UBS Real Estate Focus 2017: Steigender Leerstand am Ende des Immobilienzyklus
Zürich – Rekordhohe Kaufpreise und gestiegene Leerstände machen Investitionen in Renditeliegenschaften zu einem Balanceakt. Die Vollvermietung einer Anlageimmobilie erfordert mittlerweile in allen Segmenten ein aktives Flächenmanagement und Mietpreisabschläge. Die Mieten bei Renditeliegenschaften dürften dieses Jahr sinken, während die Eigenheimpreise stagnieren.
In den Schweizer Grossstädten fielen 2016 die Spitzennettorenditen für Mehrfamilienhäuser von durchschnittlich 2,8 Prozent auf 2,6 Prozent. Dies entspricht einem weiteren Kapitalwertanstieg von 6 Prozent. Aufgrund der tiefen Renditen steigt der Anreiz für Investoren, an weniger zentralen Standorten eine Mehrrendite zu suchen. Doch die Zahl der leerstehenden Mietwohnungen – die sich seit 2009 bereits verdoppelt hat – dürfte im laufenden Jahr weiter ansteigen. Auf den ersten Blick scheinen die zu erwartenden Ertragsausfälle angesichts einer gesamtschweizerischen Leerstandsquote bei Mietwohnungen von 2 Prozent noch moderat. Doch bereits in jeder vierten Gemeinde stehen über 5 Prozent der Mietwohnungen leer.
Leerstandsquote: unterschätztes Risiko
Leerstandsquoten sind kein exaktes Mass für das Risiko von Mietzinsausfällen. Erstens werden Zahlungsausfälle bei Mietern oder renovationsbedingte Mietzinsausfälle nicht als Leerstand erfasst. Zweitens finden sich leere Wohnungen häufig in Liegenschaften an schlechten Mikrolagen, in Teilsegmenten wie dem Luxus- oder Ferienwohnungsmarkt sowie in Neubauten. So betragen beispielsweise die Leerstände bei Neubauten rund 10 Prozent. Gerade in wenig liquiden Teilmärkten (wenig Mieterwechsel) müssen sich Investoren also auf eine langwierige und somit kostspielige Vermarktung einstellen. Drittens kommt es bei der aktuellen Leerstandsquote bereits bei jeder zehnten Liegenschaft zu einem Jahresmietzinsausfall von mehr als 10 Prozent. Bei kleineren und ungenügend diversifizierten Immobilieninvestoren kann dies Liquiditätsengpässe verursachen.
Sinkende Mieten erwartet
Anhaltender Leerstand führt zu tieferen Mieten. Gemeinden mit einer Leerstandsquote von mehr als 2 Prozentpunkten über dem Durchschnitt weisen ein um 10 Prozent tieferes Mietpreisniveau auf als Gemeinden mit einer durchschnittlichen Leerwohnungsquote. So sanken die Angebotsmieten 2016 – erstmals seit 2000 – um 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr; Neubaumieten gingen gar um 3,4 Prozent zurück. UBS CIO WM erwartet für 2017 einen weiteren Rückgang der Angebotsmieten um 1 Prozent.
Eigenheimpreise dürften stagnieren
Auf dem Eigenheimmarkt herrscht nach 17 Jahren Preisanstieg grosse Unsicherheit über den weiteren Verlauf des aktuellen Immobilienzyklus. Bis 2012 waren die grossen Wirtschaftszentren und ihre engsten Agglomerationsräume die Gewinner des Eigenheimbooms, doch seither verzeichnen primär Gemeinden in der Peripherie hohe Preissteigerungen. Allerdings schwächt sich die Aufholbewegung der Eigenheimpreise in der Peripherie ab.
Das Ende sinkender Zinsen, ein nicht weiter steigender Flächenkonsum pro Kopf und stagnierende Einkommen dürften die künftige Wertentwicklung beeinträchtigen. Aufgrund der stabilen Konjunkturlage und der offenen Geldschleusen der Notenbanken ist eine schweizweite Korrektur aber vorerst unwahrscheinlich. UBS CIO WM erwartet gesamtschweizerisch 2017 ein Nullwachstum der Preise von Eigentumswohnungen und nur einen geringfügigen Preisanstieg bei Einfamilienhäusern von 0,5 Prozent. Nachfrageflaute trübt Perspektive auf dem Geschäftsflächenmarkt
Das Leerstandsrisiko bei Büroflächen scheint insbesondere an guten Mikrolagen überschaubar zu sein. Im vergangenen Jahr sanken die Leerstände in den Grossstädten, und auch die Portfolios der grossen börsennotierten Immobiliengesellschaften zeigten eine Reduktion der Leerflächen. Doch die Vollvermietung einer Liegenschaft erfordert ein aktives Flächenmanagement und muss vermehrt mit deutlichen Mietabschlägen erkauft werden. Der Bremsklotz für eine Verbesserung der Investitionsperspektiven auf dem Büroflächenmarkt liegt auf der Nachfrageseite. So wuchs 2016 die Bürobeschäftigung nur mit rund 0,2 Prozent – dem tiefsten Wert seit der Finanzkrise. Dieses Jahr ist noch nicht von einer Reduktion des Überangebots auszugehen. UBS CIO WM erwartet für 2017 bei Büroflächen einen Mietpreisrückgang von 2 Prozent.
Ein noch härterer Verdrängungswettbewerb spielt auf dem Verkaufsflächenmarkt. Rückläufige Detailhandelsumsätze lassen die Mieten für Verkaufsflächen fallen und die Leerstände ansteigen. Dennoch öffnen neue Einkaufszentren ihre Tore. Bis 2020 könnten weitere zehn Zentren mit einem Flächenangebot von insgesamt rund 100 000 Quadratmetern folgen. Zentren, die den heutigen erlebnisorientierten Kundenansprüchen nicht genügen, werden zu den Verlierern gehören. UBS CIO WM erwartet dieses Jahr einen Mietpreisrückgang bei Verkaufsflächen von 3 Prozent. (UBS/mc)
