von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Haus, im Vergleich zum schwierigen ersten Halbjahr hat sich der Markt für Ihre Gewerbeimmobilien im zweiten Geschäftshalbjahr stabilisiert. Lässt Sie das nach Ihren ersten 100 Tagen im Amt optimistisch ins neue Jahr hinüberblicken?
Simon Haus: Unsere Nettorendite der Renditeliegenschaften beträgt 4.9%. Damit haben wir im Vergleich zu den Finanzierungskosten eine attraktive Rendite erwirtschaftet. Auch unter Berücksichtigung des Risikoprofils des Immobilienportfolios. In Kombination mit den überwiegend indexierten Geschäftsmietverträgen, die eine Anpassung an die Teuerung erlauben, stimmt mich das fürs neue Jahr positiv.
Der Reingewinn wurde deutlich um gut die Hälfte gesteigert. Das lag hauptsächlich am Erfolg bei den Promotionsliegenschaften. Wie sieht da die Pipeline in nächster Zeit aus?
Der Treiber des Reingewinns der Intershop ist die Kombination von renditestarken Liegenschaften und der Realisierung des Wertschöpfungspotentials. In den vergangenen Jahren haben wir vor allem geerntet. Jetzt bauen wir die Pipeline im Sinne des Shareholder Values wieder konsequent auf. Neben den laufenden eigenen Entwicklungen mit Wertschöpfungspotentialen in St. Gallen und in der Stadt Zürich sehen wir wieder zahlreiche attraktive Akquisitionsmöglichkeiten im Markt, die unserer Strategie entsprechen. Unsere starke Bilanz erlaubt es uns, bei einer Abschwächung des Marktes zu kaufen, um später im Zyklus bei höherer Liquidität im Markt den Gewinn unserer Arbeit zu realisieren.
«In den vergangenen Jahren haben wir vor allem geerntet. Jetzt bauen wir die Pipeline im Sinne des Shareholder Values wieder konsequent auf.»
Simon Haus, CEO Intershop Gruppe
40 Prozent des Intershop-Portfolios sind Büroliegenschaften. Was sind im jetzigen nicht einfachen Wirtschaftszyklus die besonderen Herausforderungen?
Ein wesentlicher Wertanteil unserer Büroflächen befindet sich an guten Lagen In der Stadt Zürich. Hier ist die Kombination von attraktivem Produkt und Realisierung des Marktmietzinses die Herausforderung. Zentral für den Erfolg ist zudem die Nähe unseres Teams zu unseren Mietern. In den peripheren Gebieten haben wir tendenziell preisgünstige Büro- und Gewerbeflächen, die in Anbetracht der hohen Baukosten nicht einfach zu replizieren sind. Auch hier gilt der Grundsatz, die Beziehungen zu unseren Mieterinnen und Mieter zu pflegen, ihre Bedürfnisse abzuholen und gute Dienstleistungen anzubieten.
Die Eigenkapitalrendite, auch ohne Bewertungsänderungen, liegt über dem Zielkorridor von acht Prozent. Hilft Ihnen dabei auch die Erhöhung des Referenzzinssatzes?
«Unsere Gewerbemietverträge mit einer fixen Laufzeit enthalten überwiegend eine Indexklausel, die eine Teuerungsanpassung erlaubt.»
Der Wohnanteil in unserem Portfolio liegt bei rund zehn Prozent, deshalb ist der Referenzzinssatz nicht so bedeutend für uns. Unsere Gewerbemietverträge mit einer fixen Laufzeit enthalten überwiegend eine Indexklausel, die eine Teuerungsanpassung erlaubt. Mit einer komfortablen Eigenkapitalquote von rund 60 Prozent profitieren wir allerdings eher vom Mehrertrag, als dass uns die Finanzierungskosten belasten.
Die Leerstandsquote fiel unter die 10%-Marke und liegt jetzt bei 7,9%. Wo läge sie ideal?
Bei einer Leerstandsquote von 7.9 Prozent bei den Renditeliegenschaften gibt es noch Optimierungspotential. Wir gehen da von einer positiven Entwicklung aus. Der Leerstand bei den Entwicklungsliegenschaften beträgt 18.3 Prozent. Ein wesentlicher Teil davon sind die Flächen im World Trade Center in Lausanne, die während der laufenden umfangreichen Sanierung als Rochademöglichkeit für unsere aktuellen Mieter für eine Vermietung nicht in Frage kommen. Generell versuchen wir Flächen von Entwicklungsliegenschaften – soweit es finanziell für uns sinnvoll ist – zwischenzuvermieten. Auch hier haben wir in den letzten Monaten positive Resultate erzielt.
Zürich bleibt wohl der Hotspot. Selbst ihre Liegenschaft im Zürcher Umland in Dübendorf ist so gut wie voll vermietet. Welche Quadratmeterpreise sind dort für ein Büro fällig?
Die Quadratmeterpreise in der Agglomeration betragen je nach Ausbaustandard im Durchschnitt 200 Franken pro Quadratmeter und Jahr. In diesen Regionen findet ein Verdrängungskampf statt. Herausfordernd sind insbesondere die steigenden Mieterbedürfnisse und die Nachhaltigkeitsanforderungen infolge von Klimawandel und höheren Temperaturen.
Mit einer Fremdmittelbelehnung der Immobilien von 29 Prozent sind Sie sehr solide finanziert. Mit dem 0.3% 2021-2026 Green Bond konnte Intershop ja vor gut zwei Jahren eine Traumfinanzierung realisieren. Wird der nächste Rollover auch wieder grün?
Wenn man die Mittelverwendung an ein messbares Ziel knüpfen kann, ist dies sicherlich attraktiver für die Investoren. Das Ziel der Energiestrategie 2050 ist mit grossen Investitionen in den Gebäudepark verbunden. Daher kann die Verknüpfung eines Bonds mit Investitionen in die CO₂ Reduktion weiterhin attraktiv sein.
In Flurlingen bei Schaffhausen haben Sie mit den Arovahallen von 37’426 m² Mietfläche bereits zwei Drittel vermietet. Wie muss man sich bei einem so riesigen Areal das Matchmaking zwischen Vermieter und Mieter vorstellen?
Bei Arealen wie jenem in Flurlingen sind die Nähe zu den Mietern und zum Standort ausschlaggebend. Unsere Mitarbeiter aus der Immobilienbewirtschaftung und dem Facility Management sind auf unseren Arealen präsent und können auf die Bedürfnisse der Mieter eingehen.
«Im Lausanner World Trade Center haben wir im November mit der Vermarktung der Flächen nach der umfassenden Renovation begonnen. Das gegenwärtige Büromarktumfeld ist sicherlich eine Herausforderung.»
Ähnlich sieht es beim Lausanner World Trade Center aus (18’869 m²). Nur ist dort die Sollmiete pro Quadratmeter viermal so hoch. Wird das Intershops Vorzeigeobjekt?
In Lausanne haben wir im November mit der Vermarktung der Flächen nach der umfassenden Renovation begonnen. Das gegenwärtige Büromarktumfeld ist sicherlich eine Herausforderung. Wir sind aber überzeugt, dass wir mit einem zeitgemässen Produkt, das die aktuelle Nachfrage nach flexiblen Büroflächen, Services und Nachhaltigkeit kombiniert, die Flächen nach erfolgter Sanierung erfolgreich vermieten werden.
Investitionen im Ausland sind gemäss Ihren Statuten möglich. Ich nehme aber an, das ist vorderhand überhaupt kein Thema?
Derzeit liegt unser Fokus auf dem Schweizer Immobilienmarkt.