Weltweite Wohnimmobilien-Märkte: Die meisten Städte sind überbewertet
Zürich – Seit 1998 haben sich die Immobilienpreise in vielen Städten der Welt teuerungsbereinigt mehr als verdoppelt. Im Durchschnitt ist das Preisniveau höher als vor der Finanzkrise im Jahr 2007/08. Das UBS Chief Investment Office Wealth Management kommt in der heute neu eingeführten Studie UBS Global Real Estate Bubble Index zum Schluss, dass die Wohnimmobilienmärkte in den meisten untersuchten Städten überbewertet sind. Das Risiko einer Immobilienblase ist in London und Hongkong am ausgeprägtesten.
In Sydney, Vancouver, San Francisco und Amsterdam deuten Abweichungen von der langfristigen Norm auf deutlich überbewertete Wohnimmobilienmärkte hin. Auch in Genf, Zürich, Paris und Frankfurt sind die Bewertungen überzogen. Dasselbe gilt, wenn auch zu einem geringeren Grad, für Tokio und Singapur. Die US-Städte New York und Boston weisen im historischen Vergleich eine faire Bewertung auf, während Chicago unterbewertet ist.
Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate bei UBS CIO WM, sagt: «Eine Mischung aus optimistischen Erwartungen, günstigen ökonomischen Fundamentaldaten und Kapitalzuflüssen aus dem Ausland liess die Bewertungen in einigen Städten in den vergangenen Jahren kräftig ansteigen. Die lockere Geldpolitik hat eine Normalisierung der Wohnimmobilienmärkte verhindert und das Risiko lokaler Blasen erhöht.»
Der Begriff Blase bezeichnet eine deutliche und anhaltende Fehlbewertung eines Vermögenswerts. Eine Blase kann vor ihrem Platzen nicht zweifelsfrei nachgewiesen werden. Doch die historischen Daten zeigen wiederkehrende Muster von Exzessen am Immobilienmarkt. «Es ist von grundlegender Bedeutung, die Anzeichen für eine Blase frühzeitig zu erkennen. Deshalb haben wir den UBS Global Real Estate Bubble Index lanciert», so Saputelli.
Wie sich eine Blase identifizieren lässt
Der UBS Global Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Immobilienblase anhand wiederkehrender Muster in ausgewählten globalen Finanzzentren. Folgende, risikobasierte Klassifizierungen kommen zum Einsatz: Baisse («depressed»), unterbewertet («undervalued»), fair bewertet («fair-valued»), überbewertet («overvalued») und Blasenrisiko («bubble-risk»).
Die Analyse wird durch einen Vergleich des aktuellen Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Einkommen bzw. Kaufpreis und Mietzins-Niveau ergänzt. Eine gemäss Preis-Einkommens-Verhältnis geringe Erschwinglichkeit lässt darauf schliessen, dass sich die Aussichten auf einen langfristigen Preisanstieg verringert haben. Dagegen deutet ein hohes Verhältnis von Kaufpreis zu Mietzins auf eine gefährliche Abhängigkeit von niedrigen Zinsen hin.
Matthias Holzhey, Ökonom bei UBS CIO WM, sagt: «In Hongkong, London, Paris, Singapur, New York und Tokio haben sich die Wohnimmobilienpreise am stärksten von den lokalen Einkommen entkoppelt. In diesen Städten übersteigt der Kauf einer 60 m2-Wohnung das Budget der meisten Menschen – sogar jener, die im hochqualifizierten Dienstleistungssektor arbeiten.»
Überzogene Bewertungen in Zürich und Genf
Zürich und Genf befinden sich in der unteren Hälfte des «überbewerteten» Bereichs. Ende 2011 war Genf noch mit «Blasenrisiko» eingestuft. «Eine allmähliche Abkühlung, wie wir sie in den letzten drei Jahren in Genf beobachtet haben, findet an den internationalen Wohnimmobilienmärkten selten statt», erklärt Holzhey. «Der Rückgang im Index ist darauf zurückzuführen, dass die Preise leicht gesunken sind, während die Einkommen und Mieten stabil blieben. Zudem sind die Preise in anderen Landesteilen deutlich stärker gestiegen, so dass sich die Unterschiede bei den Preisniveaus wieder etwas verringert haben.»
Anders als in Genf sind die Wohnimmobilienpreise in Zürich seit dem Ende der Finanzkrise um 30 Prozent gestiegen. Das ist die zweithöchste Wachstumsrate aller untersuchten Städte. Trotz der Überbewertung ist eine Wohnung sowohl in Zürich als auch in Genf im internationalen Vergleich weiterhin erschwinglich. Auffällig ist allerdings das rekordhohe Verhältnis von Kaufpreis zu Mietzins, in dem sich das verzerrte Zinsumfeld widerspiegelt. (UBS/mc/ps)
Links
UBS Global Real Estate Bubble Index: http://www.ubs.com/global-real-estate-bubble-index Weitere Informationen über das Chief Investment Office von UBS Wealth Management: www.ubs.com/cio
