Robert Plantak, CEO und Mitgründer Crowdhouse. (Foto: zvg)
von Patrick Gunti
Moneycab.com: Herr Plantak, ab einer Mindestinvestition von 25‘000 Franken kann man über Crowdhouse Miteigentümer einer Liegenschaft werden. Sie haben Crowdhouse im Herbst letzten Jahres lanciert. Welche Zwischenbilanz ziehen Sie?
Robert Plantak: Wir sind äusserst positiv überrascht und erfreut über den enormen Zuspruch, den wir von Seiten unserer Kunden erhalten. So gehen immer wieder Emails, Schreiben und Telefonate von zufriedenen Miteigentümern bei uns ein. Wir konnten innert kürzester Frist bereits Immobilien für über CHF 25 Mio. finanzieren und sind heute bereits im Crowdinvesting in der Schweiz führend, was das platzierte Volumen anbelangt. Ich denke, wir haben mit crowdhouse.ch den Zahn der Zeit getroffen, indem wir den Kunden das geben, was Sie sich wünschen: solide Werte, Transparenz und eine konservative Herangehensweise.
Schildern Sie uns die Idee hinter Crowdhouse etwas näher.
Nach mehreren Jahren in der Immobilienbranche gab es zwei Dinge, die unserer Meinung nach nicht in die heutige Zeit passen. Einerseits ist es die mangelnde Transparenz im Immobiliengeschäft und auf der anderen Seite die elitäre Stellung von Immobilienanlagen. Wir versuchen alle Vorteile vom Alleinbesitz, Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften unter einem Dach zu kombinieren. So orientiert sich die Kosten- und Renditestruktur ganz klar nahe am Alleinbesitz. Keine andere Anlageform kommt dem alleinigen Direktbesitz einer Immobilie so nahe, wie das Miteigentum via crowdhouse.ch. Auf der anderen Seite profitieren unsere Kunden aber von all den Vorteilen indirekter Immobilienanlagen, so z.B. die einfache Diversifikation und vor allem die Möglichkeit, bereits mit kleineren Beträgen in echte Immobilienwerte zu investieren.
«Wir versuchen alle Vorteile vom Alleinbesitz, Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften unter einem Dach zu kombinieren.»
Robert Plantak, CEO und Mitgründer Crowdhouse
Wie läuft der Kauf für den Investor ab?
Wir kümmern uns um die gesamte Abwicklung. So wird jede Liegenschaft, bevor Sie auf crowdhouse.ch im Miteigentum angeboten wird, durch vier Instanzen auf Herz und Nieren geprüft. In einem ersten Schritt führt unser hauseigenes Immobilienteam eine detaillierte Sorgfaltsprüfung durch. Dabei scheuen wir auch nicht vor langwierigen Verhandlungen mit den Verkäufern zurück, um für unsere Miteigentümer den bestmöglichen Preis zu realisieren. Als zweite Instanz kommt die hypothekargebende Bank zum Einsatz. Diese prüft die Immobilie vor allem auf Tragbarkeit und Risiko. Es werden dabei mehrere Stresstests durchgeführt. Für alle Immobilien wird eine Investitionsrechnung über 5 und 10 Jahre unter Berücksichtigung verschiedener Szenarios durchgeführt. Am Schluss lassen wir jedes Objekt durch Wüest & Partner auf den Marktwert schätzen. Wenn alle unsere Anforderungen erfüllt sind, geht es in die Vertragsverhandlung. Bei diesen achten wir darauf, dass allfällige rechtliche Risiken erkannt und beseitigt werden. Dabei werden wir durch die erfahrene Kanzlei Walder Wyss beraten. Diese hat sich in den vergangenen Jahren im Immobilienbereich einen herausragenden Ruf angeeignet.
Das Beste am Ganzen ist: Die Miteigentümer erhalten von uns alles pfannenfertig. Diese können dann ganz einfach in die bestehenden und bereits ausgehandelten Konditionen eintreten. Lange Bieterverfahren, mühsame Verhandlungen und Rechtsunsicherheiten gehören somit der Vergangenheit an. Alle Immobilien können vor Ort und virtuell besichtigt werden. Die zum Kauf benötigten Eigenmittel werden auf ein Sperrkonto einbezahlt, nachdem alle Miteigentümer definitiv feststehen. Das Kapital der Miteigentümer ist deshalb zu keinem Zeitpunkt auf den Konti von crowdhouse.ch, was eine zusätzliche Sicherheit geben soll.
Am stolzesten sind wir darauf, dass dieser gesamte Prozess für unsere Miteigentümer mit der Einfachheit eines Mausklicks realisierbar ist. So müssen diese nicht einmal selber beim Notar und Grundbuchamt erscheinen, sondern werden durch einen Anwalt von Walder Wyss vertreten. Nach der Investition erhält jeder Miteigentümer seinen offiziellen Grundbuchauszug, einen Zugang zum Miteigentümerkonto via E-banking und von uns quartalsweise eine Berichterstattung.
Welche Anlagerendite streben Sie an?
Wir streben beim Kauf der Immobilien eine Bruttorendite von 4.25-5% an. Durch den Hebeleffekt der genutzten Festhypotheken (maximal 65% Belehnung) können wir bei Vollvermietung aus den Mietzinserträgen je nach Lage eine Ausschüttungsrendite von 4.5-6.5% erreichen. Dazu trägt unter anderem auch unsere tiefe Kostenstruktur bei. Am Ende der Laufzeit partizipiert ebenfalls jeder Miteigentümer direkt an der Wertentwicklung seiner Immobilie. Für alle Objekte wird zudem ein Sicherheits- und Erneuerungsfonds angelegt. Sollte dieser bis zum Verkauf der Liegenschaft nicht benötigt werden, steht der Saldo anteilsweise ebenfalls den Miteigentümern zu.
«Durch den Hebeleffekt der genutzten Festhypotheken (maximal 65% Belehnung) können wir bei Vollvermietung aus den Mietzinserträgen je nach Lage eine Ausschüttungsrendite von 4.5-6.5% erreichen.»
Der Anlagehorizont beträgt fünf Jahre. Was passiert danach?
Nach fünf Jahren ist vorgesehen, die Liegenschaft zu verkaufen. Sollte sich eine qualifizierte Mehrheit von 2/3 der Miteigentümer gegen einen Kauf entscheiden, kann die Haltedauer beliebig verlängert werden.
Kann ein Investor vorzeitig aussteigen?
Ein Investor kann jederzeit vorzeitig aussteigen. Die anderen Miteigentümer haben ein 30-tägiges Vorkaufsrecht. Der Preis richtet sich nach der letzten Schätzung sowie Angebot und Nachfrage. Sollten die anderen Miteigentümer vom Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen, besteht die Option, die Anteile via crowdhouse.ch dem Sekundärmarkt anzubieten oder an eine beliebige Drittperson mittels gängigen Mitteln der Immobilienvermarktung zu verkaufen.
Nach welchen Kriterien werden die Immobilien ausgewählt?
Wir konzentrieren uns auf gute B-Lage im tiefen bis mittleren Mietzinssegment. Dabei liegt unser Fokus auf kernsanierten oder neu erstellten Wohnrenditeimmobilien in der gesamten Schweiz.
Im Tiefzinsumfeld interessieren sich immer mehr Schweizer für Immobilien als Kapitalanlage. Wo sehen Sie die Vorteile Ihres Modells gegenüber einer Anlage in Immobilien-Aktien oder einem Immobilienfonds?
Wir glauben, dass wir alle Vorteile von direkten und indirekten Immobilienanlagen kombinieren. So orientiert sich die Transparenz, die Rendite und die Kostenstruktur sehr stark am Alleinkauf einer Renditeliegenschaft. Unser Makler- und Verwaltungshonorar orientiert sich dabei an den marktüblichen Werten. Das Hauptargument ist aber definitiv, dass jeder Miteigentümer mit seiner entsprechenden Wertquote im Grundbuch eingetragen wird. Ein Emittenten- Risiko besteht somit nicht, denn sollte es crowdhouse.ch nicht mehr geben, wird einfach ein anderer Immobilienverwalter an unserer Stelle eingesetzt. Der Wert bleibt komplett erhalten.
Auf der anderen Seite bieten wir wie bei Fonds und Immobilien-Aktien einfache Zugänglichkeit ab kleineren Investitionsbeträgen – jedoch ohne die tägliche Volatilität, die hohen Agios und teilweise herrschende Intransparenz.
Dabei ist das Highlight, dass jeder Miteigentümer sich sein eigenes Portfolio online zusammenstellen und auf beliebig viele Immobilien diversifizieren kann. Somit entscheidet er selber, in welche Objekt er investieren will und in welche lieber nicht. Als Entscheidungsgrundlage erhält jeder potenzielle Interessent vorab eine Marktwertschätzung von den unabhängigen Experten von Wüest & Partner sowie Zugriff auf sämtliche relevanten Dokumente wie den Grundbuchauszug, Mieterspiegel, Abrechnungen, Gebäudeversicherungsausweis und vieles mehr.
Wo liegen auf der anderen Seite die Risiken?
Die Risiken sind die gleichen wie bei jeder anderen Direktinvestition in Immobilien. So sind auch die Miteigentumsanteile von crowdhouse.ch keineswegs gegen die Marktrisiken resistent und auch z.B. die Mieterträge sowie die Betriebs- und Instandhaltungskosten können variieren. Ebenfalls besteht ein Restrisiko bezüglich der Wertentwicklung der Liegenschaften. Im weiteren ist es so, dass Miteigentumsanteile noch nicht so liquide sind, wie z.B. die Anteile eines kotierten Immobilienfonds. Entsprechend kann es bei einem vorzeitigen Ausstieg und gleichzeitig sinkender Nachfrage sein, dass es länger dauert, bis die Anteile bei einem neuen Miteigentümer platziert sind.
Durch eine gute Diversifikation und eine seriöse Sorgfaltsprüfung lassen sich diese Risiken jedoch überschaubar halten. Wir rechnen konservativ, nutzen lediglich Fremdkapital in der Höhe von maximal 60-65%, konzentrieren uns auf vollvermietete Objekte an guten B-Lagen im bezahlbaren Mietzinssegment. Beim Einkauf achten wir ebenfalls darauf, dass die Objekte mittelfristig keinen akuten Renovationsbedarf aufweisen. Wir sind uns aber sicher, dass crowdhouse.ch nicht nur ein Schönwetter-Produkt ist, sondern aufgrund der diversen Schutzmechanismen auch grösseren Marktschwankungen problemlos standhält.
«Auch bei crowdhouse.ch sind die Miteigentumsanteile keineswegs gegen die Marktrisiken resistent und auch die Mieterträge sowie die Betriebs- und Instandhaltungskosten können variieren.»
Wie sieht es mit den anfallenden Kosten für die Investoren aus?
Die anfallenden Kosten orientieren sich an den branchenüblichen Sätzen von Makler- und Bewirtschaftungshonoraren. So verrechnen wir beim Kauf der Immobilie ein Makler-Honorar, welches nicht höher als 3% des Kaufpreises ist. Nur, dass wir im Vergleich zum Makler viel mehr Aufwand betreiben, bevor wir ein Objekt anbieten. Als Beweis, dass wir an ein Objekt glauben, wird jedes Objekt von uns mittels Reuegeld reserviert. Sollte also ein Objekt bei der „crowd“ nicht ankommen, verfällt also unser Reuegeld. Aber kein Miteigentümer kommt zu schaden. Für die Bewirtschaftung verlangen wir ebenfalls einen marktüblichen Satz von 4% der Ist-Nettomieterträge für die Verwaltung der Liegenschaft sowie 1% der Ist-Nettomieterträge für die Verwaltung des Miteigentums. Alle Kosten sind auf der Webseite komplett transparent ausgewiesen. Weitere Entschädigungen oder versteckte Retrozessionen existieren nicht.
Wie viele weitere Objekte haben Sie in der Pipeline?
Unsere Pipeline ist aktuell gut gefüllt. So denken wir, dass wir bis Ende Jahr mindestens weitere CHF 40-50 Mio. an Immobilienvolumen anbieten werden können.
Der Start von Crowdhouse ist geglückt. Sie stehen mit vielen Interessenten und Investoren in Kontakt. Was sind deren wichtigste Beweggründe für ein Engagement?
Es sind hauptsächlich die Werte, für die crowdhouse.ch steht, welche unsere Kunden antreiben. Hauptsächlich denke ich hierbei an die Demokratisierung einer sonst sehr elitären Asset-Klasse, die Transparenz und vor allem die Sicherheit, welche durch echtes Grundeigentum ausgeht.
Wie sehen Sie die Entwicklung in den kommenden Jahren?
Wir sind soeben daran, mit einem starken strategischen Partner eine Kooperation einzugehen. Ebenfalls wird unser Verwaltungsrat in den kommenden Wochen durch gut vernetzte und erfahrene Persönlichkeiten aus der Branche verstärkt. Unser wichtigstes Gut ist das Vertrauen unserer Kunden, so werden wir in Zukunft vermehrt auf den Hybrid zwischen der virtuellen und der realen Welt setzen. Dabei wollen wir vermehrt an Workshops und Kundenevents die Möglichkeit bieten, das Team hinter crowdhouse.ch kennen zu lernen und unser Produkt aus erster Hand erklärt zu bekommen.
Ab 2017 planen wir die Expansion auf die gesamte Schweiz sowie den Ausbau unserer Plattform zu einem vollautomatisierten Immobilienhandelsplatz.
Herr Plantak, besten Dank für das Interview.
Zur Person:
Robert Plantak ist bei crowdhouse.ch als CEO für das operative Geschäft verantwortlich. Bevor er mit Ruedi Baer und Ardian Gjeloshi die Plattform crowdhouse.ch ins Leben gerufen hat, war er sechs Jahre lang als CEO einer Zürcher Immobiliengesellschaft tätig.