Zürich – Der Immobilienblasenindex verzeichnete einen starken Rückgang im 1. Quartal 2018 und steht aktuell bei 1,10 Indexpunkten. Die Haushaltseinkommen stiegen im vergangenen Quartal deutlich an, während die Eigenheimpreise leicht sanken. Die Regionen Luzern und Zürcher Oberland gehören nicht mehr zu den Gefahrenregionen.
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stand im 1. Quartal 2018 nach einem deutlichen Rückgang bei 1,10 Punkten in der Risikozone. Der Immobilienblasenindex sank damit zum dritten Mal in Folge. Sowohl der Eigenheimmarkt als auch der Hypothekarmarkt kühlten im ersten Quartal des Jahres weiter ab. Gleichzeitig verzeichnete die Schweiz im Quartalsvergleich mit plus 0,6 Prozent ein überdurchschnittlich starkes reales Wirtschaftswachstum, und auch die Konsumentenpreise legten deutlich zu. Unverändert hoch ist hingegen die Nachfrage nach Buy-to-let-Investitionen. Auch das Verhältnis der Kauf- und Mietpreise deutet auf eine anhaltend ungesund hohe Zinsabhängigkeit des Eigenheimmarkts hin.
Sinkende Eigenheimpreise trotz Wirtschaftsboom
Die anziehende Konjunktur stützte zwar die Nachfrage nach Wohneigentum, doch leicht steigende Hypothekarzinsen, die angespannte Tragbarkeit und der sich verschärfende Wettbewerb mit leerstehenden Mietwohnungen verhinderten höhere Preise. Einfamilienhäuser verteuerten sich mit einem Plus von 0,1 Prozent geringfügig gegenüber dem Vorquartal, Eigentumswohnungspreise sanken aber um 0,9 Prozent. Zum Vorjahr verbuchen die Eigentumswohnungen mit minus 2 Prozent den stärksten Rückgang seit 1998. Zudem war auch das Wachstum der Hypothekarverschuldung der Haushalte beim Bankensektor nochmals rückläufig und liegt mit einem Anstieg von 2,5 Prozent im Vorjahresvergleich unter dem erwarteten nominalen Wirtschaftswachstum von 3 Prozent für das Gesamtjahr.
Tragbarkeit seit 2016 praktisch unverändert
Die Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt nahmen nicht nur im Quartalsvergleich ab. Im Rückblick zeigen revidierte Daten des Bundesamts für Statistik eine deutlich positivere Entwicklung der Haushaltseinkommen nach Aufhebung des Franken-Mindestkurses anfangs 2015 als bisher angenommen. Unter dem Strich hat sich somit das Preis-Einkommensverhältnis seit Mitte 2016 nicht weiter verschlechtert.
UBS Swiss Real Estate Bubble Index – 1. Quartal 2018
Methodik
Gemäss Definition kann der Index in Abhängigkeit des aktuellen Wertes folgende fünf nach Risiken aufsteigend geordnete Stufen einnehmen: Baisse, Balance, Boom, Risiko und Blase. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzt sich aus den folgenden sechs Subindizes zusammen: Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, Entwicklung von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP) sowie Anteil der gestellten Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Liegenschaften zu Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden.
Höhenflug der Kaufpreise in Basel
Der Rückgang des Immobilienblasenindex widerspiegelt sich auf der Gefahrenkarte. So gehören die Regionen Luzern und Zürcher Oberland nicht mehr zu den Gefahrenregionen. In der Gruppe der Gefahrenregionen verzeichnet Basel-Stadt aktuell die stärksten Preissteigerungsraten – so liegt dort das Preisniveau 15 Prozent höher als noch 2015.
Regionale Gefahrenkarte – 1. Quartal 2018
Gefahrenregionen für den Schweizer Wohnimmobilienmarkt und Regionen mit Preiskorrektur seit 2014 von mehr als 5 Prozent
Der Report UBS Swiss Real Estate Bubble Index kann unter folgendem Link im Internet abgerufen werden: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-de.
Der Index erscheint vierteljährlich. Der nächste Publikationstermin ist der 7. August 2018. (UBS/mc/ps)