UBS sieht Überhitzungsrisiken am Immobilienmarkt in den Grosszentren
Zürich – Der laufende Immobilienboom findet kein Ende. Doch als Kehrseite haben sich in der vergangenen Dekade die Ungleichgewichte verschärft. Je nach Region bestehen aber unterschiedliche Risiken.
Experten der Grossbank UBS definieren konkret mehrere verschiedene Risiken. Die Entkopplung der Eigenheimpreise von den Haushaltseinkommen und dem Mietpreisniveau bewirke demnach einen Anstieg des Fundamentalrisikos. Dabei seien überdurchschnittliche zukünftige Wertsteigerungen bereits eingepreist. Bei steigenden Zinsen oder schlechteren lokalen Wachstumsaussichten drohten daher überproportionale Preisabschläge, schreibt die Bank in der am Montag veröffentlichten «Risikokarte Eigenheimmarkt 2021», die bisher im UBS Swiss Real Estate Bubble Index publizierte regionale Gefahrenkarte ersetzt. Diese Risiken seien in Zürich, dem Kanton Basel-Stadt, im Limmattal, am Zimmerberg, in Zug, im Glatt- und Furttal sowie in Lausanne am grössten.
In einigen Regionen drohe ausserdem das Überhitzungsrisiko. Dabei lasse ein deutlicher Nachfrageüberhang die Preise überschiessen. Es bestehe das Risiko, beim Kauf überhöhte Preise zu bezahlen. Eine Abschwächung der Nachfrage dürfte die Eigenheimpreise überproportional unter Druck setzen, heisst es.
Viel Angebot und wenig Nachfrage in einigen Regionen
Zudem gebe es auch Regionen, wo das für Verkäufer relevante Liquiditätsrisiko erhöht sei. Dabei ist der Verkauf erschwert, weil viel Angebot auf wenig Nachfrage stosse. Dies trifft laut UBS auf Lugano, Mendrisio, Locarno, Tre Valli, Sierre, Leuk, La Chaux-de-Fonds, das Val-de-Travers und Vevey zu. Wer in einer solchen Region unter Zeitdruck verkaufen müsse, riskiere ebenfalls Preisabschläge, so die UBS.
Tragbarkeitsregeln als Zeichen der Vorsicht
Dass die Banken vor diesem Hintergrund vorsichtiger werden, scheint wenig erstaunlich. Die UBS weist daher auch die Kritik an den Tragbarkeitsvorschriften der Banken zurück. Um eine Hypothek zu erhalten, müssen potenzielle Schuldner mit ihrem Einkommen einen fiktiven Hypothekarzins von 5 Prozent stemmen können. Er zeigt also, wie stark sich jemand bei einem bestimmten Einkommen verschulden kann.
Ein Zinssatz von 5 Prozent wirke bei den aktuellen Zinsen wie aus der Zeit gefallen, schreibt die Bank. Und im Einzelfall könne Kritik an den Tragbarkeitsvorschriften auch berechtigt sein. Mit der Tragbarkeitsrechnung wollten die Banken aber potenzielle Verluste in zukünftigen Hochzinsphasen minimieren. Zudem hätte eine Lockerung der Vorschriften noch höhere Eigenheimpreise zur Folge. (awp/mc/pg)
