Tätigkeit:
Die ImmoMentum AG ist eine Immobiliengesellschaft, welche an der BX Berne eXchange kotiert ist. Der Investitionsfokus liegt bei Mietwohnungen mit stabilen Cashflows, basierend auf günstigen Mietzinsen. Die meisten Objekte befinden sich in peripheren Lagen. Der Anteil an Gewerbeflächen im Portfolio ist sehr gering. Die Dividendenpolitik basiert auf einer längerfristigen steuerfreien Ausschüttungspolitik, sofern es keine Opportunitäten für den Portfolioausbau gibt.
Geschäftsjahr 2016:
In einem anspruchsvollen Umfeld mit regional sinkenden Mieten und einer landesweit ansteigenden Leerstandsquote konnte die ImmoMentum AG ihre Mietzinseinnahmen um 0.9% auf CHF 14’301’041.steigern. Der Wert des Immobilien-Portfolios wuchs als Folge verschiedener wertvermehrender Investitionen und dank des Kaufs eines Mehrfamilienhauses in Klosters/GR auf CHF 248.8 Millionen. Am Bilanzstichtag beinhaltete das Liegenschaftsverzeichnis der ImmoMentum AG insgesamt 32 Objekte mit total 827 Mietwohnungen und einer Gewerbefläche von 12’448 Quadratmetern sowie einer Bauparzelle in Rickenbach b. Wil, auf der zurzeit ein Bauprojekt realisiert wird. Aufgrund der sinkenden Zinskosten konnte der Reingewinn um 6% auf CHF 2.2 Mio. gesteigert werden. Der NAV erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 2.2% auf CHF 2‘142 (nach erfolgten Ausschüttungen). An der kommenden Generalversammlung vom 18. Mai 2017 können die Aktionäre über eine Nennwertreduktion von CHF 90 pro Anteil abstimmen, dies entspricht einer Rendite von 3.4%.
Ausblick:
Ohne weitere regulatorische oder fiskalische Überraschungen erwartet der Verwaltungsrat der ImmoMentum AG für das laufende Jahr erneut eine NAVRendite von mindestens 6% nach Steuern.
Fazit:
Mit dem veröffentlichten Zahlenkranz haben die Ostschweizer die eigenen Ziele der NAV Wertsteigerung von 6% bis 6.5% mit 6.7% übertroffen. Der durchschnittliche Zinssatz auf den verzinslichen Fremdmitteln von 1.54%, mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 5.8 Jahren, kann als attraktiv bezeichnet werden. Die aktuelle Prämie zum NAV von 22%, liegt leicht über dem Sektorendurschnitt von 20%. Die steuerfreie Auszahlungsrendite basierend auf den geplanten CHF 90 pro Aktie liegt mit 3.4% über dem Sektorendurchschnitt von rund 3%. Aufgrund des hohen Nominalwertes von CHF 960 pro Aktie, können auch künftig noch mehrere Nennwertreduktionen durchgeführt werden. Zudem verfügt die Gesellschaft noch über weitere Kapitaleinlagereserven, die steuerfrei ausgeschüttet werden können. Auch dieses Jahr wurde das Portfolio aus steuerlichen Gründen abgeschrieben, was sich auf den Reingewinn auswirkt bzw. das hohe KGV relativiert. Die Eigenkapitalrendite von 4.10% liegt leicht unter dem Branchenwert. Die künftige Kursentwicklung dürfte sich in stabilen Bahnen bewegen. Auch im nächsten Jahr dürften die Anleger mit einer steuerfreien Ausschüttung auf dem aktuellen Niveau rechnen, ausser die Opportunitätsoption wird eingelöst. Nach einem starken Kursanstieg in den letzten Jahren, hat sich der Preis auf dem Niveau von CHF 2‘600 stabilisiert. (ZKB/mc/ps)
Disclaimer:
Diese Seiten wurden nicht vom Research der Zürcher Kantonalbank erstellt, sondern von der Organisationseinheit Handel für nicht kotierte Aktien, und unterstehen somit nicht den Richtlinien zur Sicherstellung der Unabhängigkeit der Finanzanalyse der Schweizerischen Bankiervereinigung.
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