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Zürich – Ein deutlich gestiegenes Angebot in den Wohnimmobilienmärkten, die anhaltende Stadtorientierung sowie die steigende Nachfrage der Mieterinnen und Mieter nach kleinerer Wohnfläche: Dies sind drei Tendenzen, mit denen die Fachleute des Immobilien-Dienstleisters Wincasa im Schweizer Wohnmarkt rechnen. „Ein Fortgang dieser Entwicklungen wird die Preise in ländlichen Regionen unter Druck setzen“ sagt Bruno Kurz, Leiter Letting & Investment Advisory bei Wincasa.
Der aktuelle „Residential Snapshot“ der Research-Abteilung von Wincasa betrachtet die wichtigsten Messgrössen des Wohnimmoblienmarkts für den Zeitraum von Juli 2014 bis Juli 2015. Obwohl in der Betrachtungsperiode beispielsweise die mittlere Insertionszeit bei Wohnungsinseraten zurückgegangen ist, was auf einen Anstieg der kurzfristigen Nachfrage hindeutet, vermögen die Märkte trotz dieses Anstiegs das Flächenangebot heute nicht mehr vollständig zu absorbieren. Bruno Kurz, als Leiter Letting & Investment Advisory bei Wincasa zuständig dafür, Nachfrage und Angebot im Immobilienmarkt zusammenzubringen, macht das so fest: „Die Anzahl der Inserate nehmen zu. Das wachsende Wohnungsangebot wird kaum durch kürzere Insertionszeiten vollständig absorbiert.“
Leerwohnungsbestand: Noch kein Problem für den Markt
Obwohl die Leerstandindizes zwischen Sommer 2014 und 2015 noch leicht anstiegen, nimmt seither die Zahl der Leerwohnungen fast ausnahmslos überall zu – in gewissen Teilen der Schweiz (Winterthur, Lausanne, Arlesheim, Baden) gar massiv. Werden nun also Investoren für überhitztes Bauen in den letzten Jahren abgestraft? „Nein“, sagt Bruno Kurz, „ein Leerwohnungsbestand von knapp mehr als einem Prozent ist noch kein Problem für den hiesigen Immobilienmarkt.“ Dennoch rät er Investoren, vor allem in ländlichen Gebieten sehr genau auf die Standortattraktivität zu achten. „Die Anzahl schwer vermietbarer Überbauungen ausserhalb von Grosszentren wird zunehmen. Denn wir stellen fest, dass die Mieterinnen und Mieter die Stadtzentren mit ihren unmittelbaren Einzugsgebieten nach wir vor als attraktiver bewerten.“
Kein Potential nach oben bei den Preisen
Das kann mittelfristig in gewissen Regionen gar zu einem beständigen Angebotsüberhang führen. Mit der Folge, dass dies die Preise sowohl bei Mietwohnungen, Stockwerkeigentum und Einfamilienhäusern unter Druck setzen dürfte. Bruno Kurz, dessen Team pro Jahr 500 Wohnungen zum Erstbezug vermietet, ist der Meinung: „Mittelfristig gibt es bei den Preisen kein Erhöhungspotenzial mehr“. In Zürich etwa kühlt sich der Markt mit einer tendenziell zurückgehenden Preisentwicklung bereits leicht ab.
Der „Residential Snapshot“ von Wincasa untersucht die 10 bevölkerungsreichsten Bezirke der Schweiz und zeigt interessante unterschiedliche lokale und regionale Besonderheiten auf. Gerade auch bezüglich Bautätigkeit. So nahmen in verschiedenen Orten (Basel, Winterthur, Bülach, Lugano) die Bauvolumina weiterhin zu, an anderen Orten stellt sich eine Beruhigung ein. „Wir stellen fest, dass zunehmend in Erhaltung und Sanierung investiert wird“, beschreibt Bruno Kurz die generelle Entwicklung.
Ausrichtung auf „zielgruppengerechtes Wohnungsangebot“
Und wie wollen die Menschen in der Schweiz morgen und übermorgen wohnen? Gemäss ihrer aktuellen Analyse „Zukunft des Wohnens“ antizipieren die Fachleute bei Wincasa, dass die Flächenbelegung zurückgehen wird, die Wohnungsgrössen also abnehmen werden. Die Immobilienbranche spricht bei der Ausrichtung des künftigen Wohnungsbaus oder -umbaus von „zielgruppengerechtem Wohnungsangebot“. Gemeint sind die sich ändernden Wohn- und Pflegebedürfnisse einer immer älter werdenden Gesellschaft, die Tendenz zu mehr Single-Haushalten und der Wunsch nach Wohnungen mit Arbeitsplatzkonzepten. Kurz fügt an: „Effiziente Energielösungen und Digitalisierung sind andere wichtige Themen, mit denen wir uns auseinandersetzen. Die Investoren sind längst daran, sich nach diesen Bedürfnissen „moderner“ Menschen auszurichten.“
Die Residential Snapshots der Research & Strategy Abteilung werden jährlich publiziert und beleuchten die Kennzahlen und Entwicklungen im Schweizer Wohnimmobilienmarkt. (Wincasa/mc/pg)