UBS Immobilienblasenindex: Leichte Abnahme der Ungleichgewichte
Zürich – Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index ist im 3. Quartal 2017 leicht gesunken und notiert aktuell bei 1,38 Indexpunkten in der Risikozone. Der revidierte Wert des Vorquartals beträgt 1,41 Indexpunkte. Der Rückgang des Immobilienblasenindex ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen. Erstens sanken die Eigenheimpreise leicht, zweitens fiel das Wachstum der Hypothekarverschuldung nochmal schwächer aus als in den Vorquartalen, und drittens liess die Nachfrage nach Buy-to-let-Investitionen etwas nach.
Das schwache Wirtschaftswachstum und sinkende Mieten verhinderten jedoch einen deutlicheren Abbau der Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt. Denn dadurch stagnierte einerseits das Verhältnis von Kaufpreisen zu Haushaltseinkommen, und andererseits vergrösserte sich die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen weiter.
Buy-to-let als volkswirtschaftliches Risiko
Eigentumswohnungen werden weiterhin in grossem Stil zu Investitionszwecken erworben. Der Anteil der Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Wohnungen bewegt sich nunmehr seit Ende 2012 zwischen 18 und 20 Prozent. Dies trägt zu den bestehenden Ungleichgewichten auf dem Eigenheimmarkt bei. Eine Wirtschaftskrise oder stark steigende Zinsen dürften dieses Segment stärker treffen als selbstgenutztes Wohneigentum. Die tiefen Nettorenditen von 2 bis 3 Prozent bieten kaum einen Sicherheitspuffer gegen steigende Zinsen, Leerstände oder sinkende Mieten. Investoren mit geringer Diversifikation werden in einer Krise mit hoher Wahrscheinlichkeit substantielle Vermögenseinbussen erleiden. Zudem wird ein Buy-to-let-Objekt schneller verkauft als ein Eigenheim, wenn ein Haushalt in finanzielle Schieflage gerät. In der Summe kann dies das Angebot auf dem Markt in einer Korrekturphase erhöhen und damit den Preisdruck verstärken.
Nachfrage nach Wohneigentum bleibt dynamisch
Die Preise für Eigentumswohnungen sanken das erste Mal seit Beginn des Immobilienbooms im Jahr 2000. Inflationsbereinigt verzeichneten die Wohnungen einen Preisrückgang von 1,4 Prozent im Vergleich zum selben Quartal des Vorjahres. UBS Chief Investment Office Wealth Management erwartet jedoch einen versöhnlichen Jahresabschluss und rechnet nicht mit weiteren Preisrückgängen im laufenden Quartal. Generell zeichnet sich eine Beschleunigung des Wirtschafts- und damit auch des Einkommenswachstums im nächsten Jahr ab. Zudem dürften die Langfristzinsen bis Ende 2018 kaum spürbar ansteigen, sodass die Nachfrage nach Wohneigentum – zum Eigenbedarf und zu Investitionszwecken – ungebrochen stark bleiben dürfte. (UBS/mc/pg)
Methodik
Gemäss Definition kann der Index in Abhängigkeit des aktuellen Wertes folgende fünf nach Risiken aufsteigend geordnete Stufen einnehmen: Baisse, Balance, Boom, Risiko und Blase. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzt sich aus den folgenden sechs Subindizes zusammen: Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, Entwicklung von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP) sowie Anteil der gestellten Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Liegenschaften zu Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden.
