von Patrick Gunti
Moneycab.com: Herr Heitmann, angesichts rekordtiefer Hypothekarzinsen träumen immer mehr Schweizer Haushalte von einem Eigenheim. Für viele bleibt es jedoch bei diesem Traum. MoneyPark hat errechnet, dass etwa zwei Drittel der Schweizer Haushalte von einem Immobilienkauf ausgeschlossen sind. Welches sind die grössten Hindernisse?
Stefan Heitmann: In der Praxis begegnen uns immer wieder Kunden, die zwar über ausreichend Eigenkapital verfügen, aber nicht das notwendige Einkommen vorweisen können, um die aktuell bankseitig geforderten Tragbarkeitsrichtlinie zu erfüllen. Jedes zweite abgelehnte Kreditgesuch wird mittlerweile mit der fehlenden Tragbarkeit begründet – fehlende Eigenmittel sind nur in jedem zehnten Fall ausschlaggebend. Weit überdurchschnittlich betroffen sind junge Familien und ältere Kreditnehmer über 50 Jahren. Obschon die tatsächliche Zinsbelastung schon seit Jahren äusserst gering ist und für 10-jährige Hypotheken bei um die 1% liegt, rechnen die Banken immer noch mit dem kalkulatorischen Zins von 5%. Die starre Tragbarkeitsberechnung verbunden mit dem zu hohen kalkulatorischen Zins schliesst einen Grossteil der Schweizer mittlerweile vom Hauskauf aus und zwingt in die oftmals viel teurere Miete.
Welchen Einfluss haben die in vielen Gebieten stark gestiegenen Immobilienpreise auf Ihre Berechnungen?
Die Eigenmittel- und Tragbarkeitsvorgaben sind auch eine Antwort auf Jahr für Jahr steigende Preise und die vorgebliche Angst vor einer Blasenbildung am Immobilienmarkt. Nur ist weder die Blase zu erkennen, noch sind die Anforderungen auch nur im entferntesten kongruent zu den Marktzinsen. So erschweren natürlich die konstant steigenden Immobilienpreise den Einstieg in den Markt. Wir sehen aber bereits seit einiger Zeit eine preisseitige Konsolidierung und gerade im obersten Preissegment signifikante Korrekturen. Zudem steigen mit den Immobilienpreisen generell auch die Mieten an – im Vergleich zum Mieter spart der Eigentümer aber nicht nur monatlich Geld, sondern kann die Immobilie auch als Teil der eigenen Vorsorge nutzen.
«Die Reduktion des kalkulatorischen Zinssatzes ist aber bei weitem nicht die einzige Möglichkeit, um den Zugang zum Immobilienmarkt auch der Mittelschicht zu ermöglichen.»
Stefan Heitmann, CEO MoneyPark
Der kalkulatorische Zins soll sich am langfristigen Durchschnitt orientieren. Durch die nun schon lange andauernde Tiefzinsphase ist der aktuell meist angewandte Wert von 5% deutlich zu hoch. Welches wäre für Sie ein fairer Wert?
Orientiert man sich einzig an den Zahlen liegt der Durchschnitt über die letzten 20 Jahren für variable Hypotheken bei ca. 3.5%. 10-jährige Festhypotheken gab es im Schnitt für ca. 2.8% seit 2008. Die Reduktion des kalkulatorischen Zinssatzes ist aber bei weitem nicht die einzige Möglichkeit, um den Zugang zum Immobilienmarkt auch der Mittelschicht zu ermöglichen. Denkbar ist ein dynamisches Zinsband, das ähnlich wie der Libor, einen Zinskorridor vorgibt und die tatsächliche Abweichung der Zinsen rund um den Mittelwert widerspiegelt. Aber auch eine einkommensabhängige Flexibilisierung der Tragbarkeitsberechnung ist verbunden mit einer konsequenten Vorsorge- und Amortisationsplanung denkbar. Wichtig ist uns, dass die Diskussion um Lösungen forciert wird, um nicht nur den reichsten 20% den Zugang zu den eigenen vier Wänden zu ermöglichen.
Bei einem entsprechenden Wert bekämen zwar mehr Schweizer Haushalte Zugang zu einem Eigenheim. Es würde doch aber auch das Risiko steigen, dass bei wieder steigenden Zinsen viele Kredite nicht mehr bedient werden könnten?
Wir plädieren sicher nicht für eine unkontrollierte Freigabe oder extreme Auswüchse, wie sie ausländische Märkte, allen voran der US-Markt in den Jahren vor Finanzkrise erlebt hat und in denen Kreditnehmer, die nie Eigentum hätten erwerben dürfen, problemlos Zugang zum Immobilienmarkt bekamen. Gleichwohl ist es an der Zeit, sich den Zinsrealitäten zu stellen und zu akzeptieren, dass wir nicht in einer kurzfristigen, sondern einer begründbaren und langfristigen Niedrig(st)zinsphase leben.
Historisch gesehen sind überdies starke und sehr plötzliche Zinsanstiege äusserst selten. Selbst während der Immobilienkrise der 90er Jahre sind die Zinsen im Jahresschnitt um nicht mehr als 1.6 Prozentpunkte gestiegen. Zusätzlich stabilisierend wirken die meist langfristig abgeschlossenen Festhypotheken, die den Hypothekarkunden vor steigenden Zinsen schützen. Und zu guter Letzt entwickeln sich auch Löhne, Preise und Zinsen langfristig gleich. Ein Zinsanstieg muss die Tragbarkeit also nicht zwangsläufig verschlechtern.
«Es ist an der Zeit, sich den Zinsrealitäten zu stellen und zu akzeptieren, dass wir nicht in einer kurzfristigen, sondern einer begründbaren und langfristigen Niedrig(st)zinsphase leben.»
Bei einer tieferen Berechnung der Tragbarkeit könnten nicht nur mehr Haushalte Immobilien erwerben, sondern viele Interessenten könnten sich auch teurere Objekte leisten. Würde dies nicht zu weiter steigenden Preisen führen, die sich der Mittelstand dann wieder nicht leisten könnte?
Natürlich kann die Senkung der Tragbarkeitshürde auch zu Bewegungen im Preisgefüge führen. Die Preise der Immobilie werden aber nicht alleine durch die regulatorischen Rahmenbedingungen beeinflusst, sondern auch durch weitere Faktoren wie BIP-Wachstum, Lohnentwicklung und Bevölkerungswachstum. Gerade die Einwanderung wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich eher rückläufig entwickeln und die Nachfrage nach Immobilien somit nachhaltig dämpfen. Auch konjunkturell dürfen wir als Volkswirtschaft keine Wachstumssprünge nach oben erwarten, sondern eine konstante Seitwärts- und, wenn überhaupt, sehr moderate Aufwärtsentwicklung. Eine stabile oder gar tendenziell höhere einheimische Nachfrage könnte diese Lücke schliessen.
Zudem wird auch mit einem tieferen kalkulatorischen Zinssatz Wohneigentum nicht automatisch für jeden erschwinglich. Bei einem kalkulatorischen Zins von 3% wäre aber bspw. eine Eigentumswohnung im Wert von durchschnittlich 890‘000 Franken für die Mittelschicht mit einem Einkommen zwischen 80‘000 und 110‘000 Franken abhängig vom Eigenkapitaleinsatz wieder finanzierbar.
Was spricht gegen eine dynamische Anpassung des kalkulatorischen Zinssatzes aufgrund der Werte zum Beispiel der letzten 20 Jahre?
Grundsätzlich nichts. Einwände, die man gleichwohl rasch hören würde, sind Argumente, wonach die historischen Werte nicht zwingend ein zuverlässiger Zukunftsindikator sind, da die zinsbeeinflussenden Rahmenbedingungen gänzlich unvergleichbar sind. Auch verbessert eine dynamische Anpassung die Transparenz und Vergleichbarkeit der Marktpreise nicht zusätzlich.
Was halten Sie von Bemühungen, die Tragbarkeit individueller zu berechnen, wie durch den Einbezug von Faktoren wie Bildung, Karrieremöglichkeiten, Familienplanung etc.?
Eine Flexibilisierung der starren Tragbarkeitsrechnung ist sicherlich wünschenswert. Aus Kundensicht wäre insbesondere die Kombination der Hypothek mit einer nachhaltigen und auf die individuelle Situation abgestimmten Vorsorgeplanung, die sowohl die Finanzierbarkeit im Alter als auch die Amortisation der Immobilie umfasst, zweckmässig. Für die Finanzinstitute hingegen bedeutet eine solch individuelle Berechnung und Begleitung des Kunden mehr Aufwand bei nicht notwendig mehr Ertrag. Negativ zu gewichten wäre auch, dass eine vollständige Individualisierung den Kunden die Vergleichbarkeit erschweren würde und schon heute der Markt für Kunden viel zu wenig Transparenz bietet.
Wir haben über diejenigen Haushalte gesprochen, die vom Immobilienmarkt ausgeschlossen bleiben. Wie sieht es denn für den Rest aus? Wie viel Haus können sich die Schweizer Haushalte überhaupt noch leisten?
MoneyPark hat diese Frage anhand von ca. 25‘000 Finanzierungsanfragen untersucht. Die Immobilien wurden hierfür in Preisquantile eingeteilt. Die 20 Prozent günstigsten Immobilien gibt es für durchschnittlich unter einer halben Million Franken – die meisten Schweizer Haushalte können sich solch eine Immobilie leisten. Dafür bekommt ein Käufer dann Stockwerkeigentum im 70er Jahre Schick, ohne Balkon und mit durchschnittlich 105m2 Wohnfläche. Nicht zwingend der Haustraum der Schweizer, die sich Seesicht und eine Terrasse wünschen. Schon das zweite Preissegment ist für rund die Hälfte aller Schweizer nicht mehr finanzierbar. Und die teuersten 20 Prozent der Immobilien können sich gerade mal die obersten 6% der Einkommensverteilung leisten.
Weitere Ergebnisse zur Frage, wie viel Haus sich die Schweizer leisten können, finden Sie hier.
In welchen Gebieten des Landes ist der Einstieg in den Immobilienmarkt am ehesten zu realisieren?
Grundsätzlich gibt es sicherlich in allen Regionen Möglichkeiten, in den Immobilienmarkt einzusteigen. Aggregiert betrachtet, sind die durchschnittlichen Preise der beiden untersten Preisquantile aber in der Region Mittelland und Tessin am tiefsten. Wer in den Immobilienmarkt einsteigen möchte, sollte zudem „klein“ anfangen und die Immobilientreppe hinaufsteigen. Das heisst konkret: erst ein kleineres Haus oder Wohnung an guter Lage erwerben und auf vermeintlichen Luxus wie die eigene Sauna o.ä. verzichten, die häufig eher wertmindernd wirken. Nach einigen Jahren lässt sich das Eigenheim aufgrund der tendenziell steigenden Immobilienpreise gewinnbringend veräussern und der Schritt in die nächst höhere Immobilienkategorie wird möglich. Das mag auf den ersten Blick befremdlich erscheinen, ist aber der nachhaltigste Weg zum wirklichen Traumobjekt.
«Wer in den Immobilienmarkt einsteigen möchte, sollte zudem „klein“ anfangen und die Immobilientreppe hinaufsteigen.»
Wie beurteilen Sie unabhängig von Hypotheken und Tragbarkeiten die aktuelle Situation auf dem Schweizer Immobilienmarkt?
Wir analysieren die Situation auf dem Immobilienmarkt quartalsweise mit unseren Real Estate Risk Index. Derzeit sehen wir keine akuten Risiken im Markt und fühlen uns hier in unserer Risikoeinschätzung gerade gegenüber reisserischen Blasenprognosen einzelner (Gross-)Banken mehr als nur bestätigt. Die Verschuldungsquote der Haushalte stagniert auf tiefem Niveau. Die Banken vergeben also sehr zögerlich Kredite und gehen kaum Risiken ein in einem Geschäftsfeld mit ohnehin schon praktisch null Ausfällen. Mit anderen Worten: der Schweizer Immobilienmarkt ist kerngesund und nicht nur deshalb ein Margeneldorado für Banken, gerade im Bestandsgeschäft.
Herausfordernd aus Kundensicht – und von uns kritisch beurteilt – ist indes das sehr heterogene Anbieterfeld mit z.T. willkürlich anmutenden Angebotsunterschieden. Wir sehen schon seit einiger Zeit sehr grosse Unterschiede zwischen den Anbietern, und zwar längst nicht nur zinsseitig, sondern auch bei der Bewertung der Objekte, persönlichen Faktoren der Kreditnehmer (z.B. Alter) etc. Zinsunterschiede für ein und dasselbe Produkte zwischen 0.4 bis 0.8 Prozentpunkten sind da keine Seltenheit – dementsprechend hoch ist aber auch das Einsparpotenzial für Kunden, die vergleichen und professionell verhandeln. Denn schon wenige Basispunkte können über die gesamte Laufzeit einer Hypothek und bei einem durchschnittlichen Kreditvolumen von über einer halben Million Franken, zigtausend Franken Ersparnis bedeuten. Kurzum: im Schweizer Immobilienmarkt ist der Kunde gefordert und sollte aufhören, sich allzu gutgläubig in die Hände von Banken zu begeben.
Der Beratungsbedarf ist ungebrochen hoch. MoneyPark hat vor wenigen Tagen in Aarau seine 19. Filiale eröffnet, die sechste Neueröffnung im laufenden Jahr. Nach welchen Kriterien suchen Sie die Standorte aus?
Nach unterschiedlichen Faktoren: natürlich einerseits anhand der Kundenanfragen, die bei uns eingehen, und an der wir sehen, wo die Nachfrage wie hoch ist und Potenziale für weitere Standorte bestehen. Andererseits spielen natürlich auch unternehmensstrategische Aspekte eine wichtige Rolle: wir glauben fest an den Mehrwert unabhängiger Beratung und möchten unseren Kunden den Weg zu uns als Hypothekarspezialisten so kurz wie möglich machen. Da ist eine gewisse Filialdichte sehr relevant.
«MoneyPark hat seit 2012 bereits gut zwei Milliarden Franken Hypothekarvolumen vermittelt.»
Wie hoch sind Ihre Beratungsgebühren?
Ein erstes Beratungsgespräch ist für den Kunden immer unverbindlich und kostenlos. Erst nachdem er uns und unser Leistungsspektrum kennengelernt hat, entscheidet er sich, ob er die Finanzierung über MoneyPark abwickeln und vom grössten Hypothekennetzwerk der Schweiz mit mehr als 70 Finanzierungspartnern profitieren möchte. In diesem Fall berechnen wir pauschal eine Aufwandsentschädigung in Höhe von aktuell 480 Franken. Darin enthalten ist die Objektbewertung, die Strategieberatung, Offerteinholung, eine auf die individuelle Finanzierungssituation abgestimmte Vorsorgeanalyse und selbstverständlich auch die Verhandlung und Nachverhandlung der Zinsen und sämtliche administrativen Arbeiten. Den 480 Franken Gebühr stehen so Ersparnisse in Höhe von mehreren tausend Franken je nach Hypothekarprodukt und Laufzeit gegenüber. Der Kunde spart aber nicht nur Geld, sondern auch wertvolle Zeit.
Als Hypothekar-Vermittler ohne eigene Finanzprodukte arbeiten Sie eng mit den Finanzinstituten zusammen. Wie oft kommt es letztlich zum Abschluss einer Hypothek wenn MoneyPark einen Interessenten vermittelt?
MoneyPark hat seit 2012 bereits gut zwei Milliarden Franken Hypothekarvolumen vermittelt und arbeitet mit seinen Finanzierungspartnern sehr eng und höchst professionell zusammen. Die Dossiers werden technologisch und im Beratungstermin mit den Kunden vorsortiert, individuell für die jeweils angefragte Bank aufbereitet und in über 90% aller angereichten Fälle seitens des Instituts akzeptiert. Ob auch der Kunde sich schlussendlich für die Offerte der Bank oder Versicherung entscheidet, liegt an verschiedenen Faktoren und natürlich nicht zuletzt daran, ob er auch den Objektzuschlag erhält. Wichtig für uns und unsere Kunden: dank des mit grossem Abstand schweizweit führenden unabhängigen Hypothekar-Marktplatzes findet MoneyPark für praktisch jeden Kunden die passende und konditionsseitig attraktivste Hypothek.
Herr Heitmann, herzlichen Dank für das Interview.
Zur Person:
Dr. Stefan Heitmann ist Gründer, CEO und VRP des Schweizer Fintech Unternehmens MoneyPark AG, ferner Chairman der MoneyPark US Schwestergesellschaft sindeo.com und Gründer und Investor in weiteren Fintech Unternehmen. Zuvor war er bis 2012 Partner der Unternehmensberatung McKinsey & Company in Zürich. Er hat mehr als 13 Jahre Expertise im Banking, insbesondere im Retail- und Investmentbanking und besitzt umfangreiche Arbeitserfahrung in internationalen Banking-Märkten, darunter insbesondere Schweiz, Deutschland, UK, USA und Mittlerer Osten. Während seiner Zeit bei McKinsey hatte er die operative Leitung der McKinsey & Company Banking Practice Schweiz inne.
Zum Unternehmen:
MoneyPark ist die schweizweit führende technologiebasierte Beratungsplattform für Finanzprodukte und spezialisiert auf die unabhängige Vermittlung von Hypotheken und Vorsorgeprodukten sowie auf Vermögensverwaltung. MoneyPark bietet keine eigenen Finanzprodukte an, sondern offeriert seinen Kunden maximale Auswahl, unabhängige Beratung und direkten Abschluss. Die persönliche Kundenberatung erfolgt entweder in einer der aktuell 19 MoneyPark-Filialen oder mittels Online-Beratungstools.