Die Talfahrt am deutschen Immobilienmarkt hat sich fortgesetzt: Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland haben im dritten Quartal 2023 weiter deutlich nachgegeben. Gegenüber dem zweiten Quartal 2023 verbilligten sich alle Wohnsegmente, wobei es regional starke Unterschiede gibt: Köln und Berlin sind am stabilsten. Dies zeigen die jüngsten Zahlen des renommierten German Real Estate Index (GREIX), der die Verkaufspreise deutscher Immobilien auswertet.
Verglichen mit dem Vorquartal (Q2 2023) sind die Preise für Eigentumswohnungen um 1,5 Prozent zurückgegangen. Die Preise für Mehrfamilienhäuser sind sogar um 5,9 Prozent gesunken, Einfamilienhäuser liegen dazwischen. Besonders drastisch fällt dabei der Vergleich mit dem Vorjahresquartal aus: Gegenüber dem dritten Quartal 2022 stehen die Preise für Eigentumswohnungen 10,5 Prozent tiefer und für Mehrfamilienhäuser um sage und schreibe 24 Prozent. Die Inflation ist hierbei noch nicht einmal berücksichtigt.
Damit hat der Preisrückgang am Immobilienmarkt nach einer kurzen Sommerpause wieder an Fahrt aufgenommen – eine Entwicklung, die womöglich noch nicht beendet ist: Hendrik Richter, Geschäftsführer des Portals ohne-makler kommentiert: „Höchstwahrscheinlich kann es im worst case auch im nächsten Jahr vereinzelnd zu Preisabschlägen in A- und B-Lagen kommen.“ Den großen Niedergang der Immobilienpreise sieht er allerdings nicht. „Vorausgesetzt, es geschehen keine neuen Krisen“, so Richter.
Zahl der Transaktionen hat sich halbiert
All dies wirkt sich natürlich auf die Zahl der Immobilientransaktionen aus, die ebenfalls deutlich gesunken ist: Im Vergleich zum Vorjahr haben in allen Marktsegmenten rund ein Drittel weniger Verkäufe stattgefunden. Gegenüber dem Durchschnitt der Jahre 2019 bis 2021 liegt der Einbruch sogar bei bis zu 50 Prozent. Einer der Gründe: Verkäufer können nicht mehr ihre Wunschpreise erzielen – meist auf Basis des Höchststandes von vor ein bis zwei Jahren. Käufer und Veräußerer finden daher immer seltener zusammen.
Andere potenzielle Käufer mussten die Segel streichen, weil sie sich die avisierte Immobilie nicht mehr leisten können oder keine Finanzierung erhalten haben. Bei den Verkäufen, die noch zustande kommen, sieht ohne-makler-Chef Richter allerdings einen fatalen Trend: „Es wird leider noch zu oft aus der Angst heraus verkauft. Das ist mit der größte Fehler, den Verkäufer heute machen können.“
Dass manche Verkäufer Panik bekommen, ist zumindest angesichts der Zahlen nur verständlich: Gegenüber den jeweiligen Höchstständen haben Immobilien durch den abermaligen Preisrutsch weiter an Wert verloren. Ausnahmen sind, wie bereits erwähnt, Berlin und Köln. Dort haben sich die Preise stabilisiert oder sind sogar leicht angezogen: In beiden Metropolen notieren die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen gegenüber den Boomzeiten nur mit 6 und 4 Prozent im Minus. Gleich in der Kölner Nachbarschaft ist jedoch der Wertverlust mit minus 17 Prozent am größten: in Düsseldorf. Für alle 18 Städte, die der GREIX erfasst, liegt der Preisrückgang gegenüber dem Höchststand bei gut 10 Prozent.
Drastischer Rückgang seit Höchststand
Allerdings darf die Inflation nicht außer Acht gelassen werden, wie die Studienautoren warnen: Gemessen in aktueller Kaufkraft ist die Wertminderung noch deutlicher und liegt circa 10 Prozentpunkte höher, also bei insgesamt 20 Prozent. Für Düsseldorf und Frankfurt beträgt der inflationsbereinigte Verlust gegenüber dem Höchststand sogar 25 Prozent. Dennoch hegen weitere Marktbeobachter Hoffnungen auf eine Stabilisierung – wenn auch eher in ferner Zukunft: „Wir rechnen mit Seitwärtsbewegungen von fünf Prozent in den kommenden zwölf Monaten. Die Preise steigen, wenn die Zinsen wieder sinken, vermutlich aber nicht vor dem vierten Quartal 2024.“, erklärt IVD-Präsident Dirk Wohltorf. Seiner Einschätzung nach ist die Lage deutlich besser als so manche Gefühlslage: „Insgesamt sind die tatsächliche Marktentwicklung und die Aussichten am Wohnimmobilienmarkt positiver als die aktuelle Stimmung“.
Denn ein Faktor müsste den Preisen eigentlich in die Hände spielen: Es werden kaum noch neue Wohnungen gebaut – obwohl angesichts des Zuzugs nach Deutschland und der massiven, ungebrochenen Nachfrage mindestens 400.000 Wohneinheiten pro Jahr zusätzlich gebraucht werden. Volkmar Schott, Partner bei EY-Parthenon ergänzt: „Wir glauben, dass sich der Einbruch im Wohnungsbau 2024 nicht fortsetzt.“ Die Talsohle scheint wohl erreicht zu sein. Geht es nach den meisten Marktbeobachtern, dreht sich der Immobilienmarkt in Deutschland 2024 also wieder ins Positive. (sdrei/mc/hfu)