Zürich – Die Schweizer Pensionskassen unterliegen bei ihren Immobilienanlagen einem «Home Bias», der sie bares Geld kosten könnte. So sind derzeit nur ein Anteil von zehn Prozent an den gesamten Immobilienanlagen der Pensionskassen in Immobilien im Ausland investiert. Auch künftig wollen 35 Prozent der Schweizer Pensionskassen ihre heimischen, direkt gehaltenen Bestände ausweiten. Im Ausland möchte hingegen rund ein Drittel der Befragten die indirekten Anlagen aufstocken – von zusätzlichen direkten Investments sehen dort aber alle ab.
Das sind Ergebnisse einer Studie, die EY Real Estate und die Hochschule Luzern im Rahmen eines gemeinsamen Forschungsprojekts erhoben haben. Dafür wurden insgesamt 53 Pensionskassen befragt, die – nach Kassengrössen geclustert – einen repräsentativen Querschnitt der Branche abbilden und kumuliert ein Vermögen von mehr als 240 Milliarden Schweizer Franken verwalten.
Diversifikation und Renditepotenzial motivieren zu Auslandsinvestitionen
«Ein stärkeres Engagement der Pensionskassen bei Auslandsimmobilien ist nicht nur unter dem Gesichtspunkt der vielerorts höheren Renditepotenziale empfehlenswert», sagt Claudio Rudolf, Leiter Real Estate bei EY Schweiz. «Auch die internationale Diversifikation ist ein gewichtiges Argument.» So gaben 56 Prozent der Befragten als Motivation für ihre Auslandsinvestitionen auch die höheren dort erzielbaren Renditen an – noch wichtiger war ihnen aber die dadurch erreichte Portfoliodiversifikation. Ein eng verwandtes, von den Befragten ebenfalls oft genanntes Argument ist der Zugang zu neuen Märkten und – anders gewendet – die spärlichen Reinvestitionsmöglichkeiten und das hohe Preisniveau auf dem heimischen Schweizer Immobilienmarkt.
Professionalisierung bei Auslandsimmobilien schlägt sich in Performance nieder
Immerhin 59 Prozent der Umfrageteilnehmer verfolgen eine dezidierte Auslandsstrategie. Allerdings verfügen 72 Prozent der Pensionskassen nicht über eine interne Abteilung für Auslandsimmobilien. Auffällig ist auch: Bei Auslandsimmobilien sind vergleichsweise kleinere Pensionskassen überrepräsentiert, die jedoch fast nie mit interner Expertise ausgestattet sind. «Die Professionalisierung der Branche in Hinblick auf ihre Auslandsaktivitäten ist unbedingt notwendig», sagt Dr. Casper Studer, Senior Manager bei EY Real Estate Schweiz. «Bei den Auslandsstrategien geht es nicht nur darum quantitativ aufzustocken, sondern gleichzeitig auch die beste Qualität zu gewährleisten, die sich letztlich in der realisierten Rendite niederschlägt.» So erreichten die befragten Pensionskassen mit einer spezialisierten internen Abteilung eine signifikant höhere Performance mit ihren Auslandsimmobilien.
Core-Strategie auch im Ausland massgeblich
Die Befragten Pensionskassen fokussieren sich bei Ankäufen im Ausland mehrheitlich auf den Bürosektor, wohingegen ihr Fokus im Inland häufiger auf Wohnimmobilien liegt. Die Mehrheit investiert ihr Kapital in ausländische Core-Immobilien. So haben 87 Prozent der Pensionskassen mindestens die Hälfte ihrer Auslandsimmobilien im Core-Segment erworben. Auch in Zukunft wollen die befragten Pensionskassen die Mehrheit ihrer Anteile in Core-Immobilien halten. Ein Viertel der Befragten gab sogar an, die Auslandsbestände in diesem Segment weiter erhöhen zu wollen. Als deutlichste Hindernisse für Immobilieninvestitionen werden von den Umfrageteilnehmern Währungsrisiken, sowie rechtliche und politische Risiken betrachtet. Insbesondere die Pensionskassen, die bereits Erfahrung mit Immobilieninvestments im Ausland haben, identifizierten die damit verbundenen Kosten als grosses Hindernis. (EY/mc/ps)