SGKB Investment views: Immobilienfonds – Trotz hohen Agios einen Blick wert

St. Gallen – Die Preise für Schweizer Immobilienfonds haben in den letzten Monaten deutlich zugelegt. Das Agio, der Aufpreis des Börsenkurses gegenüber der Bewertung der Liegenschaften in den Fonds, ist wieder auf Werte über 30% gestiegen. Das ist viel und bedeutet ein gestiegenes Rückschlagrisiko, wenn sich die Stimmung an den Finanzmärkten ins Negative dreht wie Ende 2018. Dennoch sind Schweizer Immobilienfonds als Ergänzung im Portfolio einen genauen Blick wert.

Obschon der Leerwohnungsbestand steigt und in einigen Regionen die Marke von 5% überschritten hat, ist die Gefahr eines Einbruchs im Immobilienmarkt gering. Zwar werden die Mieterträge in den betroffenen Regionen sinken, für den Gesamtmarkt wird sich das jedoch nicht markant auf die Immobilienpreise auswirken. Zu gross ist der Investitionsdruck der institutionellen Investoren. Zudem versuchen auch Privatinvestoren, die zunehmend von ihren Banken mit Negativzinsen konfrontiert werden, auf den Immobilienmarkt auszuweichen.

Stabile Ausschüttungsrenditen
Der zweite Gefahrenherd für die Immobilienfonds sind steigende Zinsen. Die Zinsen sind als Reaktion auf die Ausbreitung des Coronavirus deutlich gesunken. Eine Gegenbewegung nach oben und damit wieder höhere Zinsen ist in den nächsten Monaten wahrscheinlich. Dass die Zinsen aber deutlich steigen und Obligationen wieder eine attraktive Rendite aufweisen, liegt aber in weiter Ferne. Zuerst müssen Erwartungen an Zinserhöhungen durch die Zentralbanken wieder in den Markt einfliessen. Damit ist zumindest in diesem Jahr und wahrscheinlich auch im nächsten Jahr nicht zu rechnen.

In diesem Umfeld sind die Ausschüttungsrenditen der Immobilienfonds ein gutes Argument. Diese betragen trotz der gestiegenen Preise durchschnittlich immer noch gut 2.5%. Die Erträge der Fonds sind stabil, so dass die Ausschüttungen auch in den nächsten Jahren einigermassen sicher sind. Als Alternative zu Obligationen und als Ergänzung im Portfolio sind Immobilienfonds daher eine Option.

Grosse Produktauswahl
Die Auswahl an zur Verfügung stehender Immobilienfonds ist gross. Je nach Fonds ist der Anteil an Wohn- oder Geschäftsliegenschaften unterschiedlich. Es ist deshalb wie bei anderen Anlagen wichtig, dass man sich vor der Investition mit den Charakteristiken des jeweiligen Produkts auseinandersetzt. Alternativ kann auch in Produkte investiert werden, die den Index der an der SIX kotierten Immobilienfonds nachbilden. Damit erreicht man eine gut diversifizierte Abdeckung des Schweizer Immobilienmarktes.

Immobilienfonds sind keine Trading-Instrumente, sondern analog zu den Immobilien eine Langfristanlage. Daher ist das Agio beim Kauf nicht das entscheidende Argument. Bei einem Agio von 30% braucht es aber etwas Überwindung und eine höhere Risikobereitschaft. Sollte das Agio auf den in den letzten Jahren durchschnittlichen Wert von 25% sinken, wären Immobilienfonds im Tiefzinsumfeld für viele Anleger eine attraktive Anlage. (SGKB/mc/ps)