Thomas Wolfensberger, CEO Peach Property, im Interview
von Patrick Gunti
Moneycab.com: Herr Wolfensberger, die Peach Property Group setzt ihren dynamischen Wachstumskurs fort. Nach dem Zukauf von 5450 Wohnungen in Deutschland im Sommer folgen nun weitere 4800. Wo befinden sich die neu erworbenen Immobilien?
Thomas Wolfensberger: Mit den neu erworbenen Wohnungen bauen wir unseren Wohnungsbestand auf über 23.000 Einheiten aus, die alle in Deutschland angesiedelt sind. Wir stärken besonders bereits bestehende Standorte und können so Skaleneffekte und Synergien generieren. Ein grosser Teil der jüngst zugekauften Wohnungen befindet sich in Niedersachsen, genauer gesagt im wirtschaftlich starken Einzugsgebiet von Wolfsburg, Braunschweig und Magdeburg, wo wir bereits rund 100 Wohnungen besassen. Ein weiterer Schwerpunkt liegt in Nordrhein-Westfalen in idealer Ergänzung zu unserem bestehenden Immobilienbestand dort. Zudem konnten wir einen Bestand im rheinland-pfälzischen Ludwigshafen, das seit jeher ein bedeutender Industriestandort in Deutschland ist, akquirieren.
Was können Sie uns zum neu akquirierten Portfolio sagen?
Die neuen Objekte passen perfekt in unseren strategischen Investitionsfokus. Das Immobilienportfolio, das sich ausschliesslich in wirtschaftlich robusten Regionen von Deutschland befindet, hat eine Wohnfläche von insgesamt 295.000 Quadratmetern und weist aktuell noch einen Wohnungsleerstand von 10,8 Prozent auf. Das neue Portfolio hat eine solide Substanz und erwirtschaftet derzeit eine IST-Miete von 19,9 Mio. Franken. Somit können wir unseren seit Jahren bewährten und erfolgreichen Ansatz, bei dem die Wertsteigerung des Objekts im Vordergrund steht, auch bei unseren jüngsten Zukäufen umsetzen.
«Das zentrale Potenzial sehen wir darin, unseren neuen Mietern mit dem Peach-eigenen Betreuungsansatz ein Ansprechpartner auf Augenhöhe zu sein.»
Thomas Wolfensberger, CEO Peach Property
Wo sehen Sie die grössten Wertsteigerungspotenziale?
Das zentrale Potenzial sehen wir darin, unseren neuen Mietern mit dem Peach-eigenen Betreuungsansatz ein Ansprechpartner auf Augenhöhe zu sein. Alle unsere Mieter sollen Zugang zum gesamten Dienstleistungsportfolio bekommen, welches an allen unseren Standorten angeboten wird. Wenn wir unsere Arbeit gut machen, werden uns die Mieter weiterempfehlen, die Fluktuation wird reduziert und wir werden einen sinkenden Leerstand bei steigenden Mieten sehen. So wie man das bei all unseren Beständen beobachten kann, die schon eine Weile im Portfolio sind.
Wie hoch sind die Mieten an den neuen Standorten aktuell im Vergleich zum Umfeld?
Auf unser gesamtes Portfolio bezogen liegen sie momentan ungefähr 13% unter Marktniveau. Es ist Teil unserer generellen Ankaufstrategie, dass wir Portfolios erwerben, deren IST-Mieten einen Abschlag auf die jeweiligen Marktmieten aufweisen. Das gelingt uns auch sehr gut und eröffnet die Möglichkeit für Mietwachstum, immer unter dem Primat, dass erst der Service für die Mieter stimmen muss.
«Es ist Teil unserer generellen Ankaufstrategie, dass wir Portfolios erwerben, deren IST-Mieten einen Abschlag auf die jeweiligen Marktmieten aufweisen.»
Um Skaleneffekte und Synergien zu realisieren, setzt die Peach Property Group auf ihre volldigitale Plattform. Welche Tools beinhaltet diese?
Die Plattform integriert unsere regionalen Service Center – die Peach Points – mit den Aufgaben, die wir für unsere Mieter erbringen. Sie ist gleichzeitig kundennah und hoch effizient. Im Unterschied zu anderen Vermietern bieten wir unseren Kunden an, während Geschäftsöffnungszeiten unangemeldet jederzeit für ein Beratungsgespräch vorbeizukommen. Wenn sich daraus gewisse Aktionen für uns ergeben, so werden diese direkt im System erfasst und an den jeweiligen Partner weitergegeben, der beispielsweise für eine Reparatur zuständig ist. Wir bleiben derweil mit den Mietern in Kontakt und stellen sicher, dass die Qualität des Prozesses hoch ist, bis der Vorfall abgeschlossen ist. So wissen wir beispielsweise, dass wir im Schnitt ein Problem innert 7 Tagen lösen können und 74% unserer Kunden mit uns zufrieden sind.
Die Peach Points sind dabei über verschiedene Kanäle erreichbar, Telefon, E-Mail, Web oder unsere eigens entwickelte Mieter-App. Wir haben die Digitalisierung aber schlussendlich in allen Bereichen des Unternehmens in den letzten Jahren vorangetrieben. Vermietung und Property Management auf der einen und Mieterbuchhaltung, Nebenkostenabrechnung, Vertragsmanagement auf der anderen Seite. Wir haben seit diesem Jahr zudem das neue SAP S4 Hana im Einsatz, nutzen es auch als Immobiliensystem und haben zudem konzernweit alle Posteingänge digitalisiert.
Ich kann mir vorstellen, dass die Plattform gerade während des Lockdowns auf die Probe gestellt wurde…
Unsere digitale Plattform war während des Lockdowns ein wahrer Glücksfall für uns. Selbst ohne physischen Kontakt konnten wir unseren Mietern mit Rat und Tat zur Seite stehen, und 24/7 auf Anfragen reagieren. Insofern sind wir sehr froh gewesen, dass wir schon lange vor Corona diesen Digitalisierungsschritt gemacht hatten. Während dieser aussergewöhnlichen Zeit ist es uns sogar gelungen im ersten Halbjahr 2020 den Leerstand noch stärker zu reduzieren und die Mieterlöse um 42 Prozent auf 27,4 Mio. Franken zu steigern. So konnten wir selbst in der Hochphase des Lockdowns virtuelle Wohnungsbesichtigungen mit potenziellen Mietern durchführen. Wir können aus dieser Phase auch sehr viel für die «Nach-Corona-Zeit» mitnehmen, besonders was das Thema Digitalisierung anbelangt.
«Unsere digitale Plattform war während des Lockdowns ein wahrer Glücksfall für uns.»
Geplant sind auch fünf weitere, sogenannte Peach Points. Wie sind die Erfahrungen mit diesen Mieter-Stores?
Bislang konnten wir sehr gute Erfahrungen mit den Peach Points machen. Wie Sie schon richtig angemerkt haben, eröffnen wir im Zuge der Portfolioerweiterungen fünf weitere Mieter-Stores, womit sich die Anzahl auf insgesamt zwölf erhöhen wird. Daran wird einmal mehr deutlich, dass die Peach Points sehr gut angenommen werden. Wir legen hier starken Wert auf den gemeinsamen Dialog und die Vernetzung der Mieter untereinander. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter haben ein feines Gespür für die Bedürfnisse unserer Mieter. Das schön gestylte Ambiente der Peach Points unterstützt sie natürlich dabei, den Mietern ein positives Erlebnis im Umgang mit uns zu bescheren.
Messen Sie über die Plattform und im persönlichen Kontakt die Mieterzufriedenheit?
Sowohl als auch. Indem wir in stetigen Dialog mit den Mietern treten, können wir uns einen guten Eindruck über die Zufriedenheit der Mieter verschaffen. Dies gelingt zum einen durch den persönlichen Kontakt, z.B.in den Peach Points oder bei den Mieterfesten mit Food Trucks, die wir vor der Coronapandemie regelmässig veranstaltet haben. Zum anderen spielt aber auch unsere digitale Mieterplattform eine sehr große Rolle bei der Evaluierung – denn hier gibt es die Möglichkeit, uns direkt Feedback mitzuteilen. Auch an der kontinuierlichen Leerstands-Reduktion lässt sich die Mieterzufriedenheit sehr gut messen.
Der Wert des Bestandportfolios erreicht nun schon die kurz- bis mittelfristige Zielmarke von 2 Mrd Franken. Ist jetzt Zeit zur Konsolidierung oder setzen Sie die Wachstumsstrategie weiter in diesem hohen Tempo um?
Wir haben die Zielmarkte von 2 Mrd. Franken etwas schneller erreicht, als wir gedacht hätten. Die neue Portfoliogrösse ist für uns nun aus verschiedenen Perspektiven optimal. Erstens birgt das gesamte Portfolio weiterhin ein sehr grosses Potenzial für Mietsteigerungen und Leerstandsreduktion. Zweitens generieren wir wesentlich höhere Cashflows bei nur gering gestiegenen Plattformkosten. Und schliesslich ist diese Grösse auch aus Sicht von Ratingagenturen ein wichtiger Meilenstein. Dies wird die Konditionen für die Kreditaufnahme positiv beeinflussen und unsere Finanzierungskosten künftig reduzieren.
Mit unserem neuen, weiteren Ankeraktionär Ares Management haben wir jetzt auch noch zusätzlichen finanziellen Spielraum gewonnen. Ares ist einer der erfolgreichsten Immobilieninvestoren weltweit und wir sind sehr stolz auf diese Zusammenarbeit und erhoffen uns viel davon. All das ermöglicht uns natürlich auch weiteres Wachstum, wir wollen jetzt nicht stehen bleiben, werden aber stets mit Augenmass vorgehen und beispielsweise die Verschuldung über die nächsten Jahre etwas zurückfahren.
«Mit unserem neuen, weiteren Ankeraktionär Ares Management haben wir jetzt auch noch zusätzlichen finanziellen Spielraum gewonnen.»
Wie finden Sie im deutschen Investmentmarkt noch so grosse Portfolios wie bei den letzten beiden Grossinvestitionen?
Durch unseren Mieter zentrierten Ansatz sind für uns auch Regionen in Deutschland interessant, die andere, grosse Investoren derzeit eventuell aus ihrem Investmentfokus verlieren. Damit haben wir quasi eine natürliche Positionierung als potenzieller Käufer. Unser Track Record zeigt, dass wir solche Bestände gut managen können. Natürlich helfen auch unser Netzwerk und die Reputation, die wir uns in den vergangenen Jahren aufgebaut haben.
Herr Wolfensberger, besten Dank für das Interview.
