Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Herr Hauri, in einem der letzten Interviews mit Ihnen haben wir darüber geredet, dass Immobilieninvestments Anlegern lukrative und vermeintlich wenig risikobehaftete Investitionsmöglichkeiten bieten. Nun hat sich das Zinsumfeld und damit die Stimmungslage in den letzten 15 Monaten verändert. Wie beurteilen Sie aktuell die Chancen und Risiken des Immobilien-Investment-Marktes?
Robert Hauri: Seit dem Zinsanstieg sind die Verkaufspreise von Immobilien gesunken. Damit einhergehend erhöhten sich die Renditen, so dass zumindest ein Teil der Investoren derzeit ein günstigeres Umfeld für einen Ankauf sieht.
«Wir sehen einerseits eine relativ grosse Liquidität von Objekten am Markt, andererseits jedoch eine geringere Anzahl an Kaufinteressenten. Dies unter anderem, weil institutionelle Investoren momentan als Verkäufer auftreten – aber auch, weil Sale-and-Lease-Back-Transkationen von Corporates wieder an Attraktivität gewonnen haben.» Robert Hauri, CEO Intercity Group
Auf Verkäuferseite gibt es unterschiedliche Gründe, warum Immobilien im aktuellen Umfeld veräussert werden. Wir sehen einerseits eine relativ grosse Liquidität von Objekten am Markt, andererseits jedoch eine geringere Anzahl an Kaufinteressenten. Dies unter anderem, weil institutionelle Investoren momentan als Verkäufer auftreten – aber auch, weil Sale-and-Lease-Back-Transkationen von Corporates wieder an Attraktivität gewonnen haben. Auch zwischen den unterschiedlichen Nutzungsarten und den verschiedenen Regionen lassen sich Unterschiede feststellen.
Homeoffice und New Work sind nach wie vor Themen, welche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und die Unternehmen sowie auch die Immobilienwirtschaft beschäftigen. Was ist Ihre Haltung zu diesen Themen? Welche Entwicklungen beobachten Sie am Büroflächen-Markt?
Hybride Arbeitsplatzkonzepte sind meines Erachtens gekommen, um zu bleiben. Ich finde, Flexibilität hinsichtlich des Arbeitsplatzes muss von einem modernen Arbeitgeber geboten werden – nicht zuletzt aufgrund des „War for Talents“. In der Umsetzung müssen Unternehmen allerdings gut darauf achten, dass die verschiedenen Bedürfnisse angemessen aufeinander abgestimmt werden. So sind Aufgaben, die Kreativität und/oder Austausch erfordern, im Büro am besten zu erledigen.
Andere Tätigkeiten, die Ruhe und konzentriertes Arbeiten erfordern, lassen sich auch sehr gut vom Home- oder Remote-Office aus erledigen. Für den Büromarkt bedeutet dies: Die Lage des Arbeitsplatzes und die Infrastruktur in der Nähe des Büros sowie auch die Verkehrsanbindung werden in diesem Spannungsfeld noch bedeutender. Diese Aspekte entscheiden immer öfter darüber, ob die Mitarbeitenden gerne ins Büro kommen. Ebenfalls wichtig sind der Ausbau und die Ausstattung der Büros. Zusätzlich zu den Flächen für die eigentlichen Arbeitsplätze werden vermehrt Flächen für Kollaboration, Meetings, Verpflegung, Projekträume und für „Break-Out-Rooms“ benötigt.
Vor rund einem Jahr hat die Intercity Group Holding AG die verbleibenden 50 % der Intercity Bewirtschaftung AG an die DBS veräussert. Wie hat sich der Verkauf auf die Strategie der Intercity-Gruppe ausgewirkt?
Nach dem Verkauf der Intercity Bewirtschaftung AG sind wir als Intercity-Gruppe nun eine reine Vermarktungsorganisation, die sich auf verschiedene Märkte, Nutzungsarten und Regionen fokussiert: Büroflächen, Retailflächen, Anlageimmobilien sowie Wohnen in den Sparten Vermietung, Verkauf und exklusives Wohneigentum. Die Intercity Group besteht nun aus vier operativen und insgesamt sechs Gruppengesellschaften mit rund 80 Mitarbeitenden an sechs Deutschschweizer Standorten. Hinzu kommen langjährige internationale Partnerschaften mit Christie’s International Real Estate (mit der Wüst und Wüst AG, für exklusives Wohneigentum) und Cushman & Wakefield (mit der SPGI Zurich AG, für kommerzielle Immobilien) sowie die nationale Partnerschaft mit der Groupe SPG-Rytz aus der Westschweiz. Mit einer starken Gruppengeschäftsleitung und einem klaren Fokus auf die Vermarktung positionieren wir unsere Organisation besser im Markt.
Als CEO der Intercity Group sind Sie auch dafür verantwortlich, dass die zentralen Dienste (IT, HR, Finanzen) für die vier Gruppengesellschaften effizient erbracht werden. Was sind in diesem Bereich die wichtigsten Projekte?
Nach dem Verkauf der Bewirtschaftungssparte haben wir unsere Strukturen und Prozesse an die neudimensionierte Intercity-Gruppe angepasst. Auch haben wir unsere IT in die Cloud transferiert und MS Teams als Kollaborationsplattform eingeführt. Wir wollen ein moderner Arbeitgeber sein, der seinen Mitarbeitenden eine möglichst hohe Flexibilität bietet – etwa, wie erwähnt, in punkto hybride Arbeitsformen und modernste Arbeitsplätze. Zudem haben wir zwei weitere (nicht operative) Gesellschaften gegründet. Zum einem die Intercity Group Services AG, welche intern alle Supportfunktionen bündelt und diese Services für die vier operativen Gruppengesellschaften erbringt, zum anderen die Intercity Group Investment AG.
«Hybride Arbeitsplatzkonzepte sind meines Erachtens gekommen, um zu bleiben. Ich finde, Flexibilität hinsichtlich des Arbeitsplatzes muss von einem modernen Arbeitgeber geboten werden – nicht zuletzt aufgrund des „War for Talents“.»
Die auf exklusives Wohneigentum spezialisierte Wüst und Wüst AG hat im Dezember 2022 eine Niederlassung in St. Moritz eröffnet und will dort vor allem auch den Zweitwohnungsmarkt für internationale Kunden abdecken. Gerade dieser Markt stellt jedoch für die Engadiner zunehmend ein Problem dar (Wohnungsnot für Einheimische) und einzelne Gemeinden reagieren mit restriktiveren Massnahmen (Zonenplanänderungen). Wie beeinflusst dies die Pläne der Wüst und Wüst AG?
Wir haben grosses Verständnis für die Situation der lokalen Bevölkerung. Wüst und Wüst vermarktet exklusives, gehobenes Wohneigentum, also weniger die Art Wohnraum, der Einheimischen fehlt. Unser Standortleiter und neuer CEO der Wüst und Wüst AG, Pascal Vaucher, hat einen familiären Bezug nach St. Moritz und ist – als Teil der Familie Wüst – Teil der Nachfolgeregelung innerhalb der Intercity-Gruppe. St. Moritz ergänzt die bisherigen Standorte in Küsnacht/Zürich, Zug und Luzern optimal. Wüst und Wüst ist gerade dabei, einen weiteren Ausbauschritt in Luzern zu realisieren. Ergänzende Infos dazu folgen im weiteren Verlauf des vierten Quartals 2023.
Die Übernahme der Credit Suisse durch die UBS schafft eine riesige Immobilienakteurin, die vor allem auch auf dem Platz Zürich über Fonds und Anlagegesellschaften die Entwicklung massgeblich beeinflusst. Wie wirkt sich das auf das Geschäft der Intercity Group aus?
Die Übernahme der CS durch die UBS beeinflusst auch die Immobilienwirtschaft, da beide Grossbanken eine bedeutende Stellung im Fondsgeschäft innehaben. Weiter sind Konsolidierungsinitiativen in Bezug auf selbstgenutzte Liegenschaften zu erwarten, sei es bei Liegenschaften im Eigentum oder bei angemieteten Objekten. Dies bietet für die Gesellschaften der Intercity-Gruppe viele Chancen. Beide Banken waren und sind Kunden der Intercity-Gruppe, sowohl aus dem Corporate Real Estate Management als auch aus dem Asset und Fund Management.
Die Intercity Group besteht als Familienunternehmen der Familie Wüst seit 1954. Wie sieht die Nachfolgeplanung und die Zukunft des Unternehmens aus, sind weitere Investitionen oder Ausbauschritte geplant?
Die Nachfolgeregelung in der Intercity-Gruppe ist schon seit einigen Jahren im Gang und teilweise auch bereits vollzogen. Unter anderem habe ich selbst per 1. Januar 2022 den Vorsitz der Gruppengeschäftsleitung der Intercity Group Holding AG von Herbert Wüst übernommen, der sich seither auf das Präsidium des Verwaltungsrats konzentriert. Pascal Vaucher, seit gut einem Jahr im Unternehmen und als Teil der Familie Wüst schon bisher im Verwaltungsrat der Intercity-Gruppe, übernimmt per 1. Oktober 2023 den CEO-Posten bei der Wüst und Wüst AG und nimmt gleichzeitig auch Einsitz in die Gruppengeschäftsleitung.
Weiter ist in einigen Gruppengesellschaften das Management an der jeweiligen Gruppengesellschaft beteiligt und stellt auf diese Weise die Kontinuität sicher. Aus Sicht der Eigentümer der Intercity-Gruppe ist unsere Firmengruppe das Family Office der Familie Wüst mit dem Ziel, Beteiligungen an Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft zu halten und zu bündeln. Wir prüfen laufend Opportunitäten. Uns interessieren vor allem Dienstleistungsunternehmen, welche von der Marktleistung zu den bestehenden Gruppengesellschaften passen, diese ergänzen oder uns ermöglichen, uns geografisch noch besser aufzustellen.
Geringe Wohnungs-Leerstände, wachsende Wohnbevölkerung, längere Bewilligungsverfahren und zunehmende Regulierung: alles Zutaten für weiterhin steigende Immobilienpreise, für Immobilienbesitzer also rosige Aussichten. Wo sehen Sie Probleme in dieser Konstellation, welche Lösungen schweben Ihnen vor?
In der Bevölkerung nehmen aus den genannten Gründen Spannungen und Unmut zu, die Medien berichten seit einigen Monaten fast täglich über den Immobilienmarkt, und im laufenden nationalen Wahlkampf nehmen sich Politikerinnen und Politiker aller Parteien dem Thema «Immobilien» an. Mein Lösungsvorschlag, um die Wohnungsknappheit zu bekämpfen, wäre ganz einfach: Es müssen mehr Wohnungen gebaut werden. Wenn das Angebot steigt, passt sich der Preis an – ein einfacher ökonomischer Grundsatz. Wichtig wäre aber, dort zu bauen und zu verdichten, wo bereits eine gute Infrastruktur besteht, sowie eine Reduktion der Regulierungen. Ich beobachte, dass auf politischer Ebene vieles blockiert wird – wie etwa die jüngsten Beispiele in Zürich zeigen. Zudem werden ideologische Grabenkämpfe ausgefochten, angezeigt wären aber Pragmatismus und Kompromissbereitschaft. Und schliesslich: Viel zu oft wird diskutiert, auf der Preisseite auf den Markt einzuwirken. Dabei wird bewusst oder unbewusst ausser Acht gelassen, dass derartige Interventionen zum genauen Gegenteil dessen führen, was angestrebt wird.
«Mein Lösungsvorschlag, um die Wohnungsknappheit zu bekämpfen, wäre ganz einfach: Es müssen mehr Wohnungen gebaut werden. Wenn das Angebot steigt, passt sich der Preis an – ein einfacher ökonomischer Grundsatz.»
Neben Ihrer Aufgabe als CEO der Intercity-Gruppe engagieren Sie sich auch ausserhalb der Intercity-Gruppe. Unter anderem sind Sie in den Verwaltungsräten der Immobilienbrancheninitiative Next Property AG und der newhome.ch AG. Können Sie uns einen Einblick in diese Tätigkeiten geben? Was sind Ihre Beweggründe für diese Engagements?
Mit der Brancheninitiative Next Property – mit über 500 Aktionären aus der Immobilienwirtschaft – setzen wir uns für eine unabhängige und selbstbestimmte Schweizer Immobilienwirtschaft ein. Next Property AG ist, gemeinsam mit einer Gesellschaft aus 17 Kantonalbanken, am Immobilienmarktplatz newhome.ch AG beteiligt. Newhome.ch ist die Alternative der Immobilien-Marktplätze und will einen Beitrag zu einem funktionierenden Markt leisten.
Die Intercity-Gruppe unterstützt Next Property tatkräftig und ist auch seit der Lancierung Aktionärin der Next Property AG. Ich wurde 2021 in den Verwaltungsrat der Next Property AG gewählt und als Vertreter der Immobilienwirtschaft in den Verwaltungsrat der newhome.ch AG delegiert. Newhome.ch gewinnt laufend an Bedeutung. Ich bin gegen Monopole und für Wahlfreiheit. Deshalb engagiere ich mich in diesen beiden Rollen für unsere Branche.