UBS Alpine Property Focus: Top-Destinationen im Alpenraum im Vergleich
Zürich – Die Preise für Ferienwohnungen im Schweizer Alpenraum haben sich leicht erholt. Die Preisentwicklung ist allerdings weiterhin schwächer als in den Top-Destinationen Österreichs und Frankreichs. Langfristig steht einer Ausweitung des Zweitwohnungsbestands in der Schweiz trotz Zweitwohnungsgesetz wenig im Weg.
Der Ferienwohnungsmarkt im Schweizer Alpenraum zeigt Anzeichen einer Erholung. Nach einer längeren Korrekturphase stiegen die Preise für Ferienwohnungen letztes Jahr leicht um 1,1 Prozent. Die hiesige Preisentwicklung hinkt allerdings derjenigen Österreichs mit plus 5 Prozent und Frankreichs mit plus 3 Prozent innert Jahresfrist hinterher. Immerhin zeigt sich die Leerstandsquote in der Schweiz stabil bei 3,3 Prozent.
St. Moritz bleibt teuerste Destination des Alpenraums
Engadin/St. Moritz ist unverändert die teuerste touristische Destination im Alpenraum mit Ferienwohnungspreisen im gehobenen Segment von rund CHF 15’000 pro Quadratmeter. Gstaad folgt mit leicht tieferen Preisen gleich dahinter. Unter den fünf teuersten Ferienorten klassieren sich weiter das französische Courchevel sowie St. Anton am Arlberg und Kitzbühel in Österreich mit Quadratmeterpreisen für Zweitwohnungen gehobener Qualität von rund 13’000 Franken.
In der Schweiz sind Verbier und Lenzerheide mit CHF 12 000 pro Quadratmeter die nächstteuersten Destinationen. Doch auch in den Top-Destinationen Zermatt, Flims/Laax oder Davos/Klosters liegen die Durchschnittspreise im gehobenen Segment über CHF 10 000. Eine Ferienwohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche unter einer halben Million Franken lässt sich bloss an Nischenstandorten wie Evolène, Leukerbad oder Disentis/Mustér finden.
Steigende Preise in den meisten Top-Destinationen der Schweiz
Deutliche Preisanstiege von teils über 5 Prozent zum Vorjahr verzeichneten die Destinationen Engadin/St. Moritz, Jungfrau-Region und Saas-Fee. Eine moderatere Gangart schlugen hingegen Gstaad, Laax/Flims, Andermatt, Zermatt und Davos/Klosters an. Leichte Korrekturen von knapp 2 Prozent wurden in Arosa und Engelberg festgestellt. Den stärksten Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr mussten die Walliser Top-Standorte Verbier und Crans-Montana mit rund minus 3 Prozent hinnehmen.
Zweitwohnungsbestand steigt trotz Zweitwohnungsgesetz weiter
Das Zweitwohnungsgesetz mutet für Eigentümer von Ferienwohnungen vorteilhaft an, da es dem Neubau von Zweitwohnungen enge Grenzen setzt. Doch der Grossteil der rund 80 000 Erstwohnungen in den touristischen Destinationen (40 Prozent des Gesamtbestands) unterliegt keiner Nutzungsbeschränkung. Wie viele altrechtliche Erstwohnungen tatsächlich auf den Markt kommen, hängt insbesondere auch von der Bevölkerungsentwicklung in den Destinationen ab. In rund zwei Dritteln der Ferienorte sinkt die Bevölkerung seit 2013 und damit auch der Bedarf an Erstwohnungen. Hält die Abwanderung an, werden entsprechend mehr Zweitwohnungen auf den Markt kommen: Wird beispielsweise jährlich nur 1 Prozent der als Hauptwohnsitz genutzten Wohnungen in Zweitwohnungen umgewandelt, so steigt der Zweitwohnungsbestand um 0,6 Prozent pro Jahr an.
Vermietung nur bedingt attraktiv
Online-Portale haben die Vermietung von Ferienwohnungen in den letzten Jahren deutlich vereinfacht, so dass sich die Zahl der zur Vermietung ausgeschriebenen Wohnungen deutlich erhöht hat. Überdurchschnittliche Mieteinnahmen lassen sich aber nur an Standorten mit besonderer touristischer Anziehungskraft (wie Engelberg, Zermatt oder Jungfrau Region) sowie während der Winter-Hauptsaison erzielen. Im Tagesdurchschnitt wird nur rund eines von drei Objekten erfolgreich vermietet. Gerade in der Nebensaison liegt die Auslastung bei mageren 20 Prozent. Die erzielbaren Renditen sind denn auch tiefer und volatiler als im Durchschnitt der grössten Schweizer Städte.
Kurzfristig optimistischer Marktausblick
Der schwächere Franken und die gut laufende Konjunktur stärken auch 2018 die in- und ausländische Nachfrage. Wir erwarten daher im laufenden Jahr weiterhin leicht steigende Preise für Zweitwohnungen im Schweizer Alpenraum. (UBS/mc/ps)
