Walliser Immobilienmarkt: Auf dem Weg zur Preis-Stabilisierung

Martigny – Die Walliser Kantonalbank (WKB) und die Eigentümervereinigung der WIK (Walliser Immobilienkammer) haben ihren Herbstindikator für den Walliser Immobilienmarkt veröffentlicht. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im 2023 weiter an, jedoch moderater als in den vorangegangenen Jahren. Für 2024 wird eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau prognostiziert. Nach Jahren des Booms scheint der Höhepunkt also erreicht zu sein. Im Mietsektor hingegen dürften die Mieten weiter steigen.

Der von der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner erstellte Immobilienindikator WKB-WIK zeigt eine Schrumpfung des Eigentumswohnungsmarktes an, sowohl im Wallis als auch in der Schweiz. Das Angebot an Neubauten wird kleiner (steigende Grundstücks-, Material- und Energiekosten, immer längere und kostspieligere Baubewilligungsverfahren, wieder attraktivere Anlagealternativen). Diesem geringeren Angebot steht eine geringere Nachfrage gegenüber, die durch die Inflation und die Finanzierungskosten gebremst wird, was den Erwerb von Wohneigentum für Haushalte der Mittelschicht immer schwieriger macht.

In den ersten drei Quartalen 2023 stiegen die Preise weiter an, wenn auch etwas bescheidener: durchschnittlich +6,2% für Einfamilienhäuser (+8,9% im Jahr 2022) und +6,7% für Eigentumswohnungen (+8,2% im Jahr 2022). Dass die Preise in diesem Jahr dennoch weiter gestiegen sind, ist hauptsächlich auf das Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum zurückzuführen, das im Wallis besonders stark ausgeprägt ist. Da sich die Wirtschaft und die Zuwanderung jedoch verlangsamen könnten, dürften die Preise für Eigentumswohnungen im 2024 tendenziell auf dem aktuellen Niveau stagnieren, zumal die Hypothekarzinsen hoch bleiben dürften.

Einfamilienhäuser: Nachfrage schwächt sich ab
Im Jahr 2023 verteuerte sich das typische Walliser Einfamilienhaus deutlich stärker als im landesweiten Durchschnitt (+6,2% gegenüber +2,6%) und kostete im kantonalen Durchschnitt CHF 1’137’000. Dieses ist jedoch immer noch deutlich günstiger als sein Schweizer Pendant, das in diesem Jahr auf knapp CHF 1’600’000 kommt.

Eine weitere bemerkenswerte Erkenntnis aus dem WKB-WIK-Indikator ist, dass der Anstieg im Wallis zwischen dem 2. und 3. Quartal 2023 gerade einmal +1% betrug, was auf eine Abschwächung hindeutet.

Innerhalb des Kantons sind die regionalen Unterschiede markant. Im 2023 erreichte das typische Einfamilienhaus* im Flachland CHF 1’091’000 (+6,3% in einem Jahr) im Unterwallis, CHF 1’117’000 (+6%) im Mittelwallis, CHF 974’000 (+7,4%) im Oberwallis und CHF 1’292’000 (+5,9%) in den Ferienorten.

Das Oberwallis ist nach wie vor die einzige Region, in der die durchschnittlichen Kosten für ein Einfamilienhaus (noch?) nicht die Millionengrenze überschritten haben. Die Kostensteigerung im Oberwallis ist die stärkste im Kanton und lässt sich durch die wirtschaftliche und demografische Dynamik der Region sowie durch die Attraktivität der vorteilhaften Immobilienangebote erklären, die in einem Klima steigender Inflation, die auf die Kaufkraft drückt, besonders gefragt sind.

Eigentumswohnungen: erschwingliche Preise stützen die Nachfrage
Im Jahr 2023 stiegen auch die Preise für Eigentumswohnungen erneut an (+6,7% in einem Jahr gegenüber +5% im Schweizer Durchschnitt). Im kantonalen Durchschnitt muss man derzeit mit CHF 884’000 für eine typische Wohnung* rechnen (CHF 1’109’000 im Schweizer Durchschnitt). Die Referenzeigentumswohnung beläuft sich auf CHF 740’000 (+4,5%) im Unterwallis, CHF 741’000 (+5,8%) im Mittelwallis, CHF 663’000 (+8%) im Oberwallis und CHF 1’081’00 in den Ferienorten (+5,6%).

Trotz einer gewissen Zurückhaltung bei der Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist das Stockwerkeigentum weiterhin attraktiv. Angesichts der inflationsbedingten Erosion der Kaufkraft wenden sich immer mehr Haushalte dieser kostengünstigeren Lösung zu, da ein Einfamilienhaus für eine grosse Mehrheit der Haushalte unerreichbar wird. Basierend auf dem Medianeinkommen der Walliser Haushalte, sind 64% der Haushalte in der Lage, eine Eigentumswohnung zu erwerben (unter Berücksichtigung der Anforderungen der Bank für die Vergabe von Hypothekarkrediten), während die Quote bei Einfamilienhäusern auf unter 30% fällt.

Mietwohnungen: im Aufwind
Bei Renditeobjekten ist die Dynamik anders als bei Wohneigentum. Die Nachfrage nach Mietwohnungen nimmt stetig zu, angetrieben durch das Bevölkerungswachstum und die Zinswende. Dieser Trend führt zu einem deutlichen Rückgang des Angebots im Vergleich zur Nachfrage, insbesondere im Oberwallis, und zu stark steigenden Mieten (innerhalb eines Jahres +7,5% auf kantonaler Ebene gegenüber +3,5% in der Schweiz). Diese Aufwärtsdynamik dürfte sich im Jahr 2024 fortsetzen. Das erhebliche Überangebot, das den Walliser Markt noch vor zwei Jahren charakterisierte, scheint also auf dem besten Weg zu sein, absorbiert zu werden, zumindest was die hochwertigen Mietwohnungen betrifft. Dazu sei bemerkt, dass die durchschnittliche Miete im Wallis ist immer noch günstiger als der nationale Durchschnitt.

Im Bürosegment ist die Situation differenzierter. Viele Unternehmen weichen von der Peripherie auf kleinere Flächen in den Stadtzentren aus. Im Jahr 2024 dürfte der Beschäftigungsrückgang die Nachfrage dämpfen und das Angebot stagnieren.

Markt für Bergwohnungen: Tendenz sinkend
Nach dem durch Covid-19 ausgelösten Run auf Bergwohnungen hat die Nachfrage nachgelassen, insbesondere bei Einfamilienhäusern. Während die zunehmenden Preise für Chalets und andere Einfamilienhäuser im dritten Quartal 2022 einen Höchststand erreicht hatten (+12% gegenüber dem dritten Quartal des Vorjahres), blieben die Preise im dritten Quartal 2023 stabil (+0,1% gegenüber dem dritten Quartal 2022). Das Angebot ist leicht gestiegen.
Im Gegensatz dazu verringerte sich das Angebot bei Eigentumswohnungen und fiel sogar unter den Walliser Durchschnitt, was es seit einem Jahrzehnt nicht mehr gab. Die Preisdynamik bei Eigentumswohnungen blieb positiv (+3,4% im Jahresvergleich), wenngleich sie sich im Vergleich zum Vorjahr (+10,3%) deutlich verlangsamt hat.

Der Hauptgrund für diesen Kontrast zwischen den beiden Märkten ist der Preisunterschied zwischen Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, der sich zugunsten der Eigentumswohnungen auswirkt – ein Argument, das angesichts der Wechselkursschwankungen, die durch einen für sie ungünstigen Zyklus gekennzeichnet sind, für ausländische Käufer besonders wichtig ist. (WKB/mc/pg)