Winterthur – Im schweizerischen Mietwohnungsmarkt besteht punktuell ein Überangebot, dennoch bleiben die Mieten stabil. Es ist jedoch ein Druck auf die Angebotsmieten von Neubauflächen festzustellen. Diese Befunde ergeben sich aus der Markteinschätzung von 16 Filialleiterinnen und Filialleitern des führenden Immobilien-Dienstleisters Wincasa. Projektleiterin Veronika Killer: „Typisch ist, dass Vermietungs- und Vermarktungsaktivitäten hochgefahren werden.“ Im nationalen Büromarkt stellen die Experten eine zunehmende Stagnation des Flächenbedarfs und bei Verkaufsflächen weiterhin Druck auf die Geschäftsmodelle der Retailer fest.
So heterogen die lokalen Ausprägungen der Schweizer Immobilienmärkte auch sind, aus den neu publizierten Wincasa Immobilien-Wetterkarten „Residential“, „Office“ und „Retail“ lässt sich ein landesweiter Befund herauslesen: Der anhaltende Bauboom hat aktuell zu einer Marktsättigung geführt.
Intensivierung der Vermietungsaktivitäten
Das leichte Überangebot im Bereich Wohnen verlangt nach stärkeren Vermietungsbemü-hungen und teilweise zusätzlichen Anreizen bei der Vermietung, wie beispielsweise ein Gratismonat, die Zügelkosten übernehmen oder kleine Geschenke. Die Strategie, Zusatzangebote zu offerieren, hat sich im Markt bewährt und stösst gemäss den Wincasa Filialleitern auf positive Reaktionen bei potenziellen Mieterinnen und Mietern. „Solche Aktionen ermöglichen es uns, das Augenmerk von Mieterinnen und Mietern gezielt auf interessante Angebote zu legen. Insgesamt sprechen wir von einem stabilen Mietwohnungsmarkt. Aber es wird immer wichtiger, eine Immobilie klar zu positionieren und eine gezielte Zielgruppenanspra-che zu verfolgen“, fasst Wetterkarten-Projektleiterin Veronika Killer die Analysen zusammen.
Mieterinnen und Mieter blieben gerne, wo sie sind
Bezüglich Mietpreise bedeutet dies, dass Erhöhungen kein Thema sind. Entsteht wegen des Baubooms vielleicht gar im Gegenteil Druck auf die Mietzinse? Veronika Killers Prognose: „Tendenziell bleiben die Mietzinse stabil, bei Angebotsmieten von Neubauflächen rechnen wir mit leichten Preisanpassungen nach unten.“ Und wie verhalten sich die Mieterinnen und Mieter? Sie seien mehrheitlich von einem Wunsch nach Sicherheit und Stabilität getragen, weiss Veronika Killer: „In städtischen Räumen ist die Fluktuation höher als in ländlichen Ge-
bieten. Wenn ein Wohnungswechsel stattfindet, dann in einem engen Radius. Die Mieter bleiben gerne im Ort, wo sie bereits sind. Das gilt für Stadt und Land.“
Hier Nachfrageüberhang, da Leerstände
Bei einer „Tour de Suisse“ fallen Extreme auf. Während etwa in Genf die Nachfrage besonders hoch ist oder in Basel hochpreisige Wohnungen an Expats vermietet werden, gibt es in gewissen Mittelland-Regionen trotz moderaten Mietpreisen nicht genügend Interessenten, um Neubauwohnungen ohne grösseren Vermarktungsaufwand zu füllen. In den kommenden Jahren ist etwa in den Kantonen Aargau und Solothurn mit weiterhin erhöhten Leerständen zu rechnen. In der Stadt Zürich ist die Preissensitivität der Mieterinnen und Mieter 2016 deutlich gestiegen. Die Bewohner dort sind bereit, für tiefere Fixkosten auf kleinere Wohnungen und einfacheren Standard auszuweichen. „Nicht mehr jede Grösse geht, nicht mehr jeder Preis geht“, stellt Projektleiterin Veronika Killer fest.
Keine Entspannung im Büromarkt
Unter Druck bleibt der nationale Büromarkt. Der Bedarf an Büroflächen stagniert seit Jahren. „Es ist keine Entspannung in Sicht, vor allem wenn es um Grossflächen geht“, liest Veronika Killer aus der Wincasa Immobilien-Wetterkarte Office 2017. Trends wie Home Office, kleine-re Arbeitsplätze oder „Shared Working Spaces“ verstärken sich zunehmend. Der Angebotsüberhang bedeutet, dass Verhandlungen für Mietverträge zäher laufen, Vertragslaufzeiten kürzer werden und die Wunschliste der Mieter für mögliche Zusatzangebote sich verlängert. Deshalb werden unter anderem Umnutzungsprojekte von Büro zu Wohnung oder in Hotels immer mehr ein Thema. Bei der Bürosuche wird die Anbindung an den öffentlichen Verkehr immer wichtiger. Anschluss an einen Hauptachsen-Bahnhof und dessen Erreichbarkeit in fünf Minuten Fussdistanz sind vielgehörte Wünsche. Immer öfter erstrecken sich Bürobesichtigungen auf Begehungen des Umfelds der Liegenschaft. Oder es passiert, was zuletzt in Basel und Bern häufiger festzustellen war: Statt zu mieten, bauen Firmen aus den Bereichen Pharma, ICT oder Verwaltung gleich selber.
Kleinere Verkaufsflächen gefragt
Immer öfter packen Mieter und Vermieter gemeinsam an und bauen um. Das liest sich aus der Wincasa Wetterkarte Retail. Daraus wird ersichtlich, dass sich im von Online-Shopping, Frankenstärke und Einkaufstourismus bedrängten Verkaufsflächenmarkt die Vermietung auch an 1-a-Lagen erschwert hat. Neue Verkaufskonzepte helfen, erfordern aber teilweise auch hohe eigentümerseitige Innenausbaukosten. St. Gallen weist hier in eine interessante Richtung: Hier erfreut man sich einer steigenden Nachfrage insbesondere nach kleineren Verkaufsflächen.
Die Research-Abteilung des führenden Immobilien-Dienstleisters Wincasa veröffentlicht regelmässig Marktanalysen. In den Immobilien-Wetterkarten „Residential“ und „Office“ wer-den die Markteinschätzungen der 16 Filialleiterinnen und Filialleiter erfasst. (Wincasa/mc/ps)