Zürich – Das UBS Chief Investment Office Wealth Management untersucht in der erstmals publizierten Studie UBS Alpine Property Focus 25 Top-Ferienorte im Alpenraum der Schweiz, Österreichs, Frankreichs und Italiens. Ergänzend dazu werden 14 weitere Alpendestinationen in der Schweiz analysiert. Der Fokus der Studie liegt auf dem Vergleich von Eigenheimpreisen, Standorteigenschaften sowie Marktperspektiven.
Die Ferienwohnungsmärkte in den Schweizer Alpen hinkten in den letzten Jahren denjenigen Österreichs und Frankreichs hinterher. So stagnierten die Eigenheimpreise in den hiesigen alpinen Tourismusdestinationen seit 2011. Der starke Franken schwächte die in- und ausländische Nachfrage. Gleichzeitig führte die Annahme der Zweitwohnungsinitiative zu einem Bauboom in den Schweizer Alpen, so dass sich die durchschnittliche Leerstandsquote in den letzten Jahren fast verdoppelte.
St. Moritz ist teuerste Destination des Alpenraums
Die Destination Engadin/St. Moritz belegt mit einem Preisniveau von über CHF 14 000 pro Quadratmeter den ersten Rang unter den alpinen Feriendestinationen, dicht gefolgt von Gstaad und Verbier. Ausserhalb der Schweiz liegt Courchevel (FR) mit Preisen über CHF 12 000 pro Quadratmeter vor St. Anton am Arlberg (AT) und Kitzbühel (AT). Quadratmeterpreise über CHF 10 000 sind im Alpenraum weit verbreitet, so auch beispielweise in der Jungfrau Region, Davos/Klosters, Laax oder Lenzerheide. Doch auch in den etwas kleineren Ferienwohnungsmärkten wie Arosa, Scuol oder Saas-Fee sind Preise über CHF 8000 üblich. Wer weniger als CHF 6000 pro Quadratmeter ausgeben möchte, sollte die Wohnungssuche auf Nischenstandorte wie Ovronnaz, Disentis oder Evolène konzentrieren.
Rückläufige Preise in Schweizer Top-Standorten
Die Preise in den drei teuersten Ferienwohnungsmärkten des Alpenraums – St. Moritz, Gstaad und Verbier – liegen tiefer als 2012. Dies steht im Gegensatz zu den alpinen Top-Destinationen Frankreichs und Österreichs, wo die Preise in den letzten Jahren noch spürbar stiegen. In der Schweiz beschränken sich die Preisrückgänge aber nicht nur auf die drei Luxusstandorte. So fielen letztes Jahr die Preise in allen Top-Destinationen Graubündens und im Wallis (mit Ausnahme von Arosa und Zermatt) teils deutlich. Den stärksten Preisrückgang verzeichnete Lenzerheide mit fast 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Tiefer Leerstand in den teuersten Destinationen
Die Annahme der Zweitwohnungsinitiative führte zu einem Bauboom in den Schweizer Alpen, so dass sich dort die durchschnittliche Leerstandsquote seit 2012 auf aktuell 1,9 Prozent fast verdoppelte. Doch in den zehn teuersten Schweizer Destinationen liegen die Leerstandsquoten grösstenteils deutlich tiefer – nur St. Moritz, Verbier und Laax verzeichnen relativ hohe Leerstände. Ausländische Ferienwohnungsmärkte wie Kitzbühel, Megève und Cortina d‘Ampezzo weisen hingegen eine deutlich schlechtere Wohnungsbelegung auf.
Weitere Preisrückgänge erwartet
Die Nachfrage nach Ferienwohnungen dürfte in den nächsten Jahren mit der gesamtschweizerischen Wohnungsnachfrage nicht Schritt halten können. Eine höhere Mobilität im Reiseverhalten und Sharing-Economy Plattformen wie Airbnb senken die Nachfrage nach Ferienwohnungen im Eigentum. Zudem wird die wichtigste Nachfragegruppe – die Alterskohorte der 50 bis 55-Jährigen – in den nächsten Jahren schrumpfen. Auch ist ein Generationenwechsel bei den damaligen Erstkäufern von Ferienliegenschaften im Gang, was das verfügbare Wohnungsangebot auf dem Markt erhöht.
Auch kurzfristig deutet die Marktentwicklung auf weitere Preisrückgänge bei Ferienwohnungen hin. Relativ gut behaupten dürften sich Ferienwohnungen in Gstaad, Scuol, Saas-Fee, Lenzerheide, Anniviers und Engelberg. In Davos, Crans-Montana und Zermatt geben die Marktdaten hingegen wenig Grund zu Optimismus.
Ausgewählte Resultate nach Regionen
Ostschweiz und Graubünden
- Preisniveau: Die Quadratmeterpreise liegen in Laax und Davos/Klosters über CHF 10 000, in Arosa und Scuol bei rund CHF 8000. Günstiger sind Ferienwohnungen in der Surselva mit Preisen zwischen CHF 5000 und CHF 7000.
- Preisentwicklung: Im Vorjahresvergleich beobachten wir die deutlichsten Preiskorrekturen in Lenzerheide (-9 Prozent) und Laax (-7 Prozent). Zusammen mit Arosa verzeichneten beide Destinationen aber in einer Fünf-Jahres-Perspektive die stärksten Preissteigerungen unter den Topdestinationen Graubündens.
- Marktgrösse: Davos/Klosters ist mit über 10 000 Ferienwohnungen knapp hinter Crans-Montana der zweitgrösste Markt des Alpenraums. Auch Engadin/St. Moritz mit rund 8500 Wohnungen gehört zu den grössten Märkten. Mit 3000 respektive 4000 Zweitwohnungen gehören Scuol und Arosa zu den kleineren Topdestinationen.
- Erreichbarkeit: Lenzerheide, Laax und Davos/Klosters sind die am besten erreichbaren Destinationen der Region. Die Anreisezeiten von Flughäfen und Wirtschaftszentren sind für Engadin und Arosa länger, liegen aber noch im Durchschnitt aller untersuchten Destinationen.
- Touristisches Angebot: Engadin/St. Moritz hat das stärkste touristische Angebot. In Einklang mit der geringeren Marktgrösse ist das Angebot in Arosa und Scuol über das Gesamtjahr hinweg betrachtet etwas weniger umfassend.
- Wohnungsbelegung: Lenzerheide weist die tiefste Leerstandsquote aller Destinationen auf. In Arosa, Laax oder St. Moritz ist die Belegung merklich schlechter. Die Leerstandsquote liegt in diesen Orten zwischen 2,5 und 3,5 Prozent.
- Vermietbarkeit: Im Oberengadin ist die Vermietbarkeit von Ferienwohnungen aufgrund der grossen Zahl an Logiernächten und hochpreisigen Hotelbetten überdurchschnittlich gut. In Lenzerheide, Laax oder Scuol gibt es zum einen weniger Hotelgäste (potenzielle Ferienwohnungsgäste) und zum anderen ein relativ grosses Konkurrenzangebot an Wohnungen.
- Marktausblick: In der Region Davos/Klosters drückt die anhaltende Bautätigkeit auf die Preiserwartungen. In den meisten Destinationen sind die Aussichten nur durchschnittlich.
Berner Oberland und Zentralschweiz
- Preisniveau: Die Quadratmeterpreise liegen in Adelboden/Lenk bei CHF 9000, in Engelberg und Andermatt knapp unter CHF 10 000. In der Jungfrau Region liegen die Preise bei CHF 11 000, in Gstaad kostet der Quadratmeter sogar rund CHF 14 000.
- Preisentwicklung: Die Preisentwicklung der Destinationen war mit Ausnahme von Adelboden/Lenk positiv im Vorjahresvergleich. In Gstaad scheint die Korrekturphase der vergangenen Jahre abgeschlossen. In einer langfristigen Zehn-Jahres-Perspektive verzeichneten die Preise in Andermatt den stärksten Anstieg aller untersuchten Destinationen.
- Marktgrösse: Adelboden/Lenk und die Jungfrau Region sind mit je rund 5000 Einheiten die grössten Ferienwohnungsmärkte. Knapp 4000 Einheiten messen wir in Gstaad. Der Markt in Engelberg und Andermatt ist mit jeweils rund 2000 Zweitwohnungen deutlich kleiner. Erreichbarkeit: Alle Destinationen profitieren von einem überdurchschnittlich grossen Einzugsgebiet. Engelberg hat dabei dank der Nähe zur Stadt Luzern knapp die Nase vorn.
- Touristisches Angebot: Das touristische Angebot liegt in Engelberg und Andermatt im Durchschnitt der untersuchten Destinationen. In Gstaad, der Jungfrau Region und Adelboden/Lenk ist das Angebot überdurchschnittlich gut.
- Wohnungsbelegung: Die Leerstände sind in allen Destinationen unterdurchschnittlich und liegen unter der 2 Prozentmarke.
- Vermietbarkeit: Die Vermietung einer Ferienwohnung gestaltet sich in der Jungfrau Region angesichts der hohen Logiernächtezahlen und Hotelpreise einfacher und profitabler als beispielsweise in Adelboden/Lenk.
- Marktausblick: Gstaad und Engelberg weisen angesichts stabiler Leerstandsquoten und moderater Bautätigkeit einen überdurchschnittlichen Marktausblick auf. Gestiegene Leerstände dämpfen die Aussichten in Adelboden/Lenk und in der Jungfrau Region.
Wallis und Waadt
- Preisniveau: In den Topdestinationen Verbier und Zermatt liegt das Preisniveau bei CHF 13 000 respektive CHF 11 000. In Crans-Montana, Anniviers oder Saas-Fee rechnen wir mit Quadratmeterpreisen zwischen CHF 8000 bis 9000.
- Preisentwicklung: Mit minus 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr notierten Verbier und Crans-Montana die stärksten Preisrückgänge. In einer Zehn-Jahres Perspektive sticht Anniviers mit einem Preisanstieg über 90 Prozent hervor.
- Marktgrösse: Crans-Montana ist mit mehr als 10 000 Zweitwohnungen der grösste Markt im Alpenraum. In Verbier messen wir rund 6000 Objekte, in Zermatt rund 4500. Erreichbarkeit: Die beste Erreichbarkeit haben aufgrund der Nähe zu den Flughäfen und den Zentren die Waadtländer Destinationen Leysin-Les Mosses und Villars-Gryon. Die Anreise nach Zermatt nimmt am meisten Zeit in Anspruch.
- Touristisches Angebot: Zermatt bietet das umfangsreichste touristische Angebot. Ebenfalls ein überdurchschnittliches touristisches Angebot bieten Saas-Fee und Verbier.
- Wohnungsbelegung: Zermatt und Verbier weisen nur wenig Leerstand auf. Hingegen liegt in Crans-Montana und Saas-Fee der Wohnleerstand über 3 Prozent.
- Vermietbarkeit: Angesichts der hohen Anzahl von Logiernächten sowie von Hotelbetten im Verhältnis zu den Zweitwohnungen sowie der überdurchschnittlichen Zahlungsbereitschaft der Gäste ist in Zermatt die Vermietbarkeit von Ferienwohnungen einfacher und rentabler als in anderen Destinationen. Anniviers, aber auch Crans-Montana und Verbier verzeichnen hingegen nur wenige Gästeübernachtungen.
- Marktausblick: Relativ tiefer Leerstand und tiefe Bautätigkeit sprechen für eine überdurchschnittliche Preisentwicklung in Anniviers und Saas-Fee. Aufgrund hoher Leerstände bleiben die Aussichten in Zermatt gedämpft. Die Aletsch-Arena weist angesichts nur tief erwarteter Bautätigkeit die besten Aussichten auf. (UBS/mc/pg)