Zürich – Trotz des jüngsten Zinsrückgangs auf neue Tiefstwerte ist kein neuer Boom bei Eigenheimen zu erwarten. Zu diesen Schluss kommt die Grossbank UBS in ihrer jüngsten Studie über Schweizer Immobilien. Die Bank rechnet auch nicht mit einer Beschleunigung der Bautätigkeit. Dafür dürfte die negative Zinswelt den Leerstand jedoch auf aktuell hohem Niveau zementieren.
Die nochmals gesunkenen Zinsen hätten nur noch einen begrenzten Effekt auf die Zahlungsbereitschaft der Haushalte für ein Eigenheim und somit wenig Einfluss auf die Gesamtnachfrage nach den eigenen vier Wänden. Die Hypothekarzinsen lägen bereits seit einigen Jahren so tief, dass die Kapitalkosten eines Eigenheims das Haushaltsbudget insgesamt relativ wenig belasten würden. Wegen der zu erwartenden konjunkturellen Abkühlung sei keine Beschleunigung der Preisanstiege zu erwarten, sondern bestenfalls gleichbleibende Steigerungsraten. Regional kann es allerdings Unterschiede geben.
Tragbarkeitsregeln dämpfen Preissteierungspotenzial
Auch schränkten die Tragbarkeitsregeln und Eigenmittelvorschriften das Potenzial für weitere Preissteigerungen ein. Höhere Preise seien nur bei steigenden Einkommen und Vermögen oder weniger Wohnfläche pro Kopf möglich. Zudem nehme der Kostenvorteil des Eigenheims gegenüber einer Mietwohnung ab, da die Mieten zum Teil deutlich sinken würden und die Mietkosten damit nicht mehr viel über denen mit einem Eigenheim verbundenen Aufwendungen lägen.
Bei Renditeliegenschaften sei bis Ende 2020 aber mit steigenden Preisen zu rechnen. Wegen des Anlagenotstands lenkten institutionelle Investoren weiterhin viel Kapital in den Immobilienmarkt. Die meisten Pensionskassen hätten noch ausreichend Spielraum, weiter in Immobilien zu investieren.
Limitierter Einfluss der Negativzinsen
Die tiefen Zinsen seit der Finanzkrise liessen die Kapitalkosten zwar massiv sinken und begünstigten so den Bauboom bei Mehrfamilienhäusern. Auf die Bautätigkeit habe die Einführung der Negativzinsen 2015 keinen direkt erkennbaren Einfluss gehabt. Die Tiefzinsen dürften zwar die Bautätigkeit hoch halten und so einen Abbau der Leerstände verlangsamen. Mit einer Beschleunigung der Bautätigkeit rechne die Bank aber nicht.
Selbstregulierung dürfte nur im tieferen Preissegment zu spüren sein
Die neuen Selbstregulierungsmassnahmen dürften das Geschäft mit Renditeliegenschaften nach Ansicht der Grossbank im tiefen Preissegment beeinflussen, da dort die Preise durch hohen Fremdkapitaleinsatz in die Höhe getrieben wurden. Neu müssen die Investoren mindestens 25 (bisher 10) Prozent des Belehnungswerts mit eigenen Mitteln finanzieren. Zudem muss bei Renditeobjekten die Hypothekarschuld neu innert maximal 10 (15) Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisieret werden.
«Wir gehen davon aus, dass Mehrfamilienhaus-Investoren mit hohem Fremdkapitaleinsatz primär im Bereich zwischen 3 und 10 Millionen Franken aktiv sind», heisst es in der Studie. Die höhere Zahlungsbereitschaft für Objekte in diesem Preissegment dürfte aufgrund der Regulierung abnehmen und so der Markt für institutionelle Anleger an Attraktivität gewinnen.
SNB sieht grösste Risiken im Mehrfamilienhausmarkt
In den letzten Jahren sei der Fremdkapitaleinsatz beim Erwerb von Wohnrenditeliegenschaften durch kommerzielle Investoren wieder angestiegen. Die SNB sieht auf dem Mehrfamilienhausmarkt die grössten Risiken. Die Attraktivität von Mehrfamilienhausinvestitionen soll reduziert werden. Aus Sicht des Regulators besteht das Risiko einer Marktüberhitzung oder sogar einer Blasenbildung.
Risiken sieht die SNB darin, dass im vergangenen Jahr in Regionen mit überdurchschnittlich hohem Leerstand die ausstehenden Kredite zugenommen hätten. Ein grosses Risiko bestehe zudem in einem konjunkturbedingten Stopp der Nettozuwanderung. Ein Sprung der Leerstandsquote auf gegen 4 Prozent würde in der Peripherie zu Wertkorrekturen führen, was Investoren mit hohem Fremdkapitaleinsatz empfindlich treffen würde. Der Anstieg der Leerstände in den vergangenen zwei Jahren sei zu einem grossen Teil dem rückläufigen Bevölkerungswachstum geschuldet. (awp/mc/pg)