UBS: Höheres Blasenrisiko in ausgewählten Städten weltweit
Zürich – Nur wenige Jahre nach der letzten grossen globalen Korrekturwelle kommt es auf den Wohnungsmärkten gegenwärtig erneut zu einer Überhitzung. Der Global Real Estate Bubble Index des UBS Chief Investment Offfice Wealth Management zeigt eine erhebliche Überbewertung der Wohnungsmärkte in einigen städtischen Zentren.
Vancouver steht an der Spitze des UBS Global Real Estate Bubble Index 2016. Das Risiko einer Immobilienblase scheint ebenfalls hoch in London, Stockholm, Sydney, München und Hongkong. Deutlich überbewertet sind San Francisco und Amsterdam, gefolgt von Zürich, Paris, Genf, Tokio und Frankfurt. Nach einem weiteren Preisrückgang gilt Singapur hingegen als fair bewertet, zusätzlich zu Boston, New York und Mailand. Chicago ist gemäss Index weiterhin unterbewertet.
Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate bei UBS CIO WM sagt: «Seit 2011 sind die Wohnungspreise in den Städten der Blasenrisikozone durchschnittlich um fast 50 Prozent gestiegen. In den übrigen analysierten Finanzzentren legten die Preise hingegen um weniger als 15 Prozent zu. Diese Differenz steht in keinerlei Verhältnis zu Unterschieden des lokalen wirtschaftlichen Umfelds und Inflationsraten. Gemeinsam sind diesen Städten zu tiefe Zinsen, die nicht in Einklang mit der robusten realwirtschaftlichen Entwicklung stehen. In Verbindung mit einem starren Angebot und einer anhaltenden Nachfrage aus China ergab sich ein Nährboden für Übertreibungen der Hauspreise.»
Matthias Holzhey, Ökonom bei UBS CIO WM, ergänzt: «Die Situation in den am stärksten überbewerteten Wohnungsmärkten ist fragil. Eine deutliche Steigerung des Angebots, höhere Zinssätze oder Veränderungen der internationalen Kapitalflüsse könnten jederzeit eine erhebliche Preiskorrektur zur Folge haben.»
Europa: Einheitliche Geldpolitik vergrössert Ungleichgewichte
Innerhalb des Euroraums können die Zinssätze nicht an die jeweiligen wirtschaftlichen Entwicklungen in den einzelnen Mitgliedsstaaten angepasst werden. Gleichzeitig zwingt die wirtschaftliche Schwäche des Euroraums die anderen EU-Staaten und die Schweiz, eine lockere Geldpolitik zu verfolgen.
Diese Tiefzinsphase in den Wachstumsmotoren Europas hat zur Überhitzung der Märkte für städtische Wohnimmobilien in den letzten Jahren beigetragen. Dementsprechend wurde in Stockholm der stärkste Anstieg des UBS Global Real Estate Bubble Index in Europa seit Mitte 2015 gemessen, gefolgt von München, London und Amsterdam.
Mit einem Indexwert von 2,06 in der Blasenrisikozone, bleibt London weiterhin der am deutlichsten überbewertete Wohnungsmarkt in Europa. Seit 2013 sind die Immobilienpreise in London jedes Jahr zweistellig gestiegen. Aufgrund der geldpolitischen Lockerung der Bank of England und der erneuten Abwertung des britischen Pfunds nach dem Entscheid der Briten, die EU zu verlassen, sowie des begrenzten Angebots dürften die überhöhten Preise bis auf Weiteres Bestand haben. Allerdings ist die Gefahr einer deutlichen Korrektur im Falle einer längerfristigen Konjunkturschwäche sehr hoch.
Schweiz: Zürich überholt Genf
Genf wies zwischen 2000 und 2012 den zweitstärksten Preisanstieg aller analysierten Städte auf und befand sich vor vier Jahren am Rande des Blasenrisikos. Die schrittweise Normalisierung des Genfer Wohnungsmarktes seit 2012 deutet auf einen Rückgang der spekulativen Nachfrage im Soge der Schwächedes lokalen Finanzsektors hin. Allerdings verhindern die weltweit tiefsten Zinssätze und die geringfügige Bautätigkeit eine stärkere Korrektur. Als Folge einer Erholung der Preisentwicklung und eines anhaltenden schleppenden Wirtschaftswachstums begannen die Bewertungen in Zürich nach einer kurzen Verschnaufpause in den letzten zwölf Monaten erneut zu steigen. Laut Index liegen die Bewertungen in Zürich mittlerweile höher als in Genf – von dem Risiko einer Blasenbildung sind jedoch beide derzeit weit entfernt. Verglichen mit vielen Städten rund um den Globus sind die Wohnungen in beiden Schweizer Städten vergleichsweise erschwinglich. Dazu kommt, dass der private Mietsektor in Zürich der erschwinglichste aller Finanzzentren im Index ist.
Woran man eine Blase erkennt
Der Begriff Blase bezeichnet eine deutliche und anhaltende Fehlbewertung eines Vermögenswerts. Das Vorliegen einer Blase kann vor ihrem Platzen nicht zweifelsfrei nachgewiesen werden. Doch die historischen Daten zeigen wiederkehrende Muster von Exzessen am Immobilienmarkt. Der UBS Global Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Immobilienblase anhand wiederkehrender Muster in ausgewählten globalen Finanzzentren. Folgende, risikobasierte Klassifizierungen kommen zum Einsatz: Baisse («depressed»), unterbewertet («undervalued»), fair bewertet («fair-valued»), überbewertet («overvalued») und Blasenrisiko («bubble-risk»). Doch selbst in den Städten mit den deutlichsten Anzeichen einer Immobilienblase lassen sich Zeitpunkt und Dauer einer Korrektur nicht exakt vorhersagen. Die Analyse wird durch einen Vergleich des aktuellen Verhältnisses zwischen Kaufpreisen und Einkommen bzw. Kaufpreisen und Mietzins-Niveaus ergänzt. Eine gemäss Preis-Einkommens-Verhältnis geringe Erschwinglichkeit lässt darauf schliessen, dass sich die Aussichten auf einen langfristigen Preisanstieg verringert haben. Dagegen deutet ein hohes Verhältnis von Kaufpreis zu Mietzins auf eine gefährliche Abhängigkeit von niedrigen Zinsen hin.
