Zürich – Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stand im 4. Quartal 2016 bei 1,35 Indexpunkten in der Risikozone. Gegenüber dem leicht revidierten Wert des Vorquartals legte der Index nur minim zu. Die Subindikatoren Preise-zu-Einkommen und Preise-zu-Mieten stiegen leicht an. Das langsamere Wachstum der Hypothekarverschuldung wirkte hingegen dämpfend.
Zinsrisiken weiter gestiegen
Der Index bewegt sich mittlerweile seit eineinhalb Jahren in der Bandbreite von 1,30 bis 1,45 Indexpunkten. Die Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt haben sich damit stabilisiert, sind aber nicht gesunken. So ist die Abhängigkeit der Eigenheimpreise von tiefen Zinsen in den letzten Quartalen weiter gestiegen. Das Kauf-Mietpreis-Verhältnis nahm das neunte Quartal in Folge zu, auch weil seit Mitte 2014 die laufenden Kosten eines Eigenheims im Schweizer Durchschnitt tiefer sind als die Mietkosten eines vergleichbaren Objekts. Doch schon bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen um 1 Prozentpunkt würden die Kosten eines Eigenheims wieder diejenigen einer vergleichbaren Mietwohnung übersteigen, was eine Preiskorrektur auf dem Eigenheimmarkt auslösen könnte.
Verschuldung nur noch durch Neubauten getrieben
Das Volumen der ausstehenden Haushaltshypotheken nahm hingegen nur noch um 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Dies ist der tiefste Wert seit Dezember 1999. Die Hypothekarvolumen steigen jedoch weiterhin schneller als das verfügbare Einkommen der Haushalte in der Schweiz. Generell wird das Wachstum des Hypothekarvolumens durch den Neubau von Wohnungen, die Neubelehnung des Wohnungsbestands sowie die Höhe der Amortisationszahlungen bestimmt. Doch die Zunahme der Haushaltsverschuldung um CHF 18 Milliarden im Jahr 2016 dürfte gemäss der Berechnung der UBS Ökonomen vollständig der Belehnung von Neubauten geschuldet sein. Im vergangenen Jahr dürfte damit mehr amortisiert worden sein, als der Wohnungsbestand zusätzlich belehnt wurde.
Preiskorrekturen verschieben regionale Gefahrenherde
Die Zahl der Gefahrenregion blieb im 4. Quartal 2016 unverändert. Die Regionen Genf, Nyon und Morges befinden sich in einer Korrekturphase. Die lokalen Eigenheimmärkte haben sich in diesen Regionen bereits abgekühlt. Preiskorrekturen im Wallis, im Berner Oberland und in Teilen Graubündens haben in den vergangenen drei Jahren dazu geführt, dass keine Tourismusregion mehr auf der Gefahrenkarte zu finden ist. Der Schwerpunkt der regionalen Risiken verschiebt sich graduell vom Genfersee in die Regionen Zürich und Zentralschweiz.
Regionale Analyse: Auswahl der Gefahrenregionen
Die regionale Gefahrenkarte zeigt diejenigen Regionen, von denen – im Falle einer schweizweiten Korrektur – die grössten volkswirtschaftlichen Risiken ausgehen. Die Analyse stützt sich auf die Bevölkerungsgrösse, das Preisniveau sowie die Preisentwicklung bei Eigenheimen. Die Auswahl der Gefahrenregionen ist dabei an den Stand des UBS Swiss Real Estate Bubble Index gekoppelt. Leerstands- oder Liquiditätsrisiken werden nicht berücksichtigt.
Regionale Gefahrenkarte – 4. Quartal 2016
Gefahrenregionen für den Schweizer Wohnimmobilienmarkt und Regionen mit Preiskorrektur seit 2013 von mehr als 5 Prozent
