EY: Investoren in der Schweiz sehen Immobilien als präferierte Anlageklasse
Zürich – Die neueste Ausgabe des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt zeigt klar: 93% der befragten Immobilieninvestoren betrachten die Schweiz im Jahr 2025 weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Dies lässt sich auf die stabile Wirtschaft sowie den trotz der geopolitischen Veränderungen weiterhin lukrativen Standort zurückführen. Im Vergleich zum Vorjahr wird im Allgemeinen eine leicht abnehmende Attraktivität erwartet (2023: 98%). Während bei der vorjährigen Umfrage noch 38% der Investoren den Markt als sehr attraktiv einschätzten, sind es in diesem Jahr noch 35%.
60% der Befragten erwarten für das Jahr 2025 ein ansteigendes Investmentvolumen. Diese Einschätzung lässt sich gemäss den Umfrageteilnehmern primär mit den über das letzte Jahr hinweg durchgeführten Zinssenkungen erklären. Lediglich 5% der befragten Investoren stimmen der Aussage zu, dass sich das Investitionsvolumen im Jahr 2025 rückläufig entwickeln wird. Der Vorjahreswert lag hier mit 18% noch deutlich höher.
Diese Zuversicht zeigt sich auch bei der Frage, ob Immobilien im Jahr 2025 die präferierte Anlageklasse sind: Die grosse Mehrheit der Befragten (89%) gibt an, dass dies der Fall ist. Nur 11% der befragten Investoren geben an, dass Immobilien nicht ihre präferierte Anlageklasse sind.
Die Ergebnisse der Studie beruhen auf einer im November 2024 durchgeführten Umfrage, an der 106 Immobilienexperten und Investoren teilgenommen haben, welche in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren. Dazu gehören unter anderem Banken, Versicherungen, Pensionskassen, Immobilienfonds, Anlagestiftungen, Immobilienunternehmen, Entwickler, Immobiliendienstleister, Family Offices sowie vermögende Privatinvestoren.
Investoren glauben an zunehmende Attraktivität von Schweizer Immobilien
85% der befragten Investoren glauben, dass die Attraktivität von Immobilien gegenüber alternativen Assetklassen im Jahr 2025 wieder zunehmen wird. «Dieses Ergebnis zeugt von einem bemerkenswerten Konsens hinsichtlich der Einschätzung zukünftiger Entwicklungen am Immobilieninvestmentmarkt und offenbart das kollektive Vertrauen, das Investoren in die Assetklasse Immobilie setzen», sagt Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate, Construction & Building Material bei EY in der Schweiz. Rund 79% der Befragten prognostizieren, dass die Zahl der Portfoliotransaktionen im Jahr 2025 wieder zunehmen wird. «Diese Einschätzung deutet auf eine Erholung am Markt im Vergleich zu der im Vorjahr beobachtenden Vorsicht in Bezug auf die zukünftige Marktentwicklung hin», sagt Zaugg.
Die Mehrheit der Befragten (84%) stimmt der Aussage voll oder eher zu, dass Renditen sich über die wesentlichen Nutzungsklassen hinweg zu stabilisieren scheinen und im Jahr 2025 daher in der Breite mit keinen weiteren Preisrückgängen zu rechnen ist. 80% der Befragten erwarten, dass das Umfeld für Projektentwickler im Jahr 2025 weiterhin schwierig bleibt. Bei der Frage, ob die Leitzinssenkung ein Befreiungsschlag für die Branche ist, ist ein geteiltes Meinungsbild festzustellen. Rund 52% der Befragten sind der Meinung, die Leitzinssenkung sei noch kein Befreiungsschlag, während rund 48% davon ausgehen.
Wohnimmobilien bleiben der Investitionsschwerpunkt insbesondre in Subzentren, Logistik und Büro gewinnen an Beliebtheit
Wohnimmobilien bleiben weiterhin die beliebteste Anlageklasse. Mit rund 74% der Befragten geben zudem mehr Investoren an, ihren Investmentfokus stark auf Wohnimmobilien zu richten (Vorjahr: 67%). An den Top-9-Standorten (Basel, Bern, Genf, Lausanne, Lugano, Luzern, St. Gallen, Zug und Zürich) liegt der Investmentfokus der befragten Investoren auf Wohnimmobilien (58%), gefolgt von Büroimmobilien (27%).
Ausserhalb der Top-9-Standorte liegt der Investmentfokus mit 79% sogar noch stärker auf Wohnimmobilien, während Büro- und Einzelhandelsimmobilien nur wenig nachgefragt werden und 11%, beziehungsweise 10% erreichen. «Dass ausserhalb der Städte der Fokus noch stärker auf Wohnimmobilien gerichtet ist, deckt sich mit den Erkenntnissen der im Vorfeld des Trendbarometers durchgeführten Roundtables mit insgesamt 19 Akteuren aus der Schweizer Immobilienwirtschaft. Mietzinsregulierungen und Einsprachen erschweren Bauprojekte, insbesondere in Städten wie Genf und Basel und eine strenge Bewilligungspraxis und Lärmschutzvorschriften erschweren die Innenverdichtung sowie die Erreichung der Klimaziele. Die Befragten setzen daher vermehrt auf Wohnimmobilien ausserhalb der grossen Städte», sagt Erik Ganz, Director Real Estate Assurance Financial Services und Advisory bei EY in der Schweiz.
Die grosse Mehrheit der Befragten (96%) stimmt der Aussage zu oder eher zu, dass die Investition in Mehrfamilienhäuser weiterhin als sichere Anlagestrategie gesehen wird, was eine Erhöhung des Investitionsvolumens bedingt.
Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich eine gestiegene Investitionstendenz in den Bereichen Logistik- und Büroimmobilien (plus 9 bis 10 Prozentpunkte). 52%, beziehungsweise 48% der Befragten geben an, dass diese Nutzungsarten im eigenen Investmentfokus stehen. Logistikimmobilien sind damit die zweitbeliebteste Anlageklasse unter den Investoren. Ebenfalls gefragt sind Betreiberimmobilien wie Data Center- und Life Science-/Health Care-Immobilien. Die Hotellerie sowie Shopping-Center verzeichnen zwar eine leichte Zunahme, jedoch stehen diese insgesamt nur gering im Fokus der Investoren. «Trotz der Ungewissheit durch Home Office und hybride Arbeitsmodelle, steigen Büroimmobilien gegenüber dem Vorjahr leicht in der Gunst der Investoren (plus 1 Platz). Für internationale Mieter von Büroflächen sind Nachhaltigkeitszertifikate essenziel. Die Investoren rechnen vor allem bei modernen Büroimmobilien an zentraler Lage mit stabilen oder gar leicht steigenden Preisen», sagt Ganz.
Dennoch sind Büroflächen auch weiterhin mit Vorsicht fallbezogen zu beurteilen: Bei der Frage, welche Immobilien-Klassen an den Schweizer Top-9-Standorten besonders im Investmentfokus stehen werden, büssen Büroimmobilien überall ein, ausser in Zug und Lugano. An den Standorten Bern und Lausanne ist der grösste Rückgang des Fokus auf Büroimmobilien zu verzeichnen (-7%). Währenddessen gewinnt der Detailhandel an allen Standorten an Aufmerksamkeit. Den grössten Zuwachs verzeichnen Basel und Bern (+12%).
Die Nutzung von künstlicher Intelligenz nimmt zu und Nachhaltigkeit ist ein Thema, das bleibt
37% der Befragten nutzen KI bereits aktiv für die Verarbeitung von Bild-, Sprach- und Audiodaten. Für weitere 28% der Befragten befindet sich der Einsatz von KI in diesem Feld in Planung. «Dies ist insofern beachtlich, als dass im Vorjahr nur 6% der befragten Immobilienakteure angaben, KI aktiv in ihrem Unternehmen zu nutzen. Ein beachtlicher Anteil der Umfrageteilnehmer scheint flexibel und rasch im Bereich KI reagiert zu haben, oder beabsichtigt, das zu tun. Trotz der positiven Studienergebnisse steht die Schweizer Immobilienwelt, was KI angeht, noch in den Kinderschuhen und es fehlt an belastbaren Use Cases. Die Branche ist gefordert mit den Entwicklungen anderer Industrien Schritt zu halten», sagt Ganz.
Im Bereich der Datenanalyse und -verarbeitung – zum Beispiel für Kunden-, Markt- und Transaktionsdaten – nutzen 26% der Befragten KI bereits aktiv, weitere 33% planen in dieser Hinsicht den Einsatz von KI.
Während die KI Einzug ins operative Geschäft der Immobilienakteure hält, bleibt die Nachhaltigkeit weiterhin ein Thema: 88% der Befragten geben an, dass die Preisdifferenz bei «grünen» und «braunen» Immobilien weiter zunehmen wird. 77% der Befragten sind der Meinung, dass die Einführung verbindlicher Mindeststandards für Energieeffizienz bei Wohngebäuden Planungssicherheit für Modernisierungsmassnahmen schafft. Etwa 71% der Befragten sind der Ansicht, dass Energieeffizienz und Taxonomie-Konformität den Immobilienwert steigern und kostengünstige Finanzierungen ermöglichen.
Megatrends: Demografischer Wandel bleibt am wichtigsten, Zinsentwicklung verdrängt Nachhaltigkeit
Die überwiegende Mehrheit der Befragten (97%) prognostiziert, dass in den kommenden Jahren demografische Veränderungen einen erheblichen Einfluss auf den schweizerischen Immobilienmarkt haben werden. Wie schon im Vorjahr wird die demografische Entwicklung damit erneut als wichtigster Megatrend für den Schweizer Immobilienmarkt angesehen.
Rund 87% der Befragten Investoren schätzen die künftige Zinsentwicklung als Megatrend ein, der den Schweizer Immobilienmarkt in den kommenden fünf bis zehn Jahren stark beeinflussen wird. Damit überholt die Zinsentwicklung den Megatrend Klimawandel und ESG und wird als zweitwichtigster Megatrend für den Schweizer Immobilienmarkt eingeschätzt. Statt wie im Vorjahr 91%, sind dieses Jahr noch 83% der Befragten der Meinung, dass Klimawandel und ESG in den nächsten fünf bis zehn Jahren einen erheblichen Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt haben werden. (EY/mc/ps)
