Weniger leere Büros – Angebotslawine aber nur aufgeschoben
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Zürich – Die Angebotsquote auf dem Schweizer Büromarkt ist 2013 auf 4.1% gesunken. Diese Entwicklung hängt mit der konstanten Nachfrage zusammen – aber auch damit, dass viele frei gewordene Flächen zurzeit aus verschiedenen Gründen noch nicht am Markt sind. Zusammen mit der prall gefüllten Projektpipeline baut sich ein Überangebot auf, das in den nächsten ein bis drei Jahren den Büromarkt stark beeinträchtigen könnte, wie aus dem Colliers International präsentiert Schweizer Büromarktbericht 2014 hervorgeht.
Das innerhalb von sechs Monaten verfügbare Angebot an Büroflächen in den 20 grössten Agglomerationen der Schweiz ist 2013 gegenüber dem Vorjahr um 214’000 m2 auf insgesamt 1’608’000 m2 gesunken. Dies entspricht einer Angebotsquote von 4.1%. Das Angebotsniveau befindet sich damit etwa auf dem selben Stand wie 2011 und deutlich tiefer als 2012 mit 4.7%. Der durchschnittliche Mietpreis für Büroflächen blieb im Vergleich zum Vorjahr mit CHF 258 pro m2 und Jahr (netto) konstant.
Die erwartete Angebotsausweitung war 2013 nur in wenigen Gebieten feststellbar. Im Gesamtmarkt überwogen die Kräfte, die zur Abnahme des Büroflächenangebots führten. Die Ursache ist, dass gerade in den Innenstädten viele leer gewordene Büroflächen zurzeit nicht auf dem Markt sind, weil sie neu positioniert und/oder renoviert werden. Hinzu kommt, dass manche Neubauprojekte zeitlich verschoben wurden, weil sie die notwendige Vorvermietungsquote bisher noch nicht erreichten. Zusammen mit neuen Projekten wie zum Beispiel weiteren Etappen der Europaallee in Zürich führt dies zu einer prall gefüllten Büromarkt-Pipeline und der Gefahr einer Angebotslawine. Diese hat das Potenzial, den Büromarkt in den nächsten ein bis drei Jahren zu beeinträchtigen und die Angebotsquote stark steigen zu lassen.
Erste Warnzeichen – Unternehmen scheuen langfristige Standortentscheide
Ob ein stark steigendes Angebot zu massiv mehr Leerstandsflächen führen wird, hängt insbesondere davon ab, wie sich die Wirtschaft und damit die Investitionsbereitschaft der Unternehmen entwickeln. Erste Warnzeichen waren 2013 festzustellen: Der Abschluss eines Mietvertrags wird immer langwieriger und kann aktuell durchaus mehrere Monate in Anspruch nehmen. Dies hängt damit zusammen, dass die Firmen eine Vielzahl von Angeboten gleichzeitig prüfen und ein hohes Absicherungsbedürfnis haben. Gleichzeitig war spürbar, dass viele Unternehmen längerfristig ausgerichtete Standortentscheidungen scheuen. Die notwendigen Ankermieter für grosse Projektentwicklungen zu binden, ist deshalb zurzeit eine Herausforderung.
Stabile Situation in Zürich Downtown
Der Rückgang des verfügbaren Flächenangebots machte sich auch im Wirtschaftsraum Zürich bemerkbar. Ende 2013 belief es sich auf 734’000 m2 – das sind 123’000 m2 weniger als im Vorjahr. Deutliche Abnahmen waren in den Marktgebieten Zug, Zürcher Oberland und Baden zu verzeichnen. Das Angebot im Zürcher Central Business District (CBD) bewegte sich mit einem leichten Anstieg um 4’000 m2 auf 99’000 m2 sehr nahe beim Vorjahresniveau. Die Qualität der verfügbaren Büroflächen im CBD ist weiterhin ausserordentlich gut, sodass die Mieten das hohe Niveau halten konnten.
Beständige Nachfrage in Basel und Bern
Im Wirtschaftsraum Basel ist das Büroflächenangebot 2013 ebenfalls geschrumpft – von 157’000 m2 auf aktuell 119’000 m2. Nach wie vor treiben die grossen Pharmaunternehmungen die Nachfrage an. So mieteteRoche im Peter-Merian-Haus weitere Büroflächen an und plant eine neue Produktionsanlage am Standort Kleinbasel. Zusätzlich treten Firmen aus den Bereichen Finanz und Treuhand sowie die öffentliche Hand als nachfragestarke Interessenten in Erscheinung.
In Bern gehören die Bundesstellen und -betriebe mit zu den grössten Nachfragern auf dem Büromarkt. Die Angebotsfläche ging im Vergleich mit dem Vorjahr um rund 21’000 m2 auf 100’000 m2 zurück. Die stärksten Abnahmen waren im Stadtgebiet Bern und in der Region Ittigen/Zollikofen zu verzeichnen.
Ausgeweitetes Angebot in Genf
In Genf ist die Angebotsfläche im Gegensatz zu den meisten Deutschschweizer Märkten gestiegen – von 138’000 m2 auf 194’000 m2. Mit 4.5% lag die Angebotsquote Ende 2013 damit auf derselben Höhe wie im Wirtschaftsraum Zürich. Mehr als die Hälfte der Angebotszunahme fiel in der Stadt Genf selbst an, hauptsächlich bedingt durch Strukturänderungen im Private-Banking-Sektor und eine nachlassende Nachfrage der internationalen Organisationen. Die Mietpreise bewegtensich dadurch leicht nach unten. Sie sind jedoch im landesweiten Vergleich immer noch am höchsten. Colliers erwartet, dass sich der Wegzug der Unternehmen aus dem Genfer Stadtzentrum ähnlich wie in Bern verstärken wird. Profitieren werden neuere Arbeitsplatzzonen am Stadtrand und beim Flughafen. (Colliers/mc/pg)
