Thomas Wolfensberger, CEO Peach Property. (Foto: Peach Property)
von Patrick Gunti
Moneycab.com: Herr Wolfensberger, Peach Property blickt auf ein erfolgreiches 2014 zurück mit einem Betriebsertrag, der sich auf 196,6 Mio Franken fast verdreifacht hat. Was war für die markante Steigerung verantwortlich?
Thomas Wolfensberger: Wir haben grosse Projekte in Hamburg und Berlin abgeschlossen und viele Eigentumswohnungen übergeben. Dies widerspiegelt sich in einem deutlich höheren Betriebsertrag. Zudem sind darin erneute Wertsteigerungen des Bestandsportfolios sowie erhöhte Mieteinnahmen enthalten.
Wie gross ist Ihr Ärger darüber, dass wegen Baumängeln bei Grossprojekten in Deutschland letztlich dennoch ein Verlust von letztlich 10,4 Mio Franken resultierte?
Der Ärger war gross. Wir haben konsequent gehandelt und die betroffenen Grossprojekte mittlerweile weitegehend abschliessen können. Nun blicken wir nach vorne. Das Resultat 2014 zeigt ja auch, dass der letztes Jahr eingeschlagene Weg erfolgsversprechend ist. Wir wollen ihn weiter begehen: Wir werden uns künftig stark auf Bestandsliegenschaften konzentrieren und diese mit hohem Standardisierungsgrad im Wert entwickeln, dabei greifen wir auf unsere langjährige Expertise zurück. Das wird die Risiken minimieren und die Erträge stabilisieren.
«Wir werden uns künftig stark auf Bestandsliegenschaften konzentrieren und diese mit hohem Standardisierungsgrad im Wert entwickeln.»
Thomas Wolfensberger, CEO Peach Property
Wie lassen sich entsprechende Kosten künftig vermeiden?
Das Wichtigste ist: Wir haben den Anteil an Grossprojekten so stark reduziert, dass uns eine ähnliche Situation heute nicht mehr passieren kann. Zudem haben wir uns in Schlüsselpositionen weiter verstärkt und sind eine Partnerschaft mit einem marktführenden Unternehmen im technischen Bereich eingegangen.
Wie präsentiert sich der Mix aus Bestands- und Entwicklungsliegenschaften aktuell?
Per Ende 2014 waren vom Gesamtportfolio im Wert von CHF 423 Mio. 38 % in Bestandsimmobilien und 62 % in Entwicklungsimmobilien investiert. Per Ende Februar 2015 hat sich der Anteil an Bestandsimmobilien bereits auf 49 % erhöht.
Und welchen Wert streben Sie für die Zukunft an?
Ziel ist eine Allokation von 75 % unseres Portfolios in Bestandsimmobilien mit zusätzlichem Wertentwicklungspotenzial. Wir fokussieren uns dabei auf das mittlere Preissegment. Unser Portfolio rentiert aktuell fast 7 % brutto. Zusätzlich wollen wir mittels aktivem Asset Management Werterhöhungen im Portfolio erreichen.
Welches sind aktuell Ihre wichtigsten Projekte?
Unser Portfolio ist diversifizierter geworden. Wenn ich aus dem wachsenden Bestandsportfolio eines herausgreifen soll, dann das Gretag-Areal in Regensdorf. Dies verdeutlicht exemplarisch unsere Strategie: Eine bestehende Gewerbefläche, die laufende Mieteinnahmen generiert, werten wir durch etwas über 600 Mietwohnungen im mittleren Segment mit hohem Standardisierungsgrad auf. Auch an der Rheinischen Strasse in Dortmund entwickeln wir Wohnungen und erwarten noch diesen Monat die Baugenehmigung für den Umbau des traditionsreichen Bürokomplexes in ein Wohngebäude mit rund 190 Wohnungen.
«Tatsächlich bietet der deutsche Markt sehr viel mehr Opportunitäten als der schweizerische.»
Die Kernmärkte von Peach Property sind Deutschland und die Schweiz. Was unterscheidet die beiden Märkte?
Deutschland ist grösser! Tatsächlich bietet der deutsche Markt sehr viel mehr Opportunitäten als der schweizerische. Das dürfte auf absehbare Zeit hinaus so bleiben. In der Schweiz finden wir dafür eine sehr stabile Situation mit vergleichsweise sehr tiefen Zinsen vor. Beide Märkte sind in gewisser Weise komplementär und gleichsam spannend.
Zinsprodukte bringen kaum mehr Rendite, mit Immobilieninvestments lassen sich hingegen weiterhin attraktive Renditen erzielen. Wo liegen für Sie die interessantesten Märkte in den beiden Ländern?
Es sind dies in Deutschland vor allem die sogenannten B- und C-Städte, nahe bei den regionalen Zentren. Wir bevorzugen Standorte mit soliden demografischen Daten, möchten aber dennoch gute Mietrenditen erzielen. Unsere Portfoliorendite mit den erwähnten fast 7 % ist ein Beleg dafür.
Was spricht für die sogenannten B-Lagen?
Die hohen laufenden Mieteinnahmen und die Rendite. Wer etwas weniger begangene Wege betritt, findet nach wie vor aussichtsreiche Objekte – vor allem in Deutschland. Ein aktuelles Beispiel ist der Bestand von 336 Wohnungen, den wir im November in Nordhessen erworben haben, mit einer Ankaufrendite von über 11 %.
Und bei Entwicklungsliegenschaften? Auf welche Gebiete konzentrieren Sie sich dabei und welche Klientel wollen Sie damit ansprechen?
Hier wollen wir die bestehenden Projekte forcieren, namentlich das Peninsula in Wädenswil und den Wollerau Park. Wir sprechen damit eine mittelständische vermögende Kundschaft an, bewegen uns aber nicht im absoluten Top-Segment, was die Preise anbetrifft.
«Ich glaube, dass der Rückgang und Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise in der Schweiz aber eine durchaus gesunde Entwicklung sind.»
Beim derzeitigen Tiefzins-Niveau in beiden Ländern kaufen viele Privatleute Immobilien zur Eigennutzung oder als Geldanlage. Gerade in der Schweiz sind die Bedingungen für Immobilienkäufer im vergangenen Jahr aber erschwert worden. Was halten Sie von den getroffenen Massnahmen?
Die jüngsten Entwicklungen wie die Annahme der Masseneinwanderungsinitiative und die Verteuerung aller Produkte und Dienstleistungen in der Schweiz aus Sicht von Kunden aus Europa wirken sicherlich dämpfend auf die Immobilienpreise. Gegenläufig dazu wirken die extrem tiefen Zinsen. Ich glaube, dass der Rückgang und Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise in der Schweiz aber eine durchaus gesunde Entwicklung sind.
Welche Gefahren für Ihr Geschäft sehen Sie in regulatorischen Entwicklungen wie der Masseneinwanderungs-Initiative oder geldpolitischen Entscheiden wie der Aufhebung des Euro-Mindestkurses und der Einführung von Negativzinsen?
Sollte der Kurs nach wie vor in der Bandbreite von 1.05 und 1.10 CHF schwanken, ergibt sich daraus ein maximales EUR-Risiko von CHF 5 Mio. Der im Vergleich zum Umfang unseren Aktiven in Deutschland relativ geringe Wert rührt daher, dass wir uns systematisch auch in EUR verschulden – natürliches Hedging. Die historisch tiefen negativen Zinsen sind für Immobiliengesellschaften natürlich sehr hilfreich. Unser Portfolio an Bestandsliegenschaften rentiert brutto fast 7 %, bei derart tiefen Zinsen ergibt sich daraus natürlich potenziell eine sehr interessante Zinsdifferenz.
Welche Erwartungen für Ihr Geschäft haben Sie für das laufende Jahr?
Wir arbeiten daran, unsere jährlichen Mieteinnahmen von aktuell etwas über CHF 10 Mio. weiter zu erhöhen und gleichzeitig die operativen Kosten zu senken. Zudem erwarten wir weiter signifikante Erträge aus der Projektentwicklung beim Living 108 Berlin, dem Wollerau Park und bei der Peninsula Wädenswil. Auf diese Weise kombinieren wir Sicherheit und Planbarkeit mit einer ansprechenden Rendite. Damit wollen wir dem erklärten Ziel einer EK-Rendite von 10-15 % (vor Steuern) und einer Eigenkapitalquote zu Marktwerten von 40 % ein gutes Stück näher kommen.
Herr Wolfensberger, besten Dank für das Interview.
Zur Person:
Bevor Dr. Thomas Wolfensberger 2006 zu Peach stiess, arbeitete er für ein unabhängiges Asset-Management-Unternehmen und war für einen amerikanischen und einen Schweizer Immobilienfonds verantwortlich. Für beide Fonds führte er die Due-Diligence-Prozesse durch und war in den Bereichen Strukturierung, Investor Relations, Marketing und Fundraising tätig.
1999–2006 war Dr. Thomas Wolfensberger CEO von Swissrisk AG, welche er gegründet und in einen mittleren Finanz-Software-Anbieter mit 120 Angestellten in fünf europäischen Zweigstellen entwickelt hatte. Vor seiner Zeit bei Swissrisk war er als Berater für Accenture tätig und betreute Projekte mit dem Schwerpunkt Strategie und Technologie in Chicago, Zürich, Frankfurt und Düsseldorf.
Dr. Thomas Wolfensberger besuchte die Universität Zürich und erwarb ein Diplom (lic. oec. publ.) sowie ein Doktorat in Betriebswirtschaft (Dr. oec. publ.), beide mit Auszeichnung (magna cum laude).