Von Robert Jakob
Wohneigentümer müssen sich wohl bald wärmer anziehen. Schuld ist nicht der nahende Winter, sondern die sich klar abzeichnende Zinswende. In den USA stieg die Rendite der 10jährigen US-Staatsanleihen auf 3,23%, deutlich über der von vielen Analysten noch als komfortabel angesehenen 3 Prozent-Marke, und um ein Drittel höher als noch vor einem Jahr. Die Zinslandschaft beginnt sich zu versteifen.
Auch in Europa klettern die Zinsen. Die Schweizerische Nationalbank wird der Entwicklung in der Eurozone etwas verzögert eins zu eins folgen. Auch wenn offizielle Leitzinserhöhungen erst 2019 ins Haus stehen, so nimmt der Markt diese bereits vorweg. Die Absicherungskosten für Zinsverpflichtungen steigen. In Österreich verflachte der Anstieg des von der Nationalbank errechneten Wohnimmobilienpreisindexes im 2. Quartal deutlich. In der Schweiz fallen vor allem die Preise für Eigentumswohnungen. Lediglich in Deutschland geht es noch etwas höher hinauf. Hier dauert die Immobilienhausse aber erst seit rund 10 Jahren an, während sie in den Alpen bereits deutlich länger am Laufen ist.
Allerlei Faktoren zeigen uns den gesenkten Daumen
Teure Neubau-Objekte finden in der Schweiz meist nur mit zweistelligem Preisnachlass einen Abnehmer. Zwar gilt die Schweiz nach wie vor als Zuwanderungsland, was die Nachfrage nach Immobilien stützt. Allerdings geht die Zuwanderung markant zurück, und zusätzlich hat sich der Mix verschoben. Höher Qualifizierte mit dem entsprechend dickerem Finanzpolster werden zunehmend von günstigeren Arbeitskräften abgelöst. Das verschiebt die Nachfrage zugunsten mittlerer und tieferer Immobilienpreisklassen. Hinzu kommt, dass gerade in den letzten Jahren sehr viele Projekte, vor allem Stockwerkeigentum, realisiert wurden. Der Markt wird diese nicht alle aufsaugen können, zumal die meisten von ihnen verkehrsungünstig in der grünen Wiese geplant wurden. Seit 2008 steigt die Leerwohnungsziffer (inklusive Häuser) kontinuierlich von einst 0,9 auf mittlerweile 1,5%. Die Mieten kommen unter Druck. Der Anlagenotstand der Pensionskassen und Versicherungen ist massgeblich Schuld an den Überkapazitäten. Wenn ihre Renditen als Aggregat aus Wertsteigerung und Mieteinnahmen erst auf die schiefe Bahn geraten, könnte eine Kettenreaktion die Folge sein. Bewertungskorrekturen dürften den Risikoappetit verderben und die Preise weiter einbrechen lassen.
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Zum Autor:
Robert Jakob ist promovierter Naturwissenschaftler und Buchautor und arbeitete sowohl in der Grundlagenforschung als auch für Verlage, Versicherungen und Banken. Seit Jahrzehnten ist der Wissenschaftler und Kommunikationsspezialist ein ausgewiesener Kenner der Finanzszene. Er leitete nicht nur die Redaktion des Swiss Equity Magazins (einem Tochterunternehmen der NZZ), sondern dortselbst auch das Team der Aktienanalysten.