UBS Immobilienblasen-Index: Markt in der Risikozone
Zürich/Basel – Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index steht aktuell bei 1,02 und hat damit erstmals seit der Immobilienblase der 1990er Jahre die Risikozone erreicht. Gegenüber dem Vorquartal entspricht dies einem starken Anstieg von 0,20 Indexpunkten. Wie erwartet erwies sich die leichte Korrektur des letzten Quartals nicht als Trendwende. Auch wenn der Index die Schwelle zur Risikozone nur knapp überschritt, sollten weitere Preissteigerungen zunehmend als Überwertung betrachtet werden.
Der Indexanstieg in die Risikozone widerspiegelt die anhaltende Zunahme der Ungleichgewichte auf dem Schweizer Wohnimmobilienmarkt. Der Konsumentenpreisindex liegt nochmals 0,2 Prozent tiefer als noch im Juni dieses Jahres und auch die Einkommen sind kaum gewachsen. Rückläufige Konsumentenpreise und stagnierende Einkommen bilden jedoch keine Grundlage für dauerhafte Preissteigerungen bei Immobilien.
Hypothekarverschuldung der Haushalte wächst weiter
Auch wenn das Bevölkerungswachstum Preissteigerungen weiterhin begünstigt, wird das hohe Preisniveau immer stärker durch die Nachfrage nach Immobilien als Investitionsobjekte und durch das tiefe Zinsniveau getragen. Die weiterhin stark wachsende Hypothekarverschuldung der Haushalte zeigt keinerlei Anzeichen einer Abschwächung. Ein gefährlicher Trend, da beide Treiber sich auch schnell ins Gegenteil drehen und so eine Preiskorrektur auslösen können.
In vielen Gefahrenregionen verschärfte sich die Situation im letzten Halbjahr weiter. So verzeichnete Davos innert sechs Monaten einen Preisanstieg von 7,6 Prozent, Zug von 5,1 Prozent und Zürich und Lausanne von immer noch sehr hohen 3,8 Prozent. In Genf beruhigte sich die Situation mit einem Anstieg von 1,8 Prozent leicht, was angesichts des hohen Preisniveaus aber immer noch beachtlich ist. Aufgrund des steigenden UBS Swiss Real Estate Bubble Index zählen wir die Wirtschaftsregionen Saanen-Obersimmental und das Unteres Baselbiet wieder neu zu den Gefahrenregionen und erweitern die Monitoring-Regionen (Regionen mit erhöhtem Gefährdungspotenzial) um die Regionen Nidwalden und Innerschwyz.
UBS Swiss Real Estate Bubble Index
(Quelle: UBS)
Methodik
Gemäss Definition kann der Index in Abhängigkeit des aktuellen Wertes folgende fünf nach Risiken aufsteigend geordneten Stufen einnehmen: Baisse, Balance, Boom, Risiko und Blase. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzt sich aus den folgenden sechs Subindizes zusammen: Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, Entwicklung von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP) sowie Anteil der gestellten Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Liegenschaften zu Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden.
Auswahl der Gefahren- und Monitoring-Regionen
Unsere Auswahl der Gefahrenregionen ist gekoppelt an den Stand des UBS Swiss Real Estate Bubble Index und basiert auf einem mehrstufigen Selektionsverfahren basierend auf regionalen Bevölkerungs- und Immobilienpreisdaten.
Die Zahl der Gefahren- und Monitoringregionen nahm im 3. Quartal 2012 zu. Das Untere Baselbiet sowie Saanen-Obersimmenthal werden neu wieder zu den Gefahrenregionen gerechnet. Die Regionen Nidwalden und Innerschwyz zählen dabei neu zu den Monitoringregionen. Ausschlaggebend für die Zunahme waren neue Preis- und Bevölkerungsdaten sowie der starke Anstieg des UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Die MS-Regionen Zürich, Genf und auch Lausanne zählen aufgrund ihrer nationalen Bedeutung weiterhin zu den riskantesten Regionen der Schweiz. Die bedeutenden Agglomerationsregionen Zug, Pfannenstiel, Limmattal, Zimmerberg, March, Vevey, Morges und Nyon sowie die Tourismusregionen Davos und Oberengadin gehören ebenso zu den Gefahrenregionen. In die Kategorie der Monitoringregionen fallen nebst Nidwalden und Innerschwyz auch Basel-Stadt, das Knonaueramt und die Region Glattal-Furttal. (UBS/mc/ps)
Regionale Gefahrenkarte: 3. Quartal 2012
(Quelle: UBS)
