueller Marktlage, variieren. Bei den geplanten Verkäufen sprechen wir zumeist von kleineren Immobilien ohne künftiges Entwicklungspotential, welche nicht mehr in unser Portfolio passen. Für diese gibt es bessere Eigentümer. Das frei gewordene Kapital investieren wir dann in unsere Projektpipeline wie zum Beispiel ins YOND, JED oder West-Log. Hier erwarten wir dann auch Nettorenditen von mindestens 4.5% «on cost».
Zum letzten Halbjahr betrug Ihre Verschuldung rund 42 Prozent. Ausstehende Hypotheken sollen durch unbesicherte Kredite abgelöst werden. Was ist die Strategie dahinter?
Wir wollen unsere Bilanz weiter stärken. Der Mix aus Eigen- und Fremdkapital soll dadurch ausgewogener werden. Durch die Diversifikation der Finanzierungsquellen erlangen wir eine höhere strategische Flexibilität. Es geht also zum einen darum, die Anzahl der neudeutsch «unencumbered assets» deutlich zu erhöhen und gleichzeitig darum, das Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrswert weiter zu senken. Dies wiederum sind Voraussetzungen für ein mögliches offizielles Rating. Und natürlich nicht zu vergessen: Wir werden mit diesem Schritt unsere Finanzierungskosten deutlich reduzieren.
Ab November wird neu das Geschäft mit Fondsprodukten für qualifizierte Investoren aufgebaut. Die dafür notwendige Bewilligung seitens FINMA liegt jetzt vor. Meinen Sie, dass Immobilienfonds besser als Aktien performen werden?
Die Antwort auf diese Frage überlasse ich dem Markt. Wir sind jedoch überzeugt, dass wir mit den Fondsprodukten auf eine starke Nachfrage von qualifizierten Investoren stossen werden.
«Die Immobilien, welche wir derzeit und künftig entwickeln, müssen nicht bloss einen hohen Nachhaltigkeitsstandard haben und für eine weitere Senkungen der Emissionen sorgen, sondern gar als eigenes Kraftwerk dienen können.»
Kotierte und nicht-kotierte aber handelbare Fonds gibt es zur Genüge. Was ist die USP des Ihren?
First of all: Der sehr positive «track record» der Swiss Prime Site-Gruppe, also unsere Glaubwürdigkeit im Markt. Dann natürlich unsere Top-Mitarbeitenden mit langjähriger Erfahrung und schliesslich haben die Fonds von Swiss Prime Site Solutions eine attraktive und dynamische Kostenstruktur. Diese ist für alle Investoren transparent. Je grösser der Fonds ist, desto günstiger die verschiedenen Kommissionen und Gebühren.
Das Thema Nachhaltigkeit spielt auch bei den Immobilien von Swiss Prime Site eine grosse Rolle. Warum ist Ihnen dieses Thema speziell wichtig?
Das ist ganz einfach: Wie eingangs erwähnt, ist es ist für unsere Kunden wichtig. Zudem: Die Bau- und Immobilienbranche ist für rund 40% der gesamten CO2-Emissionen verantwortlich. Dieser Verantwortung müssen wir uns stellen und zwar heute! Wir können Themen wie Absenkpfad oder Kreislaufwirtschaft nicht der nächsten Generation delegieren, denn dann wird es bereits zu spät sein.
Die Energie- und damit die Emissionsintensität Ihrer Gebäude wurde ja kräftig gesenkt; in nur zwei Jahren konntes Sie den CO2-Fussabdruck des Portfolios um einen Viertel reduzieren. Wie kam dieser grosse Schritt zustande?
Es scheint nur so, als sei dies innerhalb von zwei Jahren geschehen. Dazu waren viele Investitionen in den Jahren zuvor notwendig. Diese Investitionen erfolgten auf Basis von Messungen, welche in unserem Portfolio bereits im Jahr 2012 begonnen haben. Ohne Messung und ohne Daten gibt es keine guten Entscheide. Zudem hat in unserer Firma auch ein Umdenken bei den Projektentwicklungen innerhalb der Pipeline stattgefunden. Die Immobilien, welche wir derzeit und künftig entwickeln, müssen nicht bloss einen hohen Nachhaltigkeitsstandard haben und für eine weitere Senkungen der Emissionen sorgen, sondern sollten gar als eigenes Kraftwerk dienen können. Bei dieser langfristigen Denkweise hilft natürlich, dass wir für unser eigenes Portfolio entwickeln und kein «trading-developer» sind. Insofern fühlen wir uns auch in 60 Jahren noch für unsere Projekte verantwortlich und spüren in den Betriebskosten einer Immobilie, ob wir bei der Planung eine gute Arbeit geleistet haben.
Wie stellen Sie sicher, dass Sie 2040 dann klimaneutral sind?
Indem wir in die Aufrüstung bestehender Immobilien im Bestand investieren. Ich rede von optimierten Gebäudehüllen, nachhaltiger Energieversorgung- und -gewinnung wie zum Beispiel die Installation von Photovoltaik-Anlagen. Bei den Projekten achten wir von Beginn weg darauf, dass wir nach den möglichst höchsten Nachhaltigkeitsstandards bauen oder komplett auf Kreislaufwirtschaft setzen, wie dies aktuell bei der Müllerstrasse in Zürich der Fall ist.
Zürich, Genf und Basel sind Ihre Schwerpunkte. Bleibt das so?
Wir bewegen uns im Bogen zwischen dem Genfer- und Bodensee, entlang der A1 sowie der halben A2 (Basel bis Luzern/Zug). Das wird weiterhin so bleiben.