UBS: Immobilien in Zürich und Genf sind moderat überbewertet

Zürich – In den grossen urbanen Zentren der Industrieländer ist der Immobilienmarkt 2017 nach wie vor überbewertet. Das Risiko einer Immobilienpreisblase ist somit höher als noch im Vorjahr. Zu diesem Schluss kommt der UBS Global Real Estate Bubble Index des Chief Investment Office von UBS Wealth Management.

Toronto führt 2017 als Neuzugang den Index an. Wie im Vorjahr besteht in Stockholm, München, Vancouver, Sydney, London und Hongkong weiterhin das Risiko einer Blase. Dies gilt neu auch für Amsterdam, das letztes Jahr noch überbewertet war. Chicago ist die einzige Stadt in dieser Studie mit einem unterbewerteten Eigenheimmarkt. Drei Viertel der untersuchten Städte sind hingegen entweder überbewertet oder dem Risiko einer Immobilienblase ausgesetzt.

Schweiz: Kein Blasenrisiko, trotz tiefer Finanzierungskosten
In der Schweiz sind Zürich und Genf moderat überbewertet. Seit 2012 sanken die Wohnungspreise in Genf um 10%, in Zürich stiegen sie hingegen um 10%. Die Hauspreise scheinen in Genf indes vorerst die Talsohle erreicht zu haben. Die Bewertungen zogen in den letzten Quartalen synchron zum wieder einsetzenden Preisanstieg an. In Zürich stiegen die realen Preise in den letzten vier Quartalen um 2% an, was leicht über dem Schweizer Mittelwert lag.

Matthias Holzhey, Head Swiss Real Estate Investment des UBS Wealth Management Chief Investment Office (CIO WM), meint dazu: «Dank günstiger Finanzierungskonditionen besteht weiterhin eine rege Nachfrage nach Wohneigentum. Der Erwerb einer 60-Quadratmeter-Wohnung in Zürich kostet einen qualifizierten Angestellten des Dienstleistungssektors sechs Jahresgehälter, was im internationalen Vergleich wenig ist.»

Dank der niedrigen Hypothekarzinsen belaufen sich die Finanzierungskosten auf gerade einmal 10% des durchschnittlichen Jahreseinkommens eines solchen Angestellten. Die verschärften Tragbarkeitskriterien bei der Hypothekarvergabe und die ansteigende Leerstandsquote bei Mietwohnungen begrenzen jedoch vorerst das Preispotenzial.

Europa: Die Wohnimmobilienmärkte erhitzen sich weiter
In den letzten vier Quartalen verzeichnete der UBS Global Real Estate Bubble Index in allen in der Studie abgedeckten europäischen Städten einen Anstieg. Eine markante Zunahme war insbesondere in Paris, Amsterdam, Frankfurt und München festzustellen. Alle europäischen Städte in der Studie, mit Ausnahme von Mailand, befinden sich mindestens im überbewerteten Bereich. Für London besteht weiterhin das Risiko einer Blase, infolge des Brexit-Entscheids jedoch in geringerem Ausmass als im Vorjahr. Die Eigenheimpreise in München und Amsterdam stiegen im Jahresvergleich zweistellig, dicht gefolgt von Frankfurt. Auch die Hauspreise in Stockholm erreichten neue Rekorde, und der Wohnimmobilienmarkt in Paris machte das seit 2012 verlorene Terrain fast wieder wett.

Claudio Saputelli, Head of Global Real Estate von UBS CIO WM, fügt hinzu: «Das verbesserte Konjunkturklima, teilweise unterstützt durch einen robusten Einkommensanstieg in den grössten Städten, löste in Verbindung mit den extrem niedrigen Kreditzinsen einen kräftigen Nachfrageschub nach urbanem Wohneigentum aus». Da das Angebotswachstum in Städten naturgemäss begrenzt ist, schnellten die Preise entsprechend in die Höhe. Die Kombination aus günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und positiven Konjunkturaussichten liess die Bewertungen explodieren und förderte das Entstehen lokaler Immobilienblasen.

Optimistische Erwartungen beflügeln den Markt
Die Nachfrage nach Immobilienanlagen in den grossen Städten weltweit lässt sich teilweise mit der Erwartung langfristig steigender Preise erklären. Viele Marktteilnehmer rechnen damit, dass die besten Standorte dank der Zunahme einkommensstarker Haushalte langfristig die stärksten Wertsteigerungen verzeichnen werden. Der Rückgang der Hypothekarzinsen in den letzten zehn Jahren machte den Erwerb von Wohneigentum überdies sehr viel attraktiver. Solange das Wohnungsangebot nicht stark zunimmt, erwarten viele Käufer in den attraktivsten Städten eine Abkoppelung der Preise von Mieten, Einkommen und nationalen Preisniveaus.

Diese Erwartungshaltung gewann in den letzten Jahren aufgrund der sprunghaft angestiegenen internationalen Nachfrage zusätzlich an Dynamik, insbesondere seitens chinesischer Investoren, die lokale Kaufinteressenten aus dem Markt verdrängten. Auch übertraf der durchschnittliche Preisanstieg von 20% in den vergangenen drei Jahren selbst die Erwartungen der grössten Optimisten unter den Investoren. «Diese Entwicklung heizte die Bewertungen an und erhöhte das Risiko von Preisblasen in den meisten urbanen Zentren der industrialisierten Welt», stellt Holzhey fest. «Weniger Risiko einzugehen, wenn die Märkte überhitzt sind, machte sich in der Vergangenheit jedoch bezahlt: Die Renditen über eine volle Auf- und Abschwungsphase waren in überhitzten Märkten tiefer als in Märkten, die im Gleichgewicht waren.» (UBS/mc/pg)

UBS Global Real Estate Bubble Index