Zürich – Wohnimmobilien werden in der Schweiz immer teurer. 2019 sind die Preise für Wohneigentum so stark gestiegen wie seit 2014 nicht mehr. Wohnungen und Einfamilienhäuser verteuerten sich um jeweils rund zwei Prozent.
Und auch im laufenden Jahr dürften die Preise für Eigenheime um rund ein Prozent steigen, sagt UBS-Immobilienstratege Claudio Saputelli auf eine Medienkonferenz anlässlich der jüngsten Ausgabe des UBS «Real Estate Focus 2020» am Donnerstag.
Nach wie vor sind demnach die rekordtiefen Zinsen und die damit verbundene Jagd der Investoren nach Rendite die Haupttreiber für die steigenden Preise von Wohnimmobilien. Am stärksten war der Anstieg in den wirtschaftsstarken Regionen rund um den Genfersee sowie den Grossregionen Zürich und Basel, wo die Preise teilweise um über 4 Prozent kletterten.
Kaufen ist günstiger als Mieten
Tiefere Zinsen bedeuten tiefere Finanzierungskosten und sorgen damit für einen deutlichen Kostenvorteil bei Eigentumswohnungen gegenüber Mietwohnungen. Diese Schere könne sich noch weiter öffnen, wenn die Zinsen nochmals sinken sollten. Dabei reagieren an zentralen Lagen die Preise für Eigenheime stärker als an der Peripherie, was ein Eigenheim in Zentrumsnähe noch attraktiver macht.
Der Preisanstieg wird zudem von dem knapper werdenden Neuangebot von Wohneigentum im Vergleich zu Mietwohnungen begünstigt. Aktuell betreffen nur noch 40 Prozent der Baugesuche Eigenheime. 2012 seien es noch 50 Prozent gewesen, sagt Immobilienexperte Saputelli.
70’000 leere Wohnungen
Die Preise für Mehrfamilienhäuser treten seit 2016 auf der Stelle. Einzig an Spitzenlagen steigen die Preise, andernorts dämpften Leerstände die Zahlungsbereitschaft der Investoren. Daher dürften die Angebotsmieten auch 2020 insgesamt um rund 1 Prozent sinken, heisst es in der Studie. Ende 2019 dürften laut UBS knapp 70’000 Wohnungen leer gestanden haben. In Solothurn und im Tessin liefere im Durchschnitt jede Wohnung bereits einen Monat pro Jahr keine Einnahmen. Bei jeder sechsten Wohnung sei dieser Wert sogar doppelt so hoch.
Dennoch habe das Überangebot das Interesse der Investoren erst geringfügig reduziert. Aber der Wohnungsbau verlagere sich allmählich von der Peripherie hin zu Regionen ohne Leerstand. 2019 wurden die meisten Baugesuche in den Agglomerationen der Wirtschaftszentren Zürich, Genf und Luzern gestellt.
Wenn das Risiko steigt, dass eine Liegenschaft länger nicht vermietet werden kann und mit fallenden Mieten gerechnet werden muss, gewinnt zudem aus Investorensicht der Verkauf von Stockwerkeigentum gegenüber der Vermietung zunehmend an Attraktivität. Der Anteil an Objekten, die im Eigenheimmarkt angeboten werden, nehme denn auch zu. Allerdings noch nicht in den Regionen mit den höchsten Kaufpreisen. Dort liege der Fokus weiter auf Mietobjekten und nicht auf Stockwerkeigentum.
Druck auf Büro- und Verkaufsflächen
Bei den Geschäftsimmobilien waren Büroflächen an Zentrumslagen im vergangenen Jahr die bessere Investition als Liegenschaften in der Peripherie. Sie profitierten stark von einem durch Kleinunternehmen und Neugründungen getriebenen Beschäftigungswachstum und einer entsprechenden Nachfrage nach flexiblen Büroflächen. Noch liegt der Marktanteil flexibel vermieteter Flächen gemessen am Total der Büroflächen unter einem Prozent, die Tendenz ist jedoch steigend.
Grundsätzlich könnten die Büroflächen wegen des geringeren Beschäftigungswachstums und schwächerer Wirtschaftsaussichten unter Druck geraten. Höhere Mieten dürften nur in Ausnahmefällen durchsetzbar sein und gesamtschweizerisch könnten sie sogar leicht nachgeben. Vor allem an Zentrumslagen seien konjunkturelle Risiken nicht eingepreist, meint die UBS.
Das Co-Working-Geschäft etwa sei sehr zyklisch und der Druck zur Kostenoptimierung würde im Falle einer deutlichen wirtschaftlichen Abschwächung die Nachfrage aus den Zentren wieder in die günstigere Agglomeration verschieben.
Onlinehandel belastet Geschäftsflächen-Markt
Belastet wird der Markt für Geschäftsflächen auch vom Onlinehandel, der dieses Jahr um weitere 10 Prozent wachsen dürfte. Dem stationären Handel stehe im besten Fall wachstumsmässig eine Nullrunde bevor, schreibt die UBS. Da der Verkaufsflächenbestand zunehme und viele Ladenflächen als Teil von Mischnutzungen in Büro- oder Wohnüberbauungen entstünden, sei mit weiter sinkenden Erträgen pro Flächeneinheit zu rechnen.
In den Innenstädten sei die Zahl der inserierten Flächen – zumindest abseits der «High Streets» – relativ hoch. Doch auf die ausgeschriebenen Mieten hatte das Überangebot bisher keinen Einfluss. «Die Mieten sind im Durchschnitt immer noch zu hoch und ein Rückgang ist unumgänglich», sagt der UBS-Experte Claudio Saputelli. (awp/mc/pg)