Zürich – Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stand im 3. Quartal 2016 unverändert bei 1,35 Punkten in der Risikozone. Einerseits erreichte das Kauf-Mietpreisverhältnis ein neues Allzeithoch, andererseits verhinderte das moderate Hypothekarwachstum und die leicht verbesserte Konjunktur eine Zunahme der Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt.
Die Unterindikatoren zeigten sich hingegen uneinheitlich. Das Kauf-Mietpreis Verhältnis stieg stark an, während das langsamere Wachstum der Hypothekarverschuldung weiter dämpfend wirkte.
Divergenz zwischen Eigenheim- und Mietmarkt
Aktuell werden 29,4 Jahresmieten benötigt, um ein vergleichbares Eigenheim zu erwerben. Der Indikator überstieg damit den bisherigen Höchststand aus dem Jahr 1989. So stiegen die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal um 1,1 Prozent an – dies ist die stärkste Zunahme der Angebotspreise seit Mitte 2012 – während die Mieten aufgrund gestiegener Leerstände das dritte Quartal in Folge rückläufig waren.
Das Überangebot auf dem Mietwohnungsmarkt ist das Resultat eines graduellen Anstiegs der Bauinvestitionen in den letzten Jahren. Die Bauinvestitionen wurden zudem für das Jahr 2015 deutlich nach oben revidiert und zeigen nun eine weitere Zunahme der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Bauwirtschaft. Seit dem Tiefstand 2009 ist der Anteil der Bauinvestitionen von 8,1 auf 9,5 Prozent des Bruttoinlandprodukts angestiegen. Die Werte liegen zwar weiterhin deutlich unter den Spitzenwerten der 1980er Jahre, sind aber ein Indikator für die stärkere Abhängigkeit der Binnenkonjunktur vom Immobilienmarkt.
Stark verlangsamte Zunahme der Haushaltsverschuldung
Das Volumen der ausstehenden Haushaltshypotheken stieg gegenüber dem Vorjahr unverändert um 2,7 Prozent und wuchs damit weiterhin unterdurchschnittlich. Auch fiel die Einkommensentwicklung im laufenden Jahr wieder besser aus als im Vorjahr. Die positive konjunkturelle Entwicklung konnte damit den Anstieg der nominalen Eigenheimpreise ausgleichen.
Weiter gesunkene Nutzungskosten stützen den Eigenheimmarkt
Die nochmals gesunkenen Hypothekarzinsen hielten die Nachfrage nach Eigentumswohnungen auf hohem Niveau aufrecht. So sind die Nutzungskosten (Zinskosten, Unterhalt und Rückstellungen) eines Eigenheims im Vorjahresvergleich um knapp 4 Prozent gefallen. Die hohe Nachfrage nach Eigentum zeigt sich auch an der geringen Zahl leerstehender Eigenheime, die im Gegensatz zu den Mietwohnungen in diesem Jahr kaum gestiegen sind. Der Trend zu einer Stabilisierung der Eigenheimpreise setzte sich aber weiterhin fort. Teuerungsbereinigt liegen die Preiswachstumsraten unter den Werten des Vorjahres und wir erwarten keine weitere Beschleunigung in den nächsten Quartalen. (UBS/mc)
