Yonas Mulugeta, CEO und Teilhaber CSL Immobilien AG, im Interview
Von Karin Bosshard
Moneycab: Jede «Bruchbude» in Zürich ist für zwei Millionen oder mehr ausgeschrieben, ist der Tenor all jener, die mit Wohneigentum liebäugeln. Die Zahlen vom Statistischen Amt des Kantons sprechen eine andere Sprache. Was stimmt nun?
Yonas Mulugeta: Die Nachfrage nach Wohneigentum wird im aktuellen Marktumfeld nicht zuletzt auch durch die tiefen Hypothekarzinsen getrieben und führt unausweichlich zu hohen Preisen. Wer sich diese Preise nicht leisten kann oder möchte, hat in Zürich durchaus auch die Möglichkeit attraktive Objekte in der Agglomeration zu finden. Im internationalen Vergleich, ich denke da beispielsweise an London, sinken die Kaufpreise in Richtung Umland relativ schnell.
Ist die ganze Aufregung über die Preisexplosion von Wohneigentum in Zürich also nicht übertrieben?
Die hohe Nachfrage konzentriert sich in einem sehr kleinen Rayon. Und ja, wir sehen Übertreibungen, bei Liebhaberobjekten oder auch Kleininvestoren, welche bereit sind, für Anlageobjekte mehr als institutionelle Investoren zu zahlen. Hinter ihren Berechnungen stehen auch andere Überlegungen.
«Kleininvestoren sind bereit für Anlageobjekte mehr als institutionelle Investoren zu zahlen.» Yonas Mulugeta, CEO und Teilhaber, CSL Immobilien AG
Wie sieht es bei Wohneigentum in den anderen grossen Agglomerationen Basel, Bern und Genf aus?
Die Nachfrage nach Wohneigentum ist nach wie vor in allen genannten Agglomerationen hoch. Allerdings muss man auch differenzieren, nicht jedes Produkt findet pauschal einen Abnehmer, dies gilt insbesondere im höheren Preissegment. Nicht zuletzt beschränken auch die Restriktionen der Banken bei der Vergabe von Hypotheken den Eigentumsmarkt.
Sind die guten Zeiten für Verkäufer von Wohnimmobilien demnach vorbei?
Nein, der Markt zeigt sich weiterhin stabil.
Im Gegensatz zu den Einfamilienhäusern boomt der Bau von Eigentumswohnungen immer noch. Wie erklären Sie sich das?
Einfamilienhäuser haben in der Regel einen viel höheren Landanteil, der auch vom Käufer bezahlt werden muss. Daher ist natürlich Stockwerkeigentum auf den Quadratmeter gerechnet erschwinglicher. Und da schliesst sich der Kreis mit Ihrer Frage zu den hohen Preisen. Zudem spüren wir, dass die Anbindung an den öffentlichen Verkehr beim Erwerb von Eigentum ein wichtiger Faktor ist. Diese Lagequalität bieten Eigentumswohnungen eher.
«Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr beim Erwerb von Eigentum ist ein wichtiger Faktor.»
Die Zahl der ausgeschriebenen Mietwohnungen steigt in vielen Regionen, und die Insertionszeiten haben sich wieder etwas verkürzt. Führen längere Insertionszeiten zu sinkenden Mieten?
Wenn Mietwohnungen nicht absorbiert werden, bleibt als ultima ratio nur die Mietpreissenkung, die für Eigentümer sehr schmerzhaft ist.
Beobachten Sie also gesamtschweizerisch eine Marktentspannung bei Mietwohnungen?
Die gesamtschweizerische Leerstandquote täuscht auf den ersten Blick, es gibt in den Zentren nach wie vor eine Wohnungsknappheit. Anders sieht es in dezentraleren Gebieten aus, wo sich die hohe Bautätigkeit der vergangenen Jahre auswirkt.
«Es gibt in den Zentren nach wie vor eine Wohnungsknappheit.»
Die Digitalisierung ist der wohl meistgenannte Trend in der Immobilienwirtschaft. Wann werden sich Ihrer Ansicht nach digitale Helfer im Markt durchsetzen?
Viele digitale Helfer sind bei uns seit langem in Einsatz. Es gibt nicht den Zeitpunkt X, an dem sich alles durchsetzt. Wir führen Schritt für Schritt Innovationen ein und müssen dabei auch mal erst mit Kinderkrankheiten umgehen.
Welche digitalen Helfer werden sich in Wohnimmobilien und welche in Büroimmobilien durchsetzen?
Das Internet of Things, kurz IoT, also die Vernetzung des Gebäudes mit der Umwelt wird sich immer mehr durchsetzen. Wir sind nicht weit von dem Moment entfernt, in dem mein Auto dem Büro sagt, dass wir gleich dort sind und die Kaffeemaschine schon einmal den Cappuccino bereitmachen kann.
«Die Vernetzung des Gebäudes mit der Umwelt wird sich immer mehr durchsetzen.»
Büroimmobilien sowie Gewerbe- und Industrieobjekte stehen unter Druck. Oft klaffen die Wert- und Preisvorstellungen zwischen Anbieter und Käufern weit auseinander. Was raten Sie den Parteien?
Das würde ich nicht so pauschalisieren. Grundsätzlich gehören zu einer Transaktion immer zwei Parteien und wir sehen aktuell einen sehr liquiden Markt. Für gute Objekte gibt es eine hohe Zahlungsbereitschaft, die aber auch risikoadjustiert sein muss.
«Für gute Objekte gibt es eine hohe Zahlungsbereitschaft, die aber auch risikoadjustiert sein muss.»
Leerstände bei Geschäftsimmobilien gehören zum Alltag. Die sogenannten Pop-up-Stores sind im Sinne einer Zwischennutzung deshalb en vogue. Ihre Erfahrungen und Beobachtungen? Rechnet sich das wirklich?
Die Zahlungsbereitschaft der Pop-up-Stores ist in der Regel nicht so hoch, sie bietet aber eine immaterielle Aufwertung der Liegenschaft und ist auf jeden Fall wirtschaftlicher als ein Leerstand.
Auch das Kleingewerbe steht seit der Eurokrise und der enormen Entwicklung des Onlinehandels unter starkem Druck. Häufige Mieterwechsel und wandelnde Zielgruppen stellen die Betreiber solcher Liegenschaften vor grosse Herausforderungen. Wie lautet Ihr Ratschlag für die Praxis?
Auch hier gibt es kein Allheilmittel. Für die unterschiedlichen Lagen gibt es diverse Lösungen von kreativen Food-Konzepten an Frequenzlagen zu Nutzungsänderungen im Rahmen von Projektentwicklungen wie zum Beispiel die Verkleinerung des Retail-Anteils zu Gunsten von Gartenwohnungen. Tatsache ist aber, dass der Strukturwandel anhalten wird.
Zum Gesprächspartner
Yonas Mulugeta studierte Architektur und internationales Immobilienmanagement und schloss zuletzt einen Executive MBA an der Hochschule St. Gallen ab. Er befasst sich seit mehr als 20 Jahren mit der Entwicklung, Realisierung und Vermarktung von anspruchsvollen Immobilienprojekten und bringt eine grosse Erfahrung rund um den gesamten Immobilienzyklus mit. Seit über sechs Jahren ist er CEO und Teilhaber der CSL Immobilien AG. LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/yonas-mulugeta-69b08b65/
Zum Unternehmen
CSL Immobilien steht für profilierte Dienstleistungen rund um Wohn- und kommerzielle Liegenschaften. Die Teams aus erfahrenen Fachleuten bieten den Kunden vernetzte und exakt abgestimmte Servicepakete – von Immobilienentwicklung und -marketing über Bauherrenberatung, Verkauf und Vermietung bis zu Marktanalysen, Research, Bewertung und Bewirtschaftung. www.csl-immobilien.ch
