EY: Wohnimmobilien stehen 2015 klar im Fokus

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Zürich – Immobilieninvestitionen bleiben in der Schweiz 2015 weiterhin interessant: Von nahezu allen Befragten (97 Prozent) wird der hiesige Immobilienmarkt als attraktiv bzw. sehr attraktiv bezeichnet. Somit lässt sich eine Steigerung des Standortvorteils gegenüber dem Vorjahr (2014: 80 Prozent) verzeichnen. Dies ergab die aktuelle Umfrage des Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmens EY. Auch im europäischen Vergleich schneidet die Schweiz noch besser als im Vorjahr ab und kann sich als gefragter Investitionsstandort beweisen.

«Trotz regulatorischer Veränderungen und jüngsten Volksentscheiden, gewährleistet die Attraktivität des Wirtschaftsstandortes Schweiz nach wie vor Anlagesicherheit. Die sich aktuell zuspitzende Krise der russischen Wirtschaft durch die Abwertung des Rubels und der dadurch befürchteten Kapitalflucht könnte Auswirkungen auf den Schweizer Immobilienmarkt haben», so Daniel Zaugg, Partner und Sector Leader Real Estate bei EY Schweiz.

Risikoreiche Investments gewinnen an Bedeutung
Die Risikobereitschaft der Investoren bleibt weiterhin hoch (77 Prozent; 2014: 70 Prozent). Zeitgleich soll die Investitionstätigkeit von Schweizer Anlegern im Ausland zunehmen (73 Prozent), da höhere Renditeerwartungen sowie die begrenzten Investitionsmöglichkeiten im Heimmarkt diese interessanter machen. Bezüglich Inbound-Investments herrscht hingegen weiterhin Unentschlossenheit darüber, ob internationale Investoren ihren Anteil am Transaktionsvolumen in der Schweiz steigern werden oder nicht (53 Prozent Zustimmung). Laut den aktuellen EY-Umfrageergebnissen stehen erfolgreichen Transaktionen abweichende Kaufpreisvorstellungen (96 Prozent) sowie die Höhe an erforderlichem Eigenkapital (77 Prozent) im Wege.

Alternative Finanzierungsmöglichkeiten
Die Investoren beurteilen alternative Finanzierungsquellen, etwa durch Unternehmensanleihen (83 Prozent) sowie Versicherungen oder auch Pensionskassen (63 Prozent), als besonders bedeutsam. Einen wachsenden Trend sehen Investoren auf dem Verbriefungsmarkt, der gemäss 67 Prozent im Jahr 2015 weiter an Bedeutung gewinnen wird. «Trotz des stabilen Finanzierungsmarkts hinterlässt der Bankenstresstest Spuren im Immobilienmarktumfeld: Etwas mehr als die Hälfte der Befragten erwartet eine Verminderung der Finanzierungsaktivitäten aufgrund der erhöhten Eigenkapitalanforderungen. Dies dürfte die weiteren Verdrängung der Akteure mit hohem Fremdkapitaleinsatz oder diese gar zum Verkauf zwingen», erklärt Daniel Zaugg.

Versicherer und Immobilienfonds stärkste Käufergruppe
Der Untersuchung zufolge geht eine besonders hohe Immobiliennachfrage von Versicherungen (100 Prozent) und Immobilienfonds (100 Prozent) aus. Diese Akteure lösen somit im Vergleich zum Vorjahr die eigenkapitalstarken Family Offices (2014: 100 Prozent) als aktivste Käufergruppe ab. Dem Trend des Vorjahres folgend befinden sich auf der Immobilienverkäuferseite nach wie vor Banken (88 Prozent). Diese Spitzenposition teilen sich Finanzinstitute neu mit Unternehmen, deren Kerngeschäfte keinen immobilienspezifischen Fokus haben (88 Prozent; 2014: 72 Prozent).

Steigende Preise, Investmentbereitschaft und Nachfrage für Wohnimmobilien an erstklassiger Lage
Investoren legen ihr Hauptaugenmerk weiterhin auf Wohnimmobilien: 88 Prozent bezeichnen diese Nutzungsart als mittel bis sehr bedeutend in ihrem Investmentfokus. Von allen zentral gelegenen Immobiliensegmenten rechnen für den Wohnimmobilienmarkt mit Abstand die meisten Befragten mit Preissteigerungen (69 Prozent), im Vorjahr waren es noch 58 Prozent. Wohnimmobilien werden am stärksten in Luzern (61 Prozent), St. Gallen (53 Prozent) und Basel (49 Prozent) nachgefragt. Zürich ist neu nicht mehr unter den Top 3-Standorten für Wohnobjekte vertreten (2104: Luzern: 50 Prozent; St. Gallen: 45 Prozent; Zürich: 42 Prozent). «Dies dürfte an den bereits sehr hohen Preisen in Zürich liegen. Die Spitzenplätze im Standort-Ranking bieten im Vergleich eine höhere Rendite bei gleichzeitig überschaubaren Risiken», erklärt André Mathis, Senior Manager Real Estate bei EY Schweiz.

Büroimmobilien werden lageabhängig moderat (38 Prozent) bis gering (31 Prozent) nachgefragt. Dieser Trend setzt sich wie im Vorjahr beinahe unverändert fort (2014: 39 Prozent moderat; 31 Prozent gering). Das grosse Angebot an Bauprojekten steht im Ungleichgewicht zur gleichzeitig eher bescheidenden Nachfrage. Obwohl für Büroliegenschaften in sehr guten Lagen sowohl stabile (42 Prozent) als auch sinkende (46 Prozent) Preise erwartet werden, haben diese leicht an Dynamik verloren. Das Standort-Interesse ist bei Büroimmobilien schweizweit ausgeglichen: Zürich (27 Prozent) und Bern (22 Prozent) können sich jedoch als beliebteste Regionen im Investmentfokus auf den vorderen Rängen platzieren.

«Büroimmobilien, auch in Top-Lagen, werden nicht mehr uneingeschränkt positiv betrachtet. Entscheidend sind effiziente Büroflächen, eine langfristige Vermietbarkeit der Immobilie und eine stabile Mieterstruktur», sagt André Mathis.

Bei Hotels wird von einer stabilen Preisentwicklung an sehr guten Standorten (68 Prozent) und von rückläufigen Preisen an Sekundärlagen (58 Prozent) sowie peripheren Standorten (79 Prozent) ausgegangen. Diese Aussagen beziehen sich vor allem auf Stadthotels und weniger auf Ressorthotels. Der Hotelmarkt ist zudem stark fragmentiert, da sich einerseits hochvermögende und andererseits institutionelle Investoren aktiv beteiligen, deren unterschiedliche Zielsetzung eine angemessene Rendite beinhaltet. Auch bei den Einzelhandelsobjekten ist die Lage von zentraler Bedeutung: An 1-a-Standorten entwickeln sich die Preise stabil (62 Prozent), bei 1-b-Standorten (72 Prozent) und bei Objekten in der Peripherie (84 Prozent) ist der Ausblick jedoch negativ.

«Da der Verdrängungskampf in diesem Segment zunimmt, ist die Lage und das Objekt von zentraler Bedeutung. Der stärkere Anstieg der Verkaufsflächen steht nicht im Verhältnis zu den Detailhandelsumsätzen. Als stetig zunehmende Konkurrenz gilt der E-Commerce Bereich», sagt Daniel Zaugg. Im Retail-Bereich wird der Markt für Einkaufszentren in Schweizer Städten als gesättigt angesehen (96 Prozent). Zudem sehen 69 Prozent klassische Warenhäuser gar als Auslaufmodell. (EY/mc/pg)

Informationen zur Studie
Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt erscheint seit 2010 jährlich für die Schweiz und wurde 2006 in Deutschland initiiert. Befragt wurden 125 Investoren im Schweizer Immobilienmarkt (unter anderem Banken, Versicherungen, Immobilienfonds, Immobilien-AGs und Baugenossenschaften). Die Umfrage wurde im November/Dezember 2014 durchgeführt. Die Umfrageergebnisse stehen auf der Website unter www.ey.com/ch zum Download zur Verfügung.